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写字楼和商铺是中产们最热衷跳的坑之一。
尽管涨幅很差、税费很高、经常空置、横向比较很弱,依然热衷者众多。
这些房产就这么差?
也不是,富人和机构做资产配置时是一定要配房地产的。
那他们买什么样的房子呢?
答案是买REITs。
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解释下什么是「REITs」,其实就是把房产证券化了,像买股票一样。
买入REITs相当于持有房子的一部分。
升值了,REITs价格会涨。
租金到了,REITs会分红。
想卖房了,直接在股票市场把REITs卖掉就行。
听起来是不是比直接持有房子爽多了?
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REITs的好处很多,我给你说说。
它会分散买入很多种类型的房产,像这样:
点击看大图
上图分析了各种房产的特点。
相比于持有单一房产,REITs的风险明显更加分散。
所有REITs都由专门的机构来运营打理,专业人做专业事。
他们每年会把90%的利润(主要是房租)拿出来分成,不能留存;
而且REITs可以像股票一样交易,退出机制比房产好太多。
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聊聊REITs的估值。
既然REITs的底层是房子,那分析一个房子贵不贵之前,得先确定这个房子好不好,前景如何,这才是最重要的。
所以我觉得要给一个REITs估值,有四点最重要:
· 首先REITs的底层资产够不够好?这是一切的基础。
· CAGR(复合年化增长率)如何,可以理解为房子的增值情况。
· 股息率,代表这类房产每年的租金回报如何。
· 经营性现金流,也叫FFO,美股REITs一般都会披露这个指标。
什么意思呢?FFO=净收入+折旧+摊销-非经常性损益。
用P/FFO就是业内比较认可的REITs估值方法,就跟PE、PB、PEV这些类似。
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我们能买到的REITs都有哪些?
首先是香港市场:
来源:集思录
上图标黄的复合年化增长率+股息率就是每年持有REITs的收益。
感兴趣的可以自己搜代码看看他们多年的走势,非常稳健,妥妥跑赢通胀。
通过上图你会发现,大量香港写字楼和购物中心的真正业主其实是REITs。
但是因为一些你懂的原因,今年很多香港REITs都跌了。
必须承认香港的租金真是高:
美股市场的REITs是世界上最成熟的,从分类上也能看出来,各种细分的地产属性都有。
红框是前面提到的REITs估值指标,重点看P/FFO和PB就行。
我觉得买美股REITs的难度很大,一是房产详细信息和质量很难分辨,二是资金出去也很麻烦。
国内公募市场有3支专门跟踪海外REITS指数的QDII基金,是我能想到的门槛最低的方式了。
分别是:
注意这些基金买入的都是一揽子REITS指数,长期业绩都不错,但最大的问题是规模都太小了,毕竟这类标的还是太小众。
嗯,完整地写了个REITs入门。
总的来说,如果你想买一些债券类产品,或者买不起房却有一颗收租的心,亦或者非得作死投资写字楼商铺,真的不妨考虑下这类标的。
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