深圳还在涨...

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似乎很久没聊房子了，正好统计局公布了5月份70城房价，我重点看了下深圳的情况——

一手房环比+0.6%，同比4.9%

二手房环比+1.6%，同比+12%

众所周知，四个一线城市的主要成交量都来自二手房，因此二手房的价格变动更有代表性。根据统计局的5月最新数据，北京比去年同期+1.5%、上海+2.8%、广州+0.1%。

而深圳同比+12%的涨幅，大幅领先北上广。每次都最先上涨的深圳这次又单飞了。

深圳二手房这轮上涨行情启动于去年底，最主要的原因就是：二手房豪宅税减免，以及特区PLUS政策利好加持，LPR进入降息周期（天时），二手房存量供给和需求严重错配（地利），超级友好的落户政策，非常市场化的房抵贷暗戳戳地推动（人和）。

房抵贷被媒体广泛报道后，深圳在4月份开展过一轮紧急排查，快速堵住了房抵贷的口子——仅「抵押房产需过户满半年」这条规定就能堵住绝大部分投机。

投机动作被清理，5月份的数据基本可以排除炒房的影响，可以理解为赚钱效应明显带来的上涨。为啥买房？因为房价涨了。

从统计局数据也能看出来，深圳还有一个趋势就是新房和二手房价格倒挂明显。历史经验告诉我们，一旦出现价差明显的倒挂盘，必将迎来「万人摇」的盛况。

疫情过后，比复工复产恢复得更快的是买房。不光我们，老美也这样：

三月底爆发疫情，五月底就恢复同比正增长了。

降息、刺激经济的副作用就是穷人消费通缩，富人投资通胀。

如前文所说，深圳上涨是因为天时地利人和，利好太多了。

北上广还趴在地上是因为缺少一个类似深圳取消豪宅税这样的刺激。

有买房爱好者总结出个规律：北京买房难在首付、上海买房难在资格、深圳买房难在税费。

广州我关注不多，京沪楼市从2017年325政策至今已经横盘三年有余。

再举两个发生在身边的例子：

前几天有知识星球的球友留言说不到700万买了套大三居，而这套房子在2017年巅峰时的报价超过900万，你们感受下跌幅。

200万首付在北京也就看400万左右的房子，在深圳却能看600万左右的，你们感受下杠杆。

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招商证券策略组今天出了份研报，核心观点就是过去三年买房不如买股。

论据是这样的：

注意上图的两条曲线并非涨幅，而是滚动持有三年的「复合回报率」。

2017年那一轮信贷扩张后三年，除了少数核心地段和学位房，一线城市房价基本保持滞涨格局，而2018年之后股票市场的结构性行情，使得主动偏股基金的收益率不断提升。

去年8月开始，主动偏股型基金整体回报超过了一线城市房产。

截止最近一个月，主动偏股基金三年年化回报达到10%，成为为数不多能够实现年化回报10%的资产。

话确实挑不出毛病，但是时间段选的太讨巧了，正好卡在了一线楼市横盘阴跌的三年。现实也是如此，所有一线买房致富的故事都发生在2017年之前。这之后的故事都发生在二线城市。

再补充两点：

❶ 一线房地产的长期复合年化收益实际都来自几个时间段内的短期脉冲式上涨。

❷ 买主动型基金的核心就是找到长期靠谱、长期有阿尔法收益的基金经理。能做到这点，主动型基金跑赢指数基金也是一定的。

尽管我是个指数基金吹，但也不否认这一点。