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对话房东,4月涨了8%的房子不卖不行了

海马小姐

第366篇原创,非广告

1、

最近我们写了不少关于东南亚房产的文章,

从越南系列写到菲律宾,之后我们还会调研马来西亚的投资市场, 

不论我们写东南亚的哪一个国家,我们都绕不开读者最关注的一个国家

——泰国 

泰国作为台湾人、韩国人、中国人接力投资(炒楼花)的明星地区, 

不可避免在收益率、增值空间、信贷政策等方面成为大家去往东南亚投资的一把尺子。 

今天这篇文章要从一位读者私信我转售她在泰国的房产说起,

 我们的文章以前也有过采访房东的形式,比如: 

【菲律宾】「0首付」买房啊!

【英国】她去年贷款买的房,今年涨了,月供也“不用”还了 

他们以海外房产持有者的身份,分享了一些投资经验

 而今天要采访的泰国房东,在马上交房的时候却高兴不起来了。

 简单说,她的房子非常优质,但她的资金流断了

 所以今天的文章与其说是文章,不如说是一篇采访稿。 

前面先解读几个关于泰国房产的问题

之后再以房东的视角来看这些问题,大家会一目了然

今天文章比较长,算加餐,

看累的朋友只看加粗红字也能了解中心思想。 

2、

目前泰国房产普遍遇到两个问题:

 a、泰国房市宏观数据长期看涨,但房产转售困难

 b、即便处在泰国最优质的的地段,房产转售还是困难

数据显示,2020年4月,泰国房价同比前一个月增长了8.6%

而过去十年,泰国房价平均增长率也不过是5.9%。

 (来源:CIECDATA)

其实这种情况佐证了我们一直以来写海外房产的最重要观点:

 GDP增速≠房价上涨

(泰国房价指数波动上涨——Trading Economics)

类似的道理就像是大盘蹭蹭涨,但你手里的个股就是不涨。

 PPT上面的泛亚高铁精美绝伦,但却换不成房东口袋里实实在在的钱

 造成这种局面首先泰国的信贷政策要“背锅”

3、

东南亚每个国家的信贷政策都不一样, 

信贷政策最好的菲律宾以前能够做到0首付,千元月供,贷款时间可以拉得非常长。

ps:现在已经没有0首付了,5-10%首付在菲律宾属正常现象。

但泰国曼谷的付款流程是:

首付(25%或30%)→签合同→交房时付尾款

如果是现房,原则上需要全款,不接受贷款。

普吉岛的付款流程则是按照建筑工期付款:

打好地基付款20%→建好主体付款20%→封顶付款20%

全部建好后付余下部分。

看似曼谷的首付比例不高,但其实只限于期房

从购买期房到交房一般2-3年的时间缓冲资金流,时间到了就要全款堵上。 

也就是说,大部分不炒楼花的人,在买曼谷房子的时候,就已经要提前准备两三年后尾款的部分了。

很多人以前利用这两三年的缓冲期炒楼花

以前是可以,

但从2018年末开始就越来越难了,直到现在,几乎没人再炒泰国的楼花

4、

另外一个导致转售难的原因是:

 泰国政府规定外国人只能购买Condo(公寓),不能买土地和别墅。

而泰国公寓外国人最多只能买楼盘的49%,其余51%要本地人买。 

为了防止楼市泡沫过快增长,越南、菲律宾都有类似的政策,

但比例不同导致的效果就千差万别

重点来了,

泰国人本地购买力弱,开发商为了卖掉51%的本地份额,打骨折促销。 

而另外49%中国人能买的份额就拉高价格

这样一来一回之间,实现楼盘的盈利最大化。 

中国人购买的泰国房产本身被中介加价,

又被各种开发商加价

所以后期转售根本没法转售给泰国人,只能转售给中国买家

我们独家对话了一位想要转售泰国房产的房东

让我们以实际个例来了解真实的泰国房市,

如果大家有更好的主意帮到她也可以在评论区留言

5、

先来看看楼盘的基本信息

 楼盘名称:Siamese Exclusive 42

户型面积:1室1卫,套内33.99平方米(建筑面积50平)

地理位置:位于Sukhumvit黄金地段Ekkamai富人区,距离天铁BTS 100米

购买时间:2017年4月

交房时间:2020年6月

转售价格:原价640万泰铢,转售价格为首付五折20万人民币+70%尾款直接付给开发商(价格可议)

 以下内容是问答环节,Q是我的提问,A是她的回答(经采访人同意发布,部分对话有修饰)。

 Q:投资曼谷,素坤逸是最好的地段,Ekkamai优势外籍人士聚集区域,为什么想要卖掉这个房子?

A:我对于自己买的公寓的地段很有信心,这个盘距离地铁站非常近,是泰国唯一一处多个交通换站点,其实我非常不舍得卖掉,我一直非常希望能拥有一套海外房产。 

(标记为楼盘位置,几乎是过去最好卖的位置)

Q:从什么时候开始做出转售打算的呢?

A:从去年年中开始,那个时候不太了解转售市场行情,而且觉得时间充裕,所以价格标的比现在高,当时中介有推荐几个买家。但随后就到了疫情发生的这半年,以前有意的买家也重新开始观望了。

 Q:为什么卖的这么急呢?宁可亏损卖?

A:家庭因素,家里老人生病,需要用一部分钱。而我个人也在起诉离婚中,这其中涉及到财产分割的话,律师提示我有风险。

(房东提供的精装修图)

 Q:疫情属于不可抗力因素,根据我们的调研,泰国房价目前依然处于涨势,为什么不等等撑过疫情再卖呢?

A:如果现在转售,我不会承担支付尾款的资金压力。

 Q:6月要交房了,70%尾款不可以分期支付吗?

A:中介说最多延期2-6个月交付尾款,但要一次性支付。因为疫情的关系,开发商起初不允许延期支付尾款,这也招致了很多业主的不满。目前中介公司正在协助业主与开发商进行沟通。

(隔壁楼盘租金价格)

 Q:出租情况如何?

A:楼盘区域外籍人士很多,隔壁小区租金价格可以参考,差不多的户型月租金在6000人民币左右。但因为疫情关系,不少外籍人士回国,这个阶段的空置率会比往常高。

 Q:感谢与您对话,假如有读者对您的房产感兴趣,您愿意接洽吗?

A:非常愿意。 

总结来看:

泰国房产长期具备持有的价值,

但短期确实出现了如前文分析的转售难问题,

从而导致泰国房产出现价格下滑。

 当然具体楼盘肯定要具体分析,

泰国房产今天算是开个头,已经写了很长了,

未来我们从民宿、包租、中介售卖的种种情况再慢慢给大家做科普,

如果大家愿意看的话~

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标签: 炒房
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