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Get它,少被坑,少被坑

海马小姐

1、

最近看了仲量联行(JLL)2019年第三季度推出的菲律宾房产市场的报告。

里面的个数据,震惊到我了——

马尼拉大都会的空置率在3.2%。

从我去马尼拉考察的主观感受看,我相信马尼拉的空置率很低,

但3.2%这个数据我还是表示怀疑的。

JLL出的第二季度和第三季度的空置率数据,各个区域相差都不小。

(JLL统计马尼拉大都会Q2空置率为2%)

而另一个地产咨询顾问五大行之一——高力国际,

给出的马尼拉2018年Q4的空置率则是10.6%。

时间相差3个季度,数据相差3倍,这几乎是不可能的。

2、

聊聊住房空置率,它是个很神奇的数据。

中国官方没有公布过这个数据,但大多数学者认为,这个数据在20%左右。

2018年,日本房屋的空置率在13.6%。

欧美国家大部分统计数据空置率都在3%左右。

数据相差非常大。

事实上,每个国家计算空置率的方法不同,甚至每个机构计算空置率的方法也不同,

所以,造成结论差距会非常大

空置率对于判断一个地区是否值得投资有非常重要的意义,

但如果单单对比数据,很可能是“鸡同鸭比”,并不在一个维度,

中国的房屋空置率在20%左右,

2018年,日本空置率最高的地区是山梨县,为21.3%,

美国金融危机的时候,房屋的空置率也不到10%。

很明显,这几个地区的投资逻辑差别非常大,

如果仅仅从数据上对比空置率,不看统计方法,方向就完全走偏了。

数据是佐证,但数据产生背后的原因更重要

3、

聊到数据,经常有读者问我XX国家的房产数据怎么找,

甚至细节到XX国家的XX省的历史数据。

这个就有点难为我了。

有些国家的语言我都不通,本地的网站,我也看不懂。

宏观上,如果想了解一个国家的房产,可以翻翻五大行的报告。

房地产咨询行业,有五大行——戴德梁行(DTZ)、世邦魏理仕(CBRE)、第一太平戴维斯(Savills)、仲量联行(JLL)、高力国际(Colliers)。

这五大行的业务基本覆盖了全球主流国家。

他们会定期出关于本地市场的研究报告,一般有季度报告、半年报、年报,以及下一年度的预测等等,大部分都有英文的版本。

找到他们在当地的官网,翻到“Research”一栏,就能找到这些报告。

举个例子,我经常合作的第一太平戴维斯(Savills),

找到它的英国官网,www.savills.co.uk,找到子栏目research,就能看到它出的英国房产分析报告。

或者找到全球官网,www.savills.com,找到子栏目research,选择国家Philippines,就能看到它出的当地房产分析报告。

(第一太平戴维斯)

(仲量联行泰国的分析报告网站)

(世邦魏理仕柬埔寨的分析报告网站)

关于某个国家的分析报告,我一般会多找几家机构的报告看看。

大部分时候,因为采取的统计方法不同,数据可能有些出入,

但基本上,他们所下的结论都比较类似。

比如今年,JLL、高力国际都出来菲律宾的研究报告,空置率的数据差不少,

但结论都是看多当地房产。

除了五大行,本地的房产网站当然也非常值得看看,

英国地产数据,我用的比较多的是hometrack,细致到了每个城市的历史涨跌幅和其它参数,

美国本地地产网站Redfin,数据也非常详实。

还有个网站我也经常用,之前介绍过——numbeo

它是全球最大的消费物价数据中心,它可以查询各个国家主流城市的生活成本,维度很多,包含衣食住行、工资等等,还可以以同样的货币单位对比不同城市的生活成本。

(部分生活成本维度)

(北京和伦敦的生活成本对比)

因为也去过一些国家,这上面大部分数据,和我到当地的感受出入不大,

通过它,可以了解到这个国家的本地居民的购买力,

可以作为投资的重要参考标准。

以上。

这是一篇授人以渔的文章,大家可以参考我说的这些网站,寻找自己有兴趣的数据,来分析一个地区是否有投资价值,形成自己的方法论,少被坑

如果看不下去的,也可以等我分析完了给大家“喂饭”。

当然,数据只是投资价值的一方面,它背后的逻辑,以及这个数据是通过何种方式计算的,更重要~

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标签: 房产
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