40年涨600倍，崩了。

1、

10年前，也就是2010年，

孟买的房价就挺进了世界前十，当时，价格为每平方米5.98万人民币。

北上广深当时的房价在全球都还没有姓名。

印度人口最多的城市，也是世界人口最多的城市之一孟买。

40年来，房价涨了600倍，中国媒体一直用这个数据来解释孟买房价的涨幅。

这个数据的出处是，1975年，一套300平米的公寓价格是60多万卢比，如今，这房子已经价值3亿6千万卢比。

所以，40年600倍。

总体应该不至于这么夸张，但房价暴涨也是真。

它上涨的逻辑，和中国一线城市类似。

人口爆炸，人口红利，经济高速增长，城市化，住房短缺，外加严重的通货膨胀。

也和中国一样，人民的财富大部分被房子绑架，房价和收入差距过大——

有专家分析称：

如果想在孟买一栋豪宅的话，普通的工资阶级，差不多需要工作三百年才能买得起。

2、

而这两年，孟买的房价，外加整个印度，都出现了大幅度的下跌。

2017年，孟买房价下跌了5%，2018年，继续下跌，达到了6.8%。

同期，印度的8个大城市，有5个城市，房价在2018年下跌。

印度的房价并不仅仅是在降，

可能是在崩盘——

2019年12月26日，据日本经济新闻报道，仅印度七大都市圈，

就有58万个房产项目陷入停工或烂尾状态，

售价相当于4.64万亿卢比（约合4547亿元人民币）。

划下重点，

“58万个房产项目”这个表述不对，明显跟常识相悖，

做个数据对比，今年住建部说，对全国城镇的老旧小区进行改造，涉及居民上亿人，数量为17万个小区。

所以，我稍微核实了一下，这58万个房产项目，

指的并不是一个一个的project，不是指一个一个的“小区”，

而是指的58万户（housing units），也就是58万套房，不至于是58万个小区这样夸张的数据。

深圳有1041万套住房，其中商品房占1/8。

58万套住房，差不多是深圳1/3商品房的数量。

即印度TOP7的城市，有58万套住房停工，价值4.64万亿卢比。

3、

印度为什么房价下降，为什么出现这么多烂尾房，

对于现阶段的中国房产，还挺有启示作用的。

几个方面原因：

A、2017年5月开始，印度的房地产开始调控，颁布了房地产修订案。

原本开发商卖楼花，用一张广告就开始买房收钱，而新的情况要求，开发商提供一部分自用资金专款专用，造成了一些小开发商的现金流困难。

另一方面，整体经济放缓，原本能借到的钱，借不到了，于是出现了债务违约，在建的房子也只能延期或者停工。

“此前通过基于借贷的房地产开发和建筑业推动经济增长的泡沫终于开始萎缩”。

B、税制改革。

未来方便税制计算，制定了统一的商品和服务税（GST），为12%。

而在此之前，购房的税费差不多在6%以内，一下子推高了买房的成本。

市场需求被抑制，买房的人少了，小开发商就撑不住了，

降价、停工……

C、经济放缓。

这个其实是以上这些问题的核心原因。

经济的预期，是决定房价的根本。

有趣的是，今年年中的时候，媒体写印度的房价降了，能给中国带来什么启示。

而到了年尾，大家都在写这个大国楼市崩盘了。

2018年印度的GDP增速接近8%，

不到一年的时间，2019年的的第三季度，仅为4.5%，为6年来最低。

印度央行12月5日把2019年全年GDP增长预期下调至5%，一年前，这个预测是8%。

以上这一系列原因，造成了印度房地产市场的崩溃。

虽然我知道大家对印度买房没啥兴趣，

但其实即便有想法也没办法，

因为，印度的楼市本身并不对中国的一般投资者开放。

以上。

最后想啰嗦几句烂尾楼，

前些年，中国烂尾楼的情况也不少，后来法律上做了限制就好一些。

相对来说，法律成熟的欧美国家，很少出现烂尾房这种情况，

比如法国会有公证的环节，英国会有律师监督，

确保买家的预付款不被挪用，专款专用在建房上面。

如果在法律不太完善的小国买房，则一定要选择实力雄厚的大开发商。

近些年泰国的房产火爆，很多中国机构，

甚至本身从来没做过房产开发的个人，也跑到泰国的一些小岛上做开发，

项目还没影子，就开始卖，一般还吹得天花乱坠，

比如保证10年的收益，比如保证5年后/10年后回购……

别信，风险太高。