对话房东，4月涨了8%的房子不卖不行了

第366篇原创，非广告

1、

最近我们写了不少关于东南亚房产的文章，

从越南系列写到菲律宾，之后我们还会调研马来西亚的投资市场， 

不论我们写东南亚的哪一个国家，我们都绕不开读者最关注的一个国家

——泰国 

泰国作为台湾人、韩国人、中国人接力投资（炒楼花）的明星地区， 

不可避免在收益率、增值空间、信贷政策等方面成为大家去往东南亚投资的一把尺子。 

今天这篇文章要从一位读者私信我转售她在泰国的房产说起，

 我们的文章以前也有过采访房东的形式，比如： 

【菲律宾】「0首付」买房啊！

【英国】她去年贷款买的房，今年涨了，月供也“不用”还了 

他们以海外房产持有者的身份，分享了一些投资经验。

 而今天要采访的泰国房东，在马上交房的时候却高兴不起来了。

 简单说，她的房子非常优质，但她的资金流断了。

 所以今天的文章与其说是文章，不如说是一篇采访稿。 

前面先解读几个关于泰国房产的问题，

之后再以房东的视角来看这些问题，大家会一目了然。

今天文章比较长，算加餐，

看累的朋友只看加粗红字也能了解中心思想。 

2、

目前泰国房产普遍遇到两个问题：

 a、泰国房市宏观数据长期看涨，但房产转售困难。

 b、即便处在泰国最优质的的地段，房产转售还是困难。

数据显示，2020年4月，泰国房价同比前一个月增长了8.6%。

而过去十年，泰国房价平均增长率也不过是5.9%。

 （来源：CIECDATA）

其实这种情况佐证了我们一直以来写海外房产的最重要观点：

 GDP增速≠房价上涨

（泰国房价指数波动上涨——Trading Economics）

类似的道理就像是大盘蹭蹭涨，但你手里的个股就是不涨。

 PPT上面的泛亚高铁精美绝伦，但却换不成房东口袋里实实在在的钱。

 造成这种局面首先泰国的信贷政策要“背锅”。

3、

东南亚每个国家的信贷政策都不一样， 

信贷政策最好的菲律宾以前能够做到0首付，千元月供，贷款时间可以拉得非常长。

ps：现在已经没有0首付了，5-10%首付在菲律宾属正常现象。

但泰国曼谷的付款流程是：

首付（25%或30%）→签合同→交房时付尾款

如果是现房，原则上需要全款，不接受贷款。

普吉岛的付款流程则是按照建筑工期付款：

打好地基付款20%→建好主体付款20%→封顶付款20%

全部建好后付余下部分。

看似曼谷的首付比例不高，但其实只限于期房，

从购买期房到交房一般2-3年的时间缓冲资金流，时间到了就要全款堵上。 

也就是说，大部分不炒楼花的人，在买曼谷房子的时候，就已经要提前准备两三年后尾款的部分了。

很多人以前利用这两三年的缓冲期炒楼花，

以前是可以，

但从2018年末开始就越来越难了，直到现在，几乎没人再炒泰国的楼花。

4、

另外一个导致转售难的原因是：

 泰国政府规定外国人只能购买Condo(公寓)，不能买土地和别墅。

而泰国公寓外国人最多只能买楼盘的49%，其余51%要本地人买。 

为了防止楼市泡沫过快增长，越南、菲律宾都有类似的政策，

但比例不同导致的效果就千差万别。

重点来了，

泰国人本地购买力弱，开发商为了卖掉51%的本地份额，打骨折促销。 

而另外49%中国人能买的份额就拉高价格，

这样一来一回之间，实现楼盘的盈利最大化。 

中国人购买的泰国房产本身被中介加价，

又被各种开发商加价，

所以后期转售根本没法转售给泰国人，只能转售给中国买家。

我们独家对话了一位想要转售泰国房产的房东，

让我们以实际个例来了解真实的泰国房市，

如果大家有更好的主意帮到她也可以在评论区留言。

5、

先来看看楼盘的基本信息

 楼盘名称：Siamese Exclusive 42

户型面积：1室1卫，套内33.99平方米（建筑面积50平）

地理位置：位于Sukhumvit黄金地段Ekkamai富人区，距离天铁BTS 100米

购买时间：2017年4月

交房时间：2020年6月

转售价格：原价640万泰铢，转售价格为首付五折20万人民币+70%尾款直接付给开发商（价格可议）

 以下内容是问答环节，Q是我的提问，A是她的回答（经采访人同意发布，部分对话有修饰）。

 Q：投资曼谷，素坤逸是最好的地段，Ekkamai优势外籍人士聚集区域，为什么想要卖掉这个房子？

A：我对于自己买的公寓的地段很有信心，这个盘距离地铁站非常近，是泰国唯一一处多个交通换站点，其实我非常不舍得卖掉，我一直非常希望能拥有一套海外房产。 

（标记为楼盘位置，几乎是过去最好卖的位置）

Q：从什么时候开始做出转售打算的呢？

A：从去年年中开始，那个时候不太了解转售市场行情，而且觉得时间充裕，所以价格标的比现在高，当时中介有推荐几个买家。但随后就到了疫情发生的这半年，以前有意的买家也重新开始观望了。

 Q：为什么卖的这么急呢？宁可亏损卖？

A：家庭因素，家里老人生病，需要用一部分钱。而我个人也在起诉离婚中，这其中涉及到财产分割的话，律师提示我有风险。

（房东提供的精装修图）

 Q：疫情属于不可抗力因素，根据我们的调研，泰国房价目前依然处于涨势，为什么不等等撑过疫情再卖呢？

A：如果现在转售，我不会承担支付尾款的资金压力。

 Q：6月要交房了，70%尾款不可以分期支付吗？

A：中介说最多延期2-6个月交付尾款，但要一次性支付。因为疫情的关系，开发商起初不允许延期支付尾款，这也招致了很多业主的不满。目前中介公司正在协助业主与开发商进行沟通。

（隔壁楼盘租金价格）

 Q：出租情况如何？

A：楼盘区域外籍人士很多，隔壁小区租金价格可以参考，差不多的户型月租金在6000人民币左右。但因为疫情关系，不少外籍人士回国，这个阶段的空置率会比往常高。

 Q：感谢与您对话，假如有读者对您的房产感兴趣，您愿意接洽吗？

A：非常愿意。 

总结来看：

泰国房产长期具备持有的价值，

但短期确实出现了如前文分析的转售难问题，

从而导致泰国房产出现价格下滑。

 当然具体楼盘肯定要具体分析，

泰国房产今天算是开个头，已经写了很长了，

未来我们从民宿、包租、中介售卖的种种情况再慢慢给大家做科普，

如果大家愿意看的话~