同一个小区，房价差30%？_布谷新金融

在买房、选房的过程中，经常会遇到一个问题：

同样的总价预算，在距离市中心半小时地铁的位置，可以买套80平小三居；

但如果再远一点，大概再沿地铁向外半小时，就可以买到130平＋的四房。

你会怎么选？

1.

在讨论上面的问题之前，我们先按照需求，给房子大致分这么几类：

上车盘：

顾名思义，就是“搭上XX城市这座车”的意思，站票也好，挂票也好，先上来再说。

指的是总价最便宜的那一批房子，通常买来是为了一个落户、上学的资格，以及求得方寸立足之地。

刚需房：

比上车盘标准更高一些，

能满足一家三口（以及偶尔父母来带孩子）的居住需求，一般是二房或者小三房，总价不高，位置一般。

改善房：

可以继续分为“刚改”和“豪改” 。

刚改，即刚性改善，比如生了二胎、接父母来住，等等，需要更大的居住空间，属于改善房中的“刚需”。

豪改是“豪华型改善”，没什么「必须」要换房的理由，就是想住的更大更舒服，是“对美好生活的向往和追求。”

豪宅：

最大的特点就是面积大且浪费，

比如180平做成两房、三房，200平米做成三房、四房，一个卧室50平，配独立卫浴和衣帽间...

2.

地段、配套、户型统一的房子，价值高，升值好。

因为这种房子，最大限度地考虑了未来接盘者的需求。

举个极端点的例子。

今年上半年开盘的新天鹅堡三期，位于深圳豪宅区之一华侨城，地段好、离地铁近、商业配套全、小区环境优…

除了学位一般（这个位置所有小区的通病），可以说外部条件哪里都好。

相比之前的二期均价14万，一期二手房十五六万，三期开盘均价只有12.5万元/平方米。

但仍然是开盘销售遇冷，去化率不到三成，卖不出去呀...

这其中最大的原因，就是户型设计带来的「需求错配」。

一期二期的户型都在260平以上，户型大、品质好，符合有钱人的需求；

而三期，只有117-123平方米的3房2厅2卫户型，4梯6户。

—— 这是看不起谁呢？有钱人买个紧凑小三房，让保姆住哪儿？

在豪宅片区做出改善产品，整个项目处在“富豪看不上，刚需/改善买不起”的尴尬境地，

卖得好就怪了...

3.

反过来也是一样。

在刚需集中的区域，大户型往往要比小户型单价低许多，涨幅也跑不过小户型，

比如北京的天通苑、深圳的沙井，以及多数一二线城市的老破小区和近郊新房，

同一个小区，单价能差到30%。

（左：北京天通苑；右：深圳松岗）

而在作为新房销售时，大小户型之间的单价虽然会有差距，但并不很大，

一般就是5%～10%左右。

进入二手市场以后，随着时间的积累，符合本区域主力购房需求的户型和面积，涨幅会逐渐领先于非主流产品。

如果在刚需区域买了150平+的大户型新房，过不了几年就会发现，

你家房子的升值速度，慢慢地，就比不上别人了...

4.

基于以上规律，回到开头的问题，

在大多数情况下，到市中心半小时的80平米小三居，涨幅往往要好过通勤一小时的130平+四房。

如果买房是为了自住，没什么好说，先住的舒服再说；

但如果带有投资属性，在面积的选择上，就要格外注意区域内的主流购买力：

如果是在刚需为主的区域，就买小户型的上车盘、刚需盘；

如果是在改善为主区域，尤其是区域内的高端小区，则优先考虑大面积的改善大户型。

ps，

除了一个城市的不同区域，不同城市之间也会有比较大的差异，

有的城市改善需求更大一些，有的城市刚需动能更强一些，

具体可以参考：贝壳研究院给出的榜单