首付1万、月供2500+，90后团购做房东

1、

两周前我们在做越南地产市场科普的时候，很多关注东南亚投资的读者不约而同地留言问我们： 

菲律宾房产你们怎么看？ 

（往期文章留言）

马尼拉作为我们曾经考察过的地区之一， 

我的结论是：看涨。

 得益于优秀的人口结构、稳定的GDP增速，菲律宾的马尼拉与越南的胡、河二市，

 是我认为能够在未来创造巨大房地产溢价财富的地区。 

而马尼拉房产更加独特的优势在于它拥有最为宽松的信贷条件，

 0首付、千元月供、以租养贷 

这样的红利让更多新中产，甚至是毕业没几年的90后可以挖到关于房产的第一桶金。

 所以今天这篇文章，既是对马尼拉地产市场的分析科普，

 也是为大家筛选出了市场上最有优势的买房渠道。

 感兴趣的小伙伴可以继续看下去。

  2、

 去年我们的一位读者投稿了她在菲律宾买房的经历，

（往期文章：「0首付」买房啊！） 

之后菲律宾房产就一直在我们的重点关注视线内， 

关于菲律宾的宏观利好，网络上的分析文章太多了，

 我给大家梳理总结为以下几点: 

政策：连续7年GDP增速超6%，东南亚国家中唯一可做到买房零首付 

土地：土地面积是上海1/10，住宅供给量是上海的1/20，菲律宾住宅缺口600万+套 

人口：拥有世界人口密度最大的城市马尼拉，且人口平均年龄24.3岁 

作为对房地产拉动经济颇有建树的东方某大国，其经济学家曾经说过，

房价进入快速上涨期有三大条件：

a、国家人口是要过亿、城市⼈口要过千万

b、经济增长快速，至少要6%以上

c、人均GDP在3000到8000美金

以上条件，在东南亚国家中，只有马尼拉符合条件。 

另外在宏观方面多说一句，

今年我们受疫情影响都已经不谈GDP增速要“保”几了，

可IMF却对菲律宾今年经济增长的预测维持在6.3%，

这还是在疫情影响了菲律宾旅游业之后的测算数字，

可见在东南亚国家中菲律宾的经济具有相当韧性。

  3、

 最近这些年马尼拉的公寓租金在一直上涨，空置率在下降。

 仲量联行的数据显示，在本地和国外需求强劲以及空置率下降的情况下，

2019年第四季度，马尼拉的住宅租金环比上涨1.9%。

 高力国际也给出预计，

从2020年到2022年，马尼拉的平均租金每年将增长7.5%。 

（来源：numbeo）

 如我们调查的图表所示，在马尼拉市中心一套一居室公寓，

平均每月可以大约获得31053比索的收益，换算成人民币大概是4300元。 

在我们去年到访菲律宾的时候，很多高端区域的小户型3万每平米还算是一个正常价格， 

即使房价已经涨了7年，在东南亚主要的几个投资城市中，也仍然是有较高溢价空间的。 

具体到买房环节，菲律宾也是对比其他几个东南亚兄弟中最为简单优惠的。 

0-5%首付

房价25%-50%分4-6年付款

月供2500起

交房时付50-75%尾款

可贷款房价的70% 

如果说马尼拉是10-15年前的上海，那么穿越回去给你这样的机会买房，你大概率会上车吧。 

 4、 

这样宽松的信贷条件，不仅外汇额度够用，而且也给了很多年轻人海外置业的机会。

 比如90后的朋友小明，出身于普通工薪家庭，毕业后在国企上班。

 在了解到马尼拉的购房优势之后决定投资马尼拉的公寓。 

一本护照+旅游签证就可以买房，

 当时是0首付，月供不到2000，即便和他老家相比，都要便宜太多。

 （现在已经没有0首付了，但还是5%以内，未来只会越来越高）

 一年半过去了，房价已经从17000/平涨到了30000/平。

 而马尼拉的租金回报率在6%-10%左右，后续持有房产也在相当程度上减少了还贷压力。

另外有两个点我特别提醒大家关注一下： 

a、外国人在一个项目楼盘中最多可购买40%的份额，这样大大降低了投机炒房客故意炒高马尼拉房价的可能性。

 b、马尼拉的开发商会固定每个季度或者一段时间内，抬高房产销售价格，这个是他们的商业“规则。这样导致了两个市场现象，一方面大多数人是“买早不买晚”，另一方面大家不担心转售，因为转售价格一定是开发商抬高了价格之后的。

 以上，关于菲律宾房产的干货科普就差不多结束了，下面是我给大家推荐的购买渠道，感兴趣可以继续看下去。 

 5、

 我们去年在菲律宾看盘的时候，没有选择和任何开发商合作。

 原因是这些开发商都没有给到我们满意的低于市场的价位。

 今年，我最终筛选出了“甜蜜区资本”这家机构。

 原因是经过对比之后，他们的价格比国内其他机构给出的低至少20%以上，且服务团队靠谱又专业。

关注我们的读者大多是忠实的老读者，我就不说这家机构的“场面话”了。

 我觉得最最重要的是， 这家机构不是中介，而是大宗买家购房团。

 他们公司本身是菲律宾房产的大买家，所以大家可以跟着他们以最大价格折扣参与房产团购。

 而我身边的一些媒体朋友，在给读者推荐他们的时候，也确实通过他们在马尼拉购置了房产。

 而且“甜蜜区资本”针对客户担心的风险，提供了独家解决方案：

 a、“万一卖不出去or租不出去怎么办？” 

 首先严苛选盘标准。团队每年实地踩盘250多个，最终符合严苛标准的，估计也就5个左右。正因为选盘上的苛刻，2018年，甜蜜区作为重仓奥迪加斯CBD的大宗买家，近两年房价普涨了50%；2019年，重仓新奎松CBD，近一年房价普涨了30%。

 其次本金保障+包租10年。部分楼盘可选择独家本金保障，亏损100%全赔；2-10年包租，保证到手净租金收益，无忧收租，做甩手掌柜。敢同时做出这双重保障，目前在市面上仅此一家。 

最后是独家转售通道。通过自建转售网络，他们已累计转售100+套房子，转售退出年净回报率高达100%+。也验证了一句真理，唯有买得便宜，才能在转售退出时毫无压力。

b、“价格会不会虚高？担心被中介坑” 

甜蜜区资本已在菲律宾马尼拉投资了2.6亿美元的房产，如今已有实力拿到预售楼盘。价格比直接向开发商购房要便宜不少，往往还是市场最低价。

 团购可以获得约12%房价折扣，全部让利给客户。用户买贵了，甚至可无条件退款。

 比如上期团购房，首付仅3%（折合人民币1万多元），月供3000元左右，相比于市面上动辄10%以上的首付，对现金流更加友好。

 c、“海外买房会不会很麻烦？日常我要怎么打理？”

 在购房过程中有任何问题，工作人员都会帮忙解决。购房后，还帮你打理房产，找到合适的租客或买家。 

（在当地银行开户，月供手机支付即可）

写在最后：

 在2008年中国启动4万亿之前，

中国的一二线城市的房价月供也不过是几千元，如果再次给我这样的机会，我应该会坚决购置房产。

 其实从我们调研了很多个东南亚的国家来看，

 他们的首都均拥有一定的发展红利以及地产溢价空间， 

但GDP增速≠回报率

 购置海外房产还要考虑到性价比，

 菲律宾房产这种“小而美”的投资理念特别适合刚刚拥有经济基础的90后一代， 

体验做房东的乐趣，大概率会上瘾吧~