赎楼贷要火？有玩家已月放20亿，合作光大、平安等20家银行

“两高两部文件下发之后，不仅仅是消费金融市场受到一阵波动，民间垫资过桥赎楼业务也受到重创。”

“这块监管没顾及到的领域，曾经是私人资方的天下，现在私人资方都不敢做了。”

“北京、上海一线城市曾经做房抵贷的平台准备转向这个市场，未来专做垫资过桥赎楼业务的新模式或许要火。”

多位从业者表示，在房抵贷市场经受一波小震动之后，房抵贷的衍生市场-垫资过桥赎楼，渐渐受到市场的关注，众多房抵贷玩家开始看好这个领域，殊不知，此前在个人资方悄悄霸占市场的同时，深圳大道金服早已悄悄走了很长一段路。

大道金服月放超20亿、合作超20家银行

大道金服全称深圳前海大道金融服务有限公司，成立于2015年7月，重点业务为垫资过桥赎楼，值得注意的是， 新流财经获得的一份大道金服对外合作资料中表示，2018年全年，大道金服业务规模超过150亿元，月放款已突破20亿元。

月放20亿元的规模，赶得上此前房抵贷平台房互网的巅峰时期，垫资过桥赎楼作为房抵贷的衍生业务，大道金服何以做到如此规模的呢？

实际上，垫资过桥赎楼一直伴随着房抵贷存在，用来缓解小微企业主资金周转困难，具体是指房产卖方将其已抵押给银行或按揭方式购买的，且尚未还清的房产转让、抵押给下家时，由担保公司向卖方发放借款，用于偿还原按揭、抵押贷款，赎出房产证以便办理过户。

但事实上，垫资过桥赎楼当中扮演担保公司这个角色的多为民间个人老板，通俗地讲，为了解上家抵押，个人老板与用户约定好利息、贷款期限，等解压下家放款之后，用户再还款给个人资方。

据了解，普遍的垫资周期为10天左右，一个周期利息大概在0.6%-0.7%左右，“周期短、加上属于民间自由借贷，垫资过桥赎楼处于无监管的地带。”某房抵贷负责人周深表示。

但也恰恰如此，对垫资方来说，这并不是包赚不赔的买卖，用户骗贷不配合以及上家解压困难、甚至有下家放款困难的时候，个人垫资方风险凸显。因此，一些机构也借此瞄准机会，通过对接银行、保险公司等三方形式来开展。

上述大道金服的模式就是如此，这其中银行不承担风险，只做贷款审批、发放以及制定产品，而大道金服则负责获客、运营、资产处置等，保险公司则是对银行风险兜底。

据了解，大道金服已合作光大银行、平安银行等20多家银行，与众安保险、华安保险等9家保险公司合作。

业内人士评价，大道金服模式较为成熟，此类机构最大的优势则在获客上，线下通过对接多家房产、贷款中介，线上依靠BATJ等巨头引流等方式获客。

有了保险公司的加持，垫资过桥赎楼就比民间垫资显得规范许多，至于对机构而言，难点则在对接更多的银行、保险公司以及如何做好获客及资产处置上。

这块属于灰色地带的业务，也渐渐有了其他新的模式，以及一些疑难杂症困扰着即将开展业务的平台。利率难界定、新模式有待发现

其实从整个业务流程来看，垫资过桥赎楼中，客户的借款用途以及还款来源都是清晰的，借款用途为还上家抵押机构贷款，还款来源为下家抵押机构审批的贷款，利率似乎又都在规定范围之内，看起来是一种周期短、低风险、高收益的业务模式。

但从实施细节上来讲，垫资过桥赎楼也与房抵贷一样，存在各种各样的问题。

首先从垫资本身来说，无论是对个人资方还是机构来说，对房屋、用户的前期评估一直是一件重高成本的事情，核上家，核下家，核婚史，下户等。

垫资通常被业内分为普通垫资与疑难垫资两种，所谓普通正常垫资，就是上述提到的流程，疑难垫资则是指房屋本身所属权较为复杂，如夫妻共同财产，房本上只有一个人的名字，有名字的一方拿去抵押贷款，理论上是不能拿房子抵押贷款，但实际操作中却是可以，也叫单方垫资。

包括一些炒房、炒股用户房屋的种种问题，也是机构在审核中面临的问题，不可避免地不管是从前期审核还是后期资产处置上，疑难垫资风险更大。

其次则是利率问题，周深提到，“有些极端客户，件均50万元左右，周期可能在三天左右，那么用户需要承担1000元的下户费，如此一来，综合利率好像因此变高了，但事实上，即便是500万元，下户费仍然是1000元，这跟借款金额没关系。”

另外，包括整个过程中产生的各种费用如何界定的问题，到底该谁收、该不该计入利率范围之内等都是有待完善的地方，也是一些小机构无所适从的地方。

也有之前的一些房抵贷助贷平台，尝试从对接小贷公司入手，即便是有额度限制，但事实上10天左右短周期的产品，平台现金流并不会被限制，小贷公司似乎更合适。

不过，也有从业者表示到，即便是如大道金服这类已经很成熟的模式，也可能面临着随时被替代的风险。

第一，今后的解压和抵押效率会越来越高，那机构在承担固定成本的同时，则很难从中盈利；第二，很难控制这个场景，如果大型房屋中介来做，也很容易被替代。

某房抵贷平台CEO表示，对于大道金服这类的机构，可以有两个方向突破，要么是完全控制场景，要么是持有保险牌照，但目前来看，能完全控制场景的就是大型中介，显然对任何机构来说都没有优势，另外，保险牌照的获得现阶段更有一定难度。小结

其实，垫资过桥赎楼最核心的在于资产质量、产品差异化以及优质客户的获取上。

“好的资产、优质的客户能经得起市场的波动，即使有房屋价值波动，优质用户有能力来抵御这个风险，但如果市场处于下行周期，产品又相对长，资产则很容易出问题。”周深表示。

在两高两部文件下发之后，个人资方的市场已没有发挥的余地，反而留给像大道金服这样的平台更多的机会，而不断涌入的新玩家，在抓住机会的同时，也要做到产品差异化，形成一定的竞争力方可活下去。

毕竟，垫资“过桥”，对面必须是岸，不能是坑。