Get它，少被坑，少被坑

1、

最近看了仲量联行（JLL）2019年第三季度推出的菲律宾房产市场的报告。

里面的个数据，震惊到我了——

马尼拉大都会的空置率在3.2%。

从我去马尼拉考察的主观感受看，我相信马尼拉的空置率很低，

但3.2%这个数据我还是表示怀疑的。

JLL出的第二季度和第三季度的空置率数据，各个区域相差都不小。

（JLL统计马尼拉大都会Q2空置率为2%）

而另一个地产咨询顾问五大行之一——高力国际，

给出的马尼拉2018年Q4的空置率则是10.6%。

时间相差3个季度，数据相差3倍，这几乎是不可能的。

2、

聊聊住房空置率，它是个很神奇的数据。

中国官方没有公布过这个数据，但大多数学者认为，这个数据在20%左右。

2018年，日本房屋的空置率在13.6%。

欧美国家大部分统计数据空置率都在3%左右。

数据相差非常大。

事实上，每个国家计算空置率的方法不同，甚至每个机构计算空置率的方法也不同，

所以，造成结论差距会非常大。

空置率对于判断一个地区是否值得投资有非常重要的意义，

但如果单单对比数据，很可能是“鸡同鸭比”，并不在一个维度，

中国的房屋空置率在20%左右，

2018年，日本空置率最高的地区是山梨县，为21.3%，

美国金融危机的时候，房屋的空置率也不到10%。

很明显，这几个地区的投资逻辑差别非常大，

如果仅仅从数据上对比空置率，不看统计方法，方向就完全走偏了。

数据是佐证，但数据产生背后的原因更重要。

3、

聊到数据，经常有读者问我XX国家的房产数据怎么找，

甚至细节到XX国家的XX省的历史数据。

这个就有点难为我了。

有些国家的语言我都不通，本地的网站，我也看不懂。

宏观上，如果想了解一个国家的房产，可以翻翻五大行的报告。

房地产咨询行业，有五大行——戴德梁行（DTZ）、世邦魏理仕（CBRE）、第一太平戴维斯（Savills）、仲量联行（JLL）、高力国际（Colliers）。

这五大行的业务基本覆盖了全球主流国家。

他们会定期出关于本地市场的研究报告，一般有季度报告、半年报、年报，以及下一年度的预测等等，大部分都有英文的版本。

找到他们在当地的官网，翻到“Research”一栏，就能找到这些报告。

举个例子，我经常合作的第一太平戴维斯（Savills），

找到它的英国官网，www.savills.co.uk，找到子栏目research，就能看到它出的英国房产分析报告。

或者找到全球官网，www.savills.com，找到子栏目research，选择国家Philippines，就能看到它出的当地房产分析报告。

（第一太平戴维斯）

（仲量联行泰国的分析报告网站）

（世邦魏理仕柬埔寨的分析报告网站）

关于某个国家的分析报告，我一般会多找几家机构的报告看看。

大部分时候，因为采取的统计方法不同，数据可能有些出入，

但基本上，他们所下的结论都比较类似。

比如今年，JLL、高力国际都出来菲律宾的研究报告，空置率的数据差不少，

但结论都是看多当地房产。

除了五大行，本地的房产网站当然也非常值得看看，

英国地产数据，我用的比较多的是hometrack，细致到了每个城市的历史涨跌幅和其它参数，

美国本地地产网站Redfin，数据也非常详实。

还有个网站我也经常用，之前介绍过——numbeo，

它是全球最大的消费物价数据中心，它可以查询各个国家主流城市的生活成本，维度很多，包含衣食住行、工资等等，还可以以同样的货币单位对比不同城市的生活成本。

（部分生活成本维度）

（北京和伦敦的生活成本对比）

因为也去过一些国家，这上面大部分数据，和我到当地的感受出入不大，

通过它，可以了解到这个国家的本地居民的购买力，

可以作为投资的重要参考标准。

以上。

这是一篇授人以渔的文章，大家可以参考我说的这些网站，寻找自己有兴趣的数据，来分析一个地区是否有投资价值，形成自己的方法论，少被坑。

如果看不下去的，也可以等我分析完了给大家“喂饭”。

当然，数据只是投资价值的一方面，它背后的逻辑，以及这个数据是通过何种方式计算的，更重要~