劝人去这买新房，不是蠢，就是坏_布谷新金融

去日本投资，别买新房。

最近收到几个机构推给我的日本房产项目，

大阪的房子，单价到了6万人民币。

为什么要去大阪买RMB6万/平的房子？

为什么要去大阪投资新房？

大阪的二手房，单价4万就算挺贵的了。

大阪一个20来平的单身公寓，二手房差不多70万能搞定，新房要120万。

没必要，真没必要。

1、

明确一下，

大部分人在日本买房是去投资，不是自住，

投资的目的，是使收益最大化，需要理性战胜感性。

在日本买新房，不是理性的选择。

几个理由：

A、日本房价的特点。

在经历过90年代经济泡沫之后，日本的房价就处于非常稳定的状态。

直白一点说——不涨。

倒也不是完全不涨，东京、大阪这种人口净流入一线城市，还是稳中小升，还有不错的租金回报率。

一些小地方，则是房子多于人口。

所以，投资日本房产的原则就是稳稳地拿着租金收益。

在日本买新房，就像买新车一样，

一买来就折旧了，房屋的价值就要降。

就算东京、大阪的房价稳中小升，折价的空间远大于升值的空间。

B、租售比。

日本房子的租金回报率是很不错的。

东京长租纯收益能达到4%-6%，大阪更高一些。

但这里说的的租金回报率指的是二手房，不是新房。

新房可能比二手房价格高了70%，租金只比二手房高了20%，

这么一算，买新房就更没有必要了。

日本人喜欢租房，不是很爱买房，租金稳定，房价稳定，租房也能有安全感。

日本人贷款利息非常低，首付也非常低，妥妥地以租养贷还有能结余，但他们依然不太愿意做“炒房客”。

因为房产泡沫破裂过，心有余悸。

C、房产特点。

新房折旧，更多指的是交易层面，而非房屋本身。

日本的房子，保养的都非常好。

去日本看过不少房子，80年代的房子，但看上去楼龄不超过10年。

个人感觉，大阪的房子比东京的保养得更好一些。

原因在于房子的房东每个月都得交不少的房屋修缮费用。

用这些修缮基金，差不多10年会把房子大修一次，

所以日本的房子，能保养得非常好，

新房和二手房品质上的差距，并不是那么大。

有些人说，日本的房子表面上看起来回报率很高，但扣除这些成本之后，实际的回报率也一般。

这话对，也不对。

日本的房子，每年的持有成本在总价的1.5%，包括各种税、物业、修缮费用……

但这些费用都是完整且清晰的，买房前，完全可以让中介机构把这些费用全部列出来，

算出扣除持有成本后的净收益，再看看能达到多少，4%-6%的纯收益是正常水平。

以上。

2、

在日本投资，最好是带租约二手房。

不需要重新找租客，即买即有收益。

但有一些不良中介，可能会把一个没有租客的房子，

说成有租客的，按照有租客的标准加价卖，

然后给投资人返了几年“租金”之后，告诉房东说租客走了。

正规中介一般不会这么做，日本的中介管理还是比较严格的，都会持牌，

牌照的价值比骗人的价值要高。

所以，一定得找持牌的正规中介，此为其一。

其二，日本国土局有统一的官方房源系统REINS（Real Estate Information System），提供不动产资料（大部分房产，都在上面可以查到真实信息，要在上面备案）。

如果可以的话，让中介把这个网站上的信息拿来看。

3、

如果是日本这样的情况，就不要考虑投资新房了。

新房二手房差价太大，房价过分“稳定”。

别的国家投资，可以买二手房吗？

当然也可以。

不过，这得分情况，看投资者的目的。

有些地方大家原因买新房，是因为新房可以加杠杆，而二手房则必须全款。

如果认为这个地区的走势在涨，

买新房只要一个首付，然后分期或者贷款（比如东南亚国家或者英国），有炒楼花的可能。

它的资金压力，要比全款的二手房小很多。

主要看投资的出发点~