它，不可能不涨啊！_布谷新金融

1、

今天想讲讲爱尔兰房产。

这几年，爱尔兰房产在欧洲其实也挺热的。

尤其在2016-2018年，涨得很猛。

2019年，爱尔兰房价上涨的势头有所下降。

（2015-2019年，爱尔兰房价指数，数据来源：tradingeconomics）

我最早的时候，接触到爱尔兰房产，是在2017年，

有香港做金融的朋友告诉我说，他们私募基金在都柏林投资学生公寓。

2019年回过头来看，应该是一笔非常成功的投资。

2017年的数据，当时爱尔兰高等学府注册学生人数为179000人，

而全国只有33441套专门的学生公寓，

不到19%的学生能住在学生公寓里，这样的配置远远不能解决学生们住宿难的问题。

（需要说明的是，在欧洲大部分国家，学生公寓不是学校的标配，但一般短缺的都是首都，比如伦敦、巴黎，二三线城市的学生公寓基本还是充足的）

2、

学生公寓短缺，只是爱尔兰房产的一个小缩影。

2016年-2018年，这几年，因为供求不平衡，爱尔兰不论是房价，还是租金，都上涨得特别快。

世邦魏理仕出的《CBRE全球生活报告》，2018年，爱尔兰首都都柏林，

房价涨幅全球第二，上涨了11.6%，

租金涨幅全球第四，上涨了7.8%，

涨价的原因，和德国、法国都类似，长期的供不应求，在这几年集中爆发。

爱尔兰房价上涨，还有另一个特殊的原因——

英国脱欧。

历史上，爱尔兰和英国有非常紧密的关系，爱尔兰曾经是英国的一部分，

英国和爱尔兰公民可以自由进入和居住在对方国家，可以在对方国家工作、接受教育，且承认双方学分，享受社会、医疗福利……

英国脱欧之后就不再属于欧盟，而爱尔兰是欧盟国家，

所以，也有一些英国人为了保持欧盟的身份，选择加入爱尔兰国籍。

一定程度上，也增加了房产的需求。

BTW，我的朋友“啊咦”（公众号：哪儿移），曾写过爱尔兰移民。

我个人认为，如果资金量充足的话（最低40万欧元捐款），

爱尔兰移民算是性价比最高的移民项目之一了。

因为“一本爱尔兰护照 = 欧盟 + 英国身份，≈ 美国身份”。

3、

想着重说一下爱尔兰的租金市场。

爱尔兰这样的一个小国，

它的租金非常高，在《全球生活报告》中，平均月租金为2226美元，全球第7。

我在numbeo上侧面核实了一下，

都柏林市中心一个一居室的房子，租金差不多是1692欧元，市中心以外是1405欧元。

市中心一个三居室的房子，一个月租金差不多是2969欧元，市中心以外2293欧元。

（numbeo）

和CBRE的报告差不多。

而且已经这么高了，但还在继续涨，

2018年，都柏林的租金上涨福利达到了7.8%，

即便2019年，都柏林的房价增速放缓，

但它的房租价格并没有放缓，供需依旧紧张。

483万人口的爱尔兰，2019年5月，全国仅有2700套住房可供出租，是有史以来最低的数字。

房租，不可能不涨啊。

（数据来源：爱尔兰本地房产网站Daft）

从房屋租售比来看，根据全球房地产统计网站——globalpropertyguide，

在爱尔兰，用14年的租金，就能买一套房子，这个数据在欧洲排名第四。

而在中国，出租回本平均需要47.7年。

（2019上半年全国大中城市房价租售比 (年），数据来源：诸葛找房数据研究中心)

4、

分析一下2019年爱尔兰房价上涨放缓的原因。

其中一个原因是，

市场供给增加，是一个原因，相比前几年，市场上的供给确实增加了不少。

还有另一个重要的原因，在于政府的贷款政策收紧——

以前，高达20%的购房者，贷款与收入比率超过收入的3.5倍，

新规则减少了这个比例，只有10%的购房者允许贷款比例超过收入3.5倍。

一定程度上，抑制了买房的需求。

不过，爱尔兰本地人的贷款政策总体还是非常好的，

如果资质达标，

首套房，首付可以只出10%，二套房20%，用于买房出租（buy-to-let）的投资者，首付也只要30%。

都柏林市中心的平均房屋抵押贷款的月供是1488欧元，而平均租金为2064欧元。

（第二栏平均房贷，第三栏平均租金，来源：daft）

以租养贷，还有结余，妥妥套利。

首都都柏林整体的房价，差别挺大的，

贵的地方9千、1万欧/平米，便宜的地方，4千/5千欧/平米也能买到。

5、

最后，

说一说中国人/外国人在爱尔兰买房的操作吧。

作为外国人，是可以在爱尔兰买房的。

但很遗憾，不可以从本地银行贷款。

这点和英国不同，

在英国，中国人可以凭借国内的收入信息，在当地贷款买房。

我问了问“啊咦”（公众号：哪儿移），

她说，即便是取得了爱尔兰身份的外国人，如果在当地没有工作也挺难贷款的。

因为当地的银行机构，会凭借本地的收入证明来给到贷款额度。

不过，据我了解，

国内的一些国际性房产机构，可以提供非银行机构的贷款。

只不过贷款的成数相对低，在5成左右，利率也比本地银行要高一些。

总体来说，

在小众市场里，爱尔兰的房产还是比较值得看好的，

经济基础强且相对稳定，需求旺盛，外加“脱欧”这个利好，

不过，现阶段，如果去爱尔兰买房，

对上涨的预期可以放低一些，

未来的上涨，应该是比不上前几年了，

但租金市场，大概率还会持续繁荣。