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它,不可能不涨啊!

海马小姐

1、

今天想讲讲爱尔兰房产。

这几年,爱尔兰房产在欧洲其实也挺热的。

尤其在2016-2018年,涨得很猛。

2019年,爱尔兰房价上涨的势头有所下降。

(2015-2019年,爱尔兰房价指数,数据来源:tradingeconomics)

我最早的时候,接触到爱尔兰房产,是在2017年,

有香港做金融的朋友告诉我说,他们私募基金在都柏林投资学生公寓

2019年回过头来看,应该是一笔非常成功的投资。

2017年的数据,当时爱尔兰高等学府注册学生人数为179000人,

而全国只有33441套专门的学生公寓,

不到19%的学生能住在学生公寓里,这样的配置远远不能解决学生们住宿难的问题。

(需要说明的是,在欧洲大部分国家,学生公寓不是学校的标配,但一般短缺的都是首都,比如伦敦、巴黎,二三线城市的学生公寓基本还是充足的)

2、

学生公寓短缺,只是爱尔兰房产的一个小缩影。

2016年-2018年,这几年,因为供求不平衡,爱尔兰不论是房价,还是租金,都上涨得特别快。

世邦魏理仕出的《CBRE全球生活报告》,2018年,爱尔兰首都都柏林,

房价涨幅全球第二,上涨了11.6%,

租金涨幅全球第四,上涨了7.8%,

涨价的原因,和德国、法国都类似,长期的供不应求,在这几年集中爆发

爱尔兰房价上涨,还有另一个特殊的原因——

英国脱欧

历史上,爱尔兰和英国有非常紧密的关系,爱尔兰曾经是英国的一部分,

英国和爱尔兰公民可以自由进入和居住在对方国家,可以在对方国家工作、接受教育,且承认双方学分,享受社会、医疗福利……

英国脱欧之后就不再属于欧盟,而爱尔兰是欧盟国家,

所以,也有一些英国人为了保持欧盟的身份,选择加入爱尔兰国籍

一定程度上,也增加了房产的需求。

BTW,我的朋友“啊咦”(公众号:哪儿移),曾写过爱尔兰移民

我个人认为,如果资金量充足的话(最低40万欧元捐款),

爱尔兰移民算是性价比最高的移民项目之一了。

因为“一本爱尔兰护照 = 欧盟 + 英国身份,≈ 美国身份”。

3、

想着重说一下爱尔兰的租金市场。

爱尔兰这样的一个小国,

它的租金非常高,在《全球生活报告》中,平均月租金为2226美元,全球第7。

我在numbeo上侧面核实了一下,

都柏林市中心一个一居室的房子,租金差不多是1692欧元,市中心以外是1405欧元。

市中心一个三居室的房子,一个月租金差不多是2969欧元,市中心以外2293欧元。

(numbeo)

和CBRE的报告差不多。

而且已经这么高了,但还在继续涨,

2018年,都柏林的租金上涨福利达到了7.8%,

即便2019年,都柏林的房价增速放缓,

但它的房租价格并没有放缓,供需依旧紧张。

483万人口的爱尔兰,2019年5月,全国仅有2700套住房可供出租,是有史以来最低的数字。

房租,不可能不涨啊。

(数据来源:爱尔兰本地房产网站Daft)

从房屋租售比来看,根据全球房地产统计网站——globalpropertyguide,

在爱尔兰,用14年的租金,就能买一套房子,这个数据在欧洲排名第四。

而在中国,出租回本平均需要47.7年

(2019上半年全国大中城市房价租售比 (年),数据来源:诸葛找房数据研究中心)

4、

分析一下2019年爱尔兰房价上涨放缓的原因。

其中一个原因是,

市场供给增加,是一个原因,相比前几年,市场上的供给确实增加了不少。

还有另一个重要的原因,在于政府的贷款政策收紧——

以前,高达20%的购房者,贷款与收入比率超过收入的3.5倍,

新规则减少了这个比例,只有10%的购房者允许贷款比例超过收入3.5倍。

一定程度上,抑制了买房的需求

不过,爱尔兰本地人的贷款政策总体还是非常好的,

如果资质达标

首套房,首付可以只出10%,二套房20%,用于买房出租(buy-to-let)的投资者,首付也只要30%。

都柏林市中心的平均房屋抵押贷款的月供是1488欧元,而平均租金为2064欧元。

(第二栏平均房贷,第三栏平均租金,来源:daft)

以租养贷,还有结余,妥妥套利

首都都柏林整体的房价,差别挺大的,

贵的地方9千、1万欧/平米,便宜的地方,4千/5千欧/平米也能买到。

5、

最后,

说一说中国人/外国人在爱尔兰买房的操作吧。

作为外国人,是可以在爱尔兰买房的。

但很遗憾,不可以从本地银行贷款。

这点和英国不同,

在英国,中国人可以凭借国内的收入信息,在当地贷款买房

我问了问“啊咦”(公众号:哪儿移),

她说,即便是取得了爱尔兰身份的外国人,如果在当地没有工作也挺难贷款的。

因为当地的银行机构,会凭借本地的收入证明来给到贷款额度。

不过,据我了解,

国内的一些国际性房产机构,可以提供非银行机构的贷款。

只不过贷款的成数相对低,在5成左右,利率也比本地银行要高一些。

总体来说,

在小众市场里,爱尔兰的房产还是比较值得看好的,

经济基础强且相对稳定,需求旺盛,外加“脱欧”这个利好,

不过,现阶段,如果去爱尔兰买房,

对上涨的预期可以放低一些,

未来的上涨,应该是比不上前几年了,

但租金市场,大概率还会持续繁荣。

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标签: 房产
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海马小姐
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