买房就要，哪里「限购」买哪里_布谷新金融

 “坐标XX（二线城市），市区限购，可以去买不限购的XX区吗？有投资价值吗？” 

—— 一个被经常问到的问题

我们常说，买房要到大城市去，但并不是大城市所有地方都值得买。

即使是大城市，太偏远的地区往往也没有多少投资价值，

限购政策自然也不怎么严格...

1.

真正能够提供足够购买力支撑的，是主城区，周边地区通常是接受主城区的辐射和外溢。

但，辐射和外溢是有极限的。

一旦超过外溢的极限，就意味着买房的主力人群发生了变化。

以北京为例，主城六区的房价均价是6.8万，在5-9万这个区间；

而偏远的延庆、密云，同属首都范围，却只有一二万的均价，

是北方二线城市的房价水平，但交易量却远远不及二线。

（紫色代表交易量）

靠近北京通州的燕郊，是河北省的一个小镇，房价却也能到1.8万，且交易相对活跃，

正得益于这里有许多来自北京的白领阶级的购买力。

—— 这些人大概月收入一万上下，对他们来说，北京的房价太高难以企及，

而燕郊可以到北京上班，房价也能承受得起，可以买到面积相对更宽裕的房子。

粗略判断，燕郊至少有一半的购买力是由“北漂”贡献的。

如果再远一点，比如挨着北京房山区的涞水县，

在这里，北漂购买力几乎消失，房价就恢复到普通北方县城的水平，7000左右。

2.

以上是事实基础。

那么，这个外溢的极限是怎么判断的呢？

通常我们认为，距离市中心30公里，是一座大城市发展到一定程度后通勤半径的极限。

放在北京，就是六环内的范围。

（北京六环）

注意，这里说的是中心，是绝对市中心，不是次中心，也不算副中心。

目前，国内能到这个通勤半径的只有少数几个城市。

根据滴滴发布的数据，国内出行半径最大的城市是北京，为31.7km，东边的极限就是燕郊。

（北京出行地图）

仔细观察就会发现，北京房价地图中交易量密集的区域，跟这个出行范围几乎是重合的，

—— 出行能到的地方，才有人居住，才有房地产市场。

3.

如果是二线城市，这个半径还要继续缩小。

还是参照滴滴的数据，部分重点城市的出行半径如下：

（制图：房十二）

可以看出，

出行半径最大的一个梯队，是北京、上海和深圳，超过了30km；

个别强二线城市，如成都、杭州、天津，以及佛山、东莞这两个广州、深圳的“跟班”，半径也接近30km（28km以上），

其中，广佛、深莞融合发展，主城区城市建设上两个城市几乎已经连城一片，极大地延伸了佛山、东莞的出行半径。

（广州和佛山、深圳和东莞主城区连成一片，中间没有割裂带；深莞中间的绿色是山）

其他二线城市则基本都在25km左右，有的甚至不足20km，与嘉兴、惠州这种一线城市的卫星城相当。

—— 卫星城出行半径大，很大程度上也是因为某个方向上与一线城市的融合。

比如惠州，惠阳区已经和深圳东部在城建上融为一体，有价值的区域，也正是在这个方向上。

（深圳龙岗和惠州惠阳）

4.

对于买房来说，城市的出行半径是一个非常好的参考指标。

可以认为，一个城市的出行半径代表了她的通勤极限，也就是城市的有效投资半径。

用时间来算，单程通勤一线城市1.5小时，二线城市1个小时。

下辖的非限购的远郊区县，通常在这个范围之外，

比如，广州的增城、从化，杭州的临安、富阳，南京的六合、溧水...都很难接受主城区的辐射，

如果在这些地方买房投资，未来接盘的基本上就只有区县内部的本地购买力。

升值空间和流动性都相对有限。

另外，因为这些区域不限购，在购房政策严格时，部分投资属性的购买力会被驱赶过来，使得房价上涨，

但这是被扭曲后的价格。

一旦限购放松，最先收到冲击的，就是曾经的非限购区。

So，不要来问“坐标XX，市区限购，不限购的XX区值得投资吗？”这种问题了...

问就是不值得，不建议，不推荐。