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买房拿身份,这里最便宜_布谷新金融

2021-04-23 00:44:23 来源:蔚蓝财经

上周刚去了土耳其,

上一篇讲了土耳其护照和房产。

其实,10月的时候,还去了一趟菲律宾,

主要是跟着朋友和中介去当地看房,

随行的人直接就定了几套房下来。

1、

讲讲菲律宾的SRRV签证,Special Resident Retiree’s Visa,

可以和存款挂钩,也可以和当地的房产挂钩。

SRRV签证是一个长期合法停留的签证,

是一个合法留在当地的许可,不允许在当地被雇佣工作。

名义上虽然是退休签证(Retiree’s Visa),但实际上35岁以上的人就可以申请。

办这个签证很简单,

SRRV SMILE (35岁以上,存2万美元到指定银行,不能用于投资)

SRRV CLASSIC(35岁以上,存5万美元到指定银行,可以取出用于投资买房)

可以携带配偶和1名21岁以下的未婚子女。

或者不携带配偶,带2名21岁以下的未婚子女。

在这之上,如果要增加一人,需要增加15000美元的存款。

2、

办这个签证的目的。

为什么去菲律宾?主要目的是教育。

这次和我同行的几个朋友,除了买房,都还有这个需求。

其中一个家长的孩子在国内上小学,成绩还可以,

但他说以后不知道怎么样,万一学习成绩下降了,

可以多个身份,多条退路。

菲律宾从前是美国的殖民地,英语是当地官方语言,如果在菲律宾生活,英文会有很大的提升。

在菲律宾上国际学校也很便宜,大部分国际学校的学费在10万人民币以内/年,就算加上生活费,总成本也比国内低不少。

而且都是挺优质的国际学校,未来可以直接申请欧美的大学。

当然,很多人办SRRV,

为的是孩子将来可以以华侨生的身份参加国内高考

这个要说明一下,要钻这个空子,不是那么简单。

之前在《“400分上清华”是真的,但没这么简单》一文中提过,

华侨考生,考生本人及其父母一方均须取得住在国长期或者永久居留权,

并已在住在国连续居留2年,两年内累计居留不少于18个月,其中考生本人须在报名前2年内在住在国实际累计居留不少于18个月。

在居住方面,对家长和学生都有严格的要求

另,由于去菲律宾上学回国参加高考的学生越来越多,

国内的一些高校也对SRRV签证有越来越严格的限制。

华侨大学和暨南大学已经明确不接受菲律宾SRRV签证的学生报考。

所以,

现阶段可以把它暂时当成一个优势,

但未来在实际操作的时间节点上,要有可能会收紧的心理准备

3、

SRRV签证的两种选择,

一种是2万美元的存款,这个就不着重说了,存钱就行,操作简易

另一个方法是5万美元用于买房,

这个方法适合看好菲律宾当地房产,想以房产投资方式办SRRV签证的朋友。

因为去当地专门看了房产,所以还是可以说一说的。

a、

并不是所有的房产都可以办SRRV签证的,需要移民局认证的房子才可以。

不能瞎买

另,菲律宾的房产分本国人份额和外国人份额,本国人占60%,外国人占40%。

本国人所有份额都可以买,但外国人只能买外国人份额。

如果外国人买了本国人份额,办不下来房产证。

不能瞎买

b、

马尼拉目前的房产市场不错。

马尼拉大都会的面积是上海的1/10,人口是上海的1/2,

从人口密度上看,算是世界上人口密度最大的城市之一。

供需关系上,供不应求。

从出租市场上,很多房子都是按床位出租。

一个20多平的studio,可能得住3个人,租金回报率在7%左右。

本地人有租/买公寓的习惯。

折射在房地产市场上,是卖方市场,

当地几大财阀几十年前就掌握了大量土地,地产商占强势地位,房子每年都会上调价格。

这几年马尼拉好的区域买房,房价已经翻了一倍。

从供需角度看,有升值空间。

如果买房,最好去买本土开发商的房产,有保障。

c、

马尼拉的房产,有一个优点,在于它的付款方式。

它可以分期付款,更早的时候可以0首付买房,现在比较难了,一般是首付2成的样子,

然后分月付款,交房的时候再付完全款。

首都马尼拉大都会地区,房价差异也挺大的。

便宜的1万多人民币/平米,贵的6万人民币/平米。

主要买房的有这几个区域:

3个CBD——Makati、BGC、Ortigas,

和北部的奎松区。

Ortigas和奎松,目前房价比较低。

这次看了几个项目,

最便宜的一个房子,

首付7万多人民币,月供接近2600,2023年交房,尾款29万人民币

菲律宾可以炒楼花,

但不同楼盘炒楼花的空间不同,这主要取决于开发商。

在还没交房时房子转售,开发商会收一个更名费,

这个费用有开发商觉得,有些开发商不鼓励炒楼花,

就把这个费用设得比较高,差不多大几万人民币。

有的设得比较低,差不多1万人民币的样子。

如果是交房之后,房产证已经办下来了,

这个时候转售,税费比较高,差不多房屋总价的10%。

d、

5万美元投资于房产,办SRRV签证。

必须是一次性投入,得是同一家开发商的账户。

上面说的那个房子,实际上不够价格办SRRV,

因为首付这一笔不足5万美金,尾款这一笔也不足5万美金,

不符合“一次性”投入的要求。

得注意这一点。

办好了SRRV签证,可以在当地的银行办贷款,但贷款利率较高,在8%左右。

据我所知,目前只有一家银行接受SRRV签证的持有者办贷款。

一种极端的加杠杆方法(注意是极端的方法,风险不低)

step 1:5万美金,差不多可能支付3-5套房子的首付,以这笔钱先申请SRRV签证。

step 2:未来交房时,再申请贷款。

step 3 :同时把房子租出去,租金回报率7%左右,差不多可以覆盖贷款。

差不多用5万美金,买了3-5套房子,外加一家人的SRRV签证。

这是一个加杠杆的思路,是个理想的情况。

但有风险!有风险!

以上。

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