房地产金融成互金整治重点，哪些业务和企业可能中枪？_布谷新金融

在今日发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》（下称“整治方案”）中，“重点整治问题和工作要求”部分提到：“房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。从事房地产金融业务的企业应遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务”

这条规定，是整治方案与8月24日发布的P2P管理办法最大的一处不同，也透露了许多信息：

一、国家调控房市的决心

最近一段时间，房价的涨幅已经让人不忍直视了，近日各地也出台了相关的调控政策。互金资产千千万，此次互金整治方案中特意强调房地产金融一类，让人不得不联想到对房市的调控。

正如一位谷粒所言：“房产降温的背景下，给各界打预防针，阻截房产行业降温带来的企业危机通过网贷转移给更广泛普通民众，因为银行业已经开过会了，从严审核房产行业的贷款活动了。”在这一风口浪尖上，房企想通过P2P和众筹平台借钱，监管层当然也是需要严格把关的。

二、被盯上的企业，如何取得所谓的资质？

根据南都记者不完全统计，截至目前，涉足互联网金融的房地产开发商数目已超过50家，其中包括万达、绿地、碧桂园、金地、佳兆业等知名地产商；另外还有链家等房地产中介机构。相关数据显示，目前排名前50的房企中，已有近50%的企业通过各种方式进入互联网金融领域，资金投入超过200亿元。

“在资产荒的背景下，地产公司因为具有庞大上下游企业，进入互金行业在资产端上具有很大优势，可以提供充足资金。”一名曾短暂操盘过一家地产公司互金平台的相关人士表示，从地产公司互金平台的项目上看，为上下游企业提供融资较为普遍。“针对开发商的应收账类资产是很大一部分项目来源。”广东南方创新金融研究院秘书长徐北也指出，为关联交易方进行融资是地产系平台的一大特点。

除了为关联交易公司进行融资外，部分公司的融资主体甚至为关联企业。部分地产公司在类似项目上存在自融嫌疑。“开发商将互金平台当作一个融资渠道在业内已是公开的。”前述曾短暂操盘过一家地产公司互金平台的相关人士对南都记者透露，当前开发商从银行渠道的融资受到较大影响，互金平台可为地产商提供资金来源。

然而，自融在互联网金融领域，尤其是P2P领域是绝对不被允许的。事实上，此条规定的出台，也意味着监管部门已对开发商涉足互金行业的风险有所警惕，但值得注意的是，对于房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构合规开展业务，应取得哪些相关金融资质，方案并未具体说明。此前，南都记者就此咨询了多个地方监管部门，对方均表示目前没有统一要求和答案。

在此前的管理办法中，也有“相关资质”的提法，工信部有关负责人解释称，P2P平台必须要申请的许可是《电信业务分类目录（2015年版）》中B21项，即“在线数据处理与交易处理业务”，对应的是B21类别中的“交易处理业务”，而目前有涉足互金的房企，应该是都没有申请此类许可。

只是不知道房企要申请的是不是此类许可？亦或是一种新的许可？

另外，如果按照P2P的管理办法来看，这些平台还要受到银行存管、借款限额等方面的约束。

最悲剧的结果是，监管部门直接以“没有资质”为理由，不让房企搞互金了，按照此前监管部门的套路来看，出现这种结果也是有可能的。

三、借贷资金流向房市的业务有可能被叫停

此前，有关部门已经叫停了“众筹买房”和“首付贷”这种借贷资金直接用于买房的业务，但是类似的资金流向房市的业务种类也还有，比如赎楼垫资项目，甚至是房企直接融资的项目。

1、赎楼垫资

通常，赎楼垫资的目的都是把房贷还完之后把房子卖掉，这在一定程度上能够促进二手房的交易，也可能会抬高二手房的房价。

2、租金收益众筹

通俗解释就是我在此类平台上借钱装修房子，装修好之后租出去，用房租还钱。通常被装修的房子也是租来的，即我是一个二房东，因此我借来的钱也有一部分是用来付房租。

这也有种“加杠杆”的感觉，而且算是一种比较新潮的业务，似乎还没有进入监管层的视野。

3、直接借钱用于拿地、盖房

据了解，现在不少开发商已经很难拿到银行的新增开发贷，即便拿到成本亦不低，而通过互金平台的融资成本甚至要比银行渠道更低。

因此，在自己运营平台之前，就有很多房企在P2P平台上借钱了，比如道口贷和网金社都曾上线过碧桂园的借款项目；上线了碧有信之后，碧桂园也没有停止在其它平台发布融资项目。

另外，还有很多酒店、公寓的运营方也会在P2P平台上借款用以拓展业务，比如建酒店、修公寓。

这些情况就又要说回上述的“资质问题”了。

四、如何实施，力度如何？

在今年四月发布的互联网金融整治方案中，也有此项规定，经过了为期半年的整治，非但没有打击房企涉足互金的信心，此类“跨界”反而越来越多，似乎丝毫没有受到影响；所谓的“房地产金融管理相关规定”也还没见影子。

不过，也有可能是因为房产对互金领域过于热情以及近期房市的过度火热让监管层看到了二者之间的一些相关性，但上述提到的企业、平台及业务的未来命运究竟如何，笔者也不敢轻易判断，欢迎大家留言讨论。