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首付1万、月供2500+,90后团购做房东

海马小姐

1、

两周前我们在做越南地产市场科普的时候,很多关注东南亚投资的读者不约而同地留言问我们: 

菲律宾房产你们怎么看? 

(往期文章留言)

马尼拉作为我们曾经考察过的地区之一, 

我的结论是:看涨

 得益于优秀的人口结构、稳定的GDP增速,菲律宾的马尼拉与越南的胡、河二市,

 是我认为能够在未来创造巨大房地产溢价财富的地区。 

马尼拉房产更加独特的优势在于它拥有最为宽松的信贷条件,

 0首付、千元月供、以租养贷 

这样的红利让更多新中产,甚至是毕业没几年的90后可以挖到关于房产的第一桶金。

 所以今天这篇文章,既是对马尼拉地产市场的分析科普

 也是为大家筛选出了市场上最有优势的买房渠道

 感兴趣的小伙伴可以继续看下去。

  2、

 去年我们的一位读者投稿了她在菲律宾买房的经历,

(往期文章:「0首付」买房啊!) 

之后菲律宾房产就一直在我们的重点关注视线内, 

关于菲律宾的宏观利好,网络上的分析文章太多了,

 我给大家梳理总结为以下几点: 

政策:连续7年GDP增速超6%,东南亚国家中唯一可做到买房零首付 

土地:土地面积是上海1/10,住宅供给量是上海的1/20,菲律宾住宅缺口600万+套 

人口:拥有世界人口密度最大的城市马尼拉,且人口平均年龄24.3岁 

作为对房地产拉动经济颇有建树的东方某大国,其经济学家曾经说过,

房价进入快速上涨期有三大条件:

a、国家人口是要过亿、城市⼈口要过千万

b、经济增长快速,至少要6%以上

c、人均GDP在3000到8000美金

以上条件,在东南亚国家中,只有马尼拉符合条件。 

另外在宏观方面多说一句,

今年我们受疫情影响都已经不谈GDP增速要“保”几了,

可IMF却对菲律宾今年经济增长的预测维持在6.3%,

这还是在疫情影响了菲律宾旅游业之后的测算数字,

可见在东南亚国家中菲律宾的经济具有相当韧性

  3、

 最近这些年马尼拉的公寓租金在一直上涨,空置率在下降

 仲量联行的数据显示,在本地和国外需求强劲以及空置率下降的情况下,

2019年第四季度,马尼拉的住宅租金环比上涨1.9%

 高力国际也给出预计,

从2020年到2022年,马尼拉的平均租金每年将增长7.5%。 

(来源:numbeo)

 如我们调查的图表所示,在马尼拉市中心一套一居室公寓

平均每月可以大约获得31053比索的收益,换算成人民币大概是4300元。 

在我们去年到访菲律宾的时候,很多高端区域的小户型3万每平米还算是一个正常价格, 

即使房价已经涨了7年,在东南亚主要的几个投资城市中,也仍然是有较高溢价空间的。 

具体到买房环节,菲律宾也是对比其他几个东南亚兄弟中最为简单优惠的。 

0-5%首付

房价25%-50%分4-6年付款

月供2500起

交房时付50-75%尾款

可贷款房价的70% 

如果说马尼拉是10-15年前的上海,那么穿越回去给你这样的机会买房,你大概率会上车吧。 

 4、 

这样宽松的信贷条件,不仅外汇额度够用,而且也给了很多年轻人海外置业的机会。

 比如90后的朋友小明,出身于普通工薪家庭,毕业后在国企上班。

 在了解到马尼拉的购房优势之后决定投资马尼拉的公寓。 

一本护照+旅游签证就可以买房,

 当时是0首付,月供不到2000,即便和他老家相比,都要便宜太多。

 (现在已经没有0首付了,但还是5%以内,未来只会越来越高)

 一年半过去了,房价已经从17000/平涨到了30000/平。

 而马尼拉的租金回报率在6%-10%左右,后续持有房产也在相当程度上减少了还贷压力。

 

另外有两个点我特别提醒大家关注一下: 

a、外国人在一个项目楼盘中最多可购买40%的份额,这样大大降低了投机炒房客故意炒高马尼拉房价的可能性。

 b、马尼拉的开发商会固定每个季度或者一段时间内,抬高房产销售价格,这个是他们的商业“规则。这样导致了两个市场现象,一方面大多数人是“买早不买晚”,另一方面大家不担心转售,因为转售价格一定是开发商抬高了价格之后的。

 以上,关于菲律宾房产的干货科普就差不多结束了,下面是我给大家推荐的购买渠道,感兴趣可以继续看下去。 

 5、

 我们去年在菲律宾看盘的时候,没有选择和任何开发商合作。

 原因是这些开发商都没有给到我们满意的低于市场的价位

 今年,我最终筛选出了“甜蜜区资本”这家机构

 原因是经过对比之后,他们的价格比国内其他机构给出的低至少20%以上,且服务团队靠谱又专业。

关注我们的读者大多是忠实的老读者,我就不说这家机构的“场面话”了。

 我觉得最最重要的是, 这家机构不是中介,而是大宗买家购房团。

 他们公司本身是菲律宾房产的大买家,所以大家可以跟着他们以最大价格折扣参与房产团购

 而我身边的一些媒体朋友,在给读者推荐他们的时候,也确实通过他们在马尼拉购置了房产。

 而且“甜蜜区资本”针对客户担心的风险,提供了独家解决方案:

 a、“万一卖不出去or租不出去怎么办?” 

 首先严苛选盘标准。团队每年实地踩盘250多个,最终符合严苛标准的,估计也就5个左右。正因为选盘上的苛刻,2018年,甜蜜区作为重仓奥迪加斯CBD的大宗买家,近两年房价普涨了50%;2019年,重仓新奎松CBD,近一年房价普涨了30%。

 其次本金保障+包租10年。部分楼盘可选择独家本金保障,亏损100%全赔;2-10年包租,保证到手净租金收益,无忧收租,做甩手掌柜。敢同时做出这双重保障,目前在市面上仅此一家。 

最后是独家转售通道。通过自建转售网络,他们已累计转售100+套房子,转售退出年净回报率高达100%+。也验证了一句真理,唯有买得便宜,才能在转售退出时毫无压力。

b、“价格会不会虚高?担心被中介坑” 

甜蜜区资本已在菲律宾马尼拉投资了2.6亿美元的房产,如今已有实力拿到预售楼盘。价格比直接向开发商购房要便宜不少,往往还是市场最低价

 团购可以获得约12%房价折扣,全部让利给客户。用户买贵了,甚至可无条件退款

 比如上期团购房,首付仅3%(折合人民币1万多元),月供3000元左右,相比于市面上动辄10%以上的首付,对现金流更加友好。

 c、“海外买房会不会很麻烦?日常我要怎么打理?

 在购房过程中有任何问题,工作人员都会帮忙解决。购房后,还帮你打理房产,找到合适的租客或买家。 

 

(在当地银行开户,月供手机支付即可)

写在最后:

 在2008年中国启动4万亿之前,

中国的一二线城市的房价月供也不过是几千元,如果再次给我这样的机会,我应该会坚决购置房产。

 其实从我们调研了很多个东南亚的国家来看,

 他们的首都均拥有一定的发展红利以及地产溢价空间, 

GDP增速≠回报率

 购置海外房产还要考虑到性价比

 菲律宾房产这种“小而美”的投资理念特别适合刚刚拥有经济基础的90后一代, 

体验做房东的乐趣,大概率会上瘾吧~

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标签: 房产
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