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他们,为什么不买房?_布谷新金融

2021-04-23 00:49:20 来源:蔚蓝财经

因为疫情中,日本给中国提供了不小的帮助。

中国民间/官方对日本的情绪也开始有了反转。

那么,今天再来写写日本房产吧,

其实以前也写过挺多次了,这次当个复习。

1、

日本房产一个字形容——稳。

两个字形容——不涨。

90年代日本经济崩溃,此后的几十年存在两个问题——

A、通货紧缩

B、老龄化严重

在90年代初日本经济泡沫破裂后,房价暴跌。

之后它的经济经历了漫长的通货紧缩,

市场上钱少了,人们手上的钱少了,没钱消费,

➡️ 购买力下降,商家东西卖不出去,于是物价也开始下跌,

看上去是买东西可以花更少的钱了,

➡️ 但大家都知道物价要跌,于是就更不愿意消费,等着它跌,

➡️ 社会需求不足,消费不足,

➡️ 企业生产的东西卖不掉,企业没钱赚,裁员or降薪,失业率增加,收入减少,

➡️ 没钱消费,购买力下降,又回到了开始的剧本,

成为了一个无法突破的恶性循环。

因此,对于日本人而言,相比起贬值的资产,还不如手持现金,等钱更值钱

过去几十年,中国人以现金变成房产,来对抗通货膨胀。

而日本人则相反,因为通货紧缩,更愿意手握现金,不愿意花钱,也不愿意买房

日本的房价在90年代之后,除了东京大阪小涨之外,基本处于平稳或下跌状态。

(图片来源网络)

而且,经历过房价暴跌的日本人,一朝被蛇咬十年怕井绳,

心理上的阴影也让其不愿意买房了。

即便日本人买房,贷款利率极低,以租养贷完全能cover住,但当地人依然不愿意持有房产。

不过,日本房价虽然不太涨,但是租金收益很不错,纯收益5%+也很容易做到。

所以,日本人虽然不爱买房,但他们会买Reits,通过房地产信托基金(J-REIT)来“赚”租金收益。

另一方面,

老龄化严重,年轻人越来越少,

因此造成的问题是,房子越来越多,买房的人则越来越少。

房子没人住,还得支付维护成本,所以出现了“0元送房”这样的新闻,

这类现象主要是在一些偏远的小城市。

2、

对于外国人而言,倒也不是说日本的房子不能买。

虽然从日本全境范围内看,房地产确实不甚景气。

但像东京、大阪这样人口密集、供需关系平衡的城市,

房价也是稳中有升,也比较好出租,

租金回报率能达到4%-7%,甚至更高。

尤其是地段好的地方,稀缺,价格不低,涨幅也不小。

总体上,还是因为稳定,可以把日本房产当成个相对高收益的理财产品,

指望大涨是不太可能的,源源不断地提供现金流还是可以做到的。

日本房产有个好处是,它的很多房子可以带租约买,也就是买了就直接收租。

这里有两点需要注意,如果以投资为目的,别去买日本的新房

因为新房会折价,二手房才是它的实际价值。

第二点,带租约的房子,得了解清楚,它是否真的带租约,是什么样的租约,

有可能中间方把房价抬高了,而实际里面没有租客,然后返两年的租金给投资者,实际是羊毛出在羊身上。

当然,一般正规持牌的中介不会这么做的,对于其自身的风险也很高。

3、

顺便说说日本买房是否可以移民。

这个问题,上一篇文章的留言里,有读者问了。

解答一下。

市场上倒是不少这么打广告的。

这么做倒不是说不行,只能说有风险。

不像欧洲几个国家有明确的买房移民法案,日本实际上是没有这样的法案存在的。

日本卖房移民,实际上走的的经营管理者签证——

也就是把买房子买在一家公司的名下,以房屋租赁公司注册,房租作为公司的营业额。

有机构说,这个成本只需要500万日元(合人民币32万),

NO,不是这样的,这个签证要求设立一家公司,这家公司的注册资本为500万日元,而非移民成本500万日元。

这是其一。

其二,续签这个签证要求年营业在300万日元以上,

如果是以租金作为营业额,按5%的租金收益算,

得买6000万日元的房产,合人民币380万

从操作上,一般来说,作为一家租赁公司,只有一套房可能不太有可行性,最好≥4套。

另,公司日常的经营行为、流水什么,移民局(日本叫入馆局)也会考察是否合理。

文件得做全套,这些成本加起来,费用也不低。

结论是这样:通过买房的方式移民日本,不是不可行,

确实也有人这么操作成功了。

但它具有不确定性,因为法案里没有,

所以是在打擦边球的行为,存在风险。

以上。

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