新版征信和买房_布谷新金融

●最近又有「新版征信」的消息，媒体报道称1月20号左右会上线新版征信系统并提供查询。

其实关于新版征信的解读我之前就写过，今天再写主要是给还想投资买房的读者提个醒。

放心，我是多军，充分认可房产在家庭资产配置、美好生活、子女、养老等财务目标中的首要作用。

不是劝你别买，而是劝你摆正买房预期，别再有那种买不上房子未来要错过一个亿的想法。

「新版征信」是房地产长效机制的一部分，我之前仔细对比过新旧征信的区别，发现新版精准地堵住了各种加杠杆口子，比如信用卡套现、按揭多套并发、假离婚破限贷。

所谓「长效机制」说白了就是调控常态化。这是每个买房人未来都要面对的长期宏观背景，除了新版征信，长效机制还包括因城施策、租售并举和房产税。

「房住不炒」卡住居民端，「不以房地产作为短期刺激手段」卡住政策端。

夸张点儿说，以前闭着眼睛买都是对的。但现在不一样了，再买房一定要关注稀缺性、月供成本、真实需求、出租难度。

挨个解释下：

· 以后城市化的主题是「都市圈」，人口会进一步向都市圈里的核心城市聚拢，户籍口子全面放开就是标志。核心城市半径也会扩大，二线城市3环内都是有效区域，公共交通要覆盖。

所以我们买房不仅要进圈，而且要买在圈内最核心城市的交通便利节点附近，这就是稀缺性。

· 关注月供成本的意思是买房之前就要精确计算好月供压力。

新版征信的种种变化明摆着就是不想让大家过度使用杠杆增加风险。

至于月供压力怎么算，我之前专门做过表格，你照着来填一下，保证算的明白：

关注月供成本还意味着不要在房贷利率加点比例过大时盲目背贷款。过大的标准是加点比例大于10%。很不幸，当下几乎所有二线城市都高于这个标准。

另，我建议一线城市读者上车是因为一线的加点比例也就10%左右，上海甚至都没加。而有需求支撑的大城市对调控放松的刺激政策最敏感，所以每轮上涨都从一线开始。其中限购政策最友好的深圳又总是4个一线中最先启动的。2015年那波就是它，2019年还是如此。

· 关注真实需求有两层含义：

如果你现在住的房子很老，是老破小，未来一定有置换需求，可以早做打算，挑个对二套友好的窗口期完成置换。置换改善未来会成为一二线城市房产交易量的主力。

另一层含义是如果你已经解决了改善住房，可以适时停掉自己的买房惯性，因为以后配置房产的性价比真的比不上股票。

具体原因就是下面这张图：

房地产的高增长时代已经过去了——我今年看到很多券商首席都在强调这个观点。

关注出租难度的意思是要投资容易出租的房子，把租金回报作为房产投资收益的组成部分，因为增值部分不会像以前那么诱人。

以上是我对今后买房的四个建议。

●接下来具体说说新版征信的变化：

从目前的公开资料来看，新旧版征信的不同如下图所示（红框是我认为比较重要的改变）：

挨个说说。

首先铺垫几个关于贷款记录的基础知识：

想最低成本的贷款买套房，一生只有一次机会。你得同时具备两个条件：

是首套房，我在本市没房子；

是首贷，我名下没有贷款记录；

目前房产是全国不联网的，在某个城市没房，就算首套。但个人征信报告里的贷款记录可是全国联网的，只要你在全国任何一个城市贷款买过房，哪怕已经还清了，这个记录都会终身体现在征信的「信贷记录」一栏里。

有的地方更狠，比如北京规定夫妻双方只要有一人有过贷款记录，两人均失去首贷资格，买首套房也是7成首付（诶...搞得跟污点一样）。

一个家庭最多同时只能有2套按揭贷款记录。我老说想买多套房的读者一定把「抵押经营贷」研究明白，知道为啥了吧？

详见《贷款体系入门》。

新版征信会增加配偶信息，这个影响很大，主要是卡死离婚买房的口子，以及覆盖参贷人记录。

假设我和钱嫂婚后贷款买了一套房，不管房本上写的谁的名字这套房子都是两个人的共同财产，贷款自然也是两个人共同承担。比如房本上写着钱嫂的名字，她就是主贷人，我是参贷人。

老版征信报告是不体现参贷人的。也就是说我可以和钱嫂离婚净身出户，再用首房首贷资格去贷款买房。很多家庭为了置换买二套，这种做法也是无奈之举。而新版征信后这个套路就不好使了，参贷人也会直接体现在征信里，离婚了也有贷款记录，还是二套。

还有很多类似的「骚操作」口子也被精准地堵上。

比如新版征信在信用卡项目里增加了「还款金额」和「近半年月均应还金额」，基本堵上了以卡养卡的可能。而且一旦发现信用卡套现行为，直接计入不良记录。

销户洗白征信的口子也被堵上了，销户卡最近5年的逐月还款记录也能查得到。

还有水电煤话费，之前拖两个月也不急，以后可不行了，征信报告里也会有体现。

总之，请你一定守护好自己的信用，做个遵纪守法、诚实守信的好人。

否则以后拿着有不良记录的征信面对用人单位和丈母娘，可真耽误人生大事儿。