来这买房的人，不care涨跌。_布谷新金融

上一篇说今天要来写一下土耳其的房产。

交作业。

1、

土耳其房产在中国火起来，是从今年开始。

原因是土国去年通过了投资25万美元，可以拿到当地护照的法案。

这是主流国家中，拿护照最便宜的地方。

我这次也是跟着做移民的朋友“啊咦”（公众号“哪儿移”）来这里瞧瞧。

对于一些小众人群而言，会有第三国护照这样的需求，

土耳其护照会比一些小国护照更有公信力，

甚至更低的办理成本（房子持有3年，可以卖，护照继续保留）。

买房是为了买安全。

以上，不能再展开说了。

懂得人自然懂，需要的人自然有需要。

没有需要的人，就别去judge别人说为什么要去办一个穆斯林国家的身份了。

BTW，

我在土耳其待了几天之后，越来越觉得这里不像个穆斯林国家了，

可以喝酒，还有人吃猪肉，

昨晚一个人找了个酒店住，自己打车吃饭什么的，也都很安全。

酒店也非常非常便宜，住了个新开的五星级酒店，一晚的费用合人民币只要300出头。

2、

关于房产，先下结论——

A、如果想要拿个护照，而选择在伊斯坦布尔买房，很合适。

B、如果纯从投资的角度来伊斯坦布尔买房，风险略高，没有护照的需求，投资的意义不大。

Point A很好分析。

在土耳其推出这个政策之前，

容易拿护照的地方，主要是一些加勒比小国，比如格林纳达、多米尼克、圣基茨和尼维斯……

这些国家拿护照有买房和捐款几个方式，捐款钱花了就回不来了。

买房价格也在20万美金起，还有不低的税费，

虽然都可以卖，但都是非主流的小国，而且很多都要求买政府指定的房产，之后要卖给谁呢？

相比加勒比岛国，土耳其是个主流国家，护照的公信力相对强，

房产不说一定会涨吧，但确实是有人口支撑，存在一定的投资价值，

买房拿了身份，房子就算折价卖掉（3年后卖房护照可保留），

相比捐掉，或者房子难出手，也还是划算的。

说白了，房子不是重点，身份才是。

以这个目的买房的人，不太care涨跌。

3、

再从纯投资的角度，来分析伊斯坦布尔的房产。

最大的风险来自于汇率。

土耳其里拉在2014年兑美元差不多是2：1，

2018年和美国关系恶化，受到制裁，8月的时候甚至一夜暴跌过20%。

最低达到了7.2：1，如今慢慢回升到了5.75：1。

就伊斯坦布尔的房产需求而言，刚需肯定是不少的。

面积差不多是深圳的两倍，人口差不多是深圳的1.25倍，

作为第一大城市，年轻人多，也有不少“伊飘”，未来会成为买房的刚需力量。

不过，这部分刚需力量，在当下并没有太大买房的实力，未来接盘还得等个几年。

短期看，房产价值的波动，肯定比不上汇率的波动。

风险控制的角度看，

赌长期房价的涨幅，还不如赌一赌汇率。

买流动性差的房产，还不如买点土耳其里拉。（没有建议去买里拉的意思⚠️）

总体，觉得纯从投资的角度，买土耳其的房子，风险太高了。

当然，不差钱的朋友除外，是风险也是机会。

刚刚听说前阵子在这买了几十套房子的中国土豪，光汇率浮盈了100万人民币。

4、

要是还有兴趣继续了解伊斯坦布尔房产的细节，

可以继续往下看。

土耳其的房产是永久产权，

有公摊，公摊还不小，实用面积只有65%左右，阳台也算面积。

公摊包括楼梯间、大堂、游泳池、健身房等，后两者是土耳其公寓的标配。

土耳其房产的交易税费不算高，除去律师费，也就一两个点。

物业费3里拉左右，差不多3.7块人民币。

一般都是除家具以外，精装交房。

房子大户型比较多，本地人一般一家人一起住，两室一厅、三室一厅很常见。

关于具体区域的房产信息，

我的朋友啊咦写得很清楚，就直接贴她的内容了。

（以下内容来源：公众号“哪儿移”）

伊斯坦布尔几个重要的地理位置，

标注如下图。

A、博斯普鲁斯海峡把伊斯坦布尔一分为二。

西边是欧洲，东边是亚洲。

欧洲区是伊斯坦布尔的商业中心、景区，

亚洲区更偏重居住属性，很多人住亚洲区，在欧洲区上班，

所以上下班高峰期，三座连接亚欧大陆的跨海大桥都非常堵。

B、图上有颜色的线条，都是伊斯坦布尔的地铁，目前总共6条线。

总体的公共交通不算发达，堵车是家常便饭。

尤其老城区，地铁线只有一条。

还有不少在建中的地铁线路。

C、伊斯坦布尔的房价差别还是挺大的，

贵的七八千美金/平米，便宜的七八百美金/平米。

总体还是一分价钱一分货。

差不多的位置，看海的项目会偏贵一点。

D、1、2、3这三个点，属于伊斯坦布尔最核心的区域，被O1公路包围起来。

1这个地方是各个景点的聚集地，比如圣索菲亚大教堂、蓝色清真寺、地下水宫殿、大巴扎……

2这个地方是塔克西姆广场，是本地人认为的市中心，类似于上海的人民广场。

3位于亚洲区，是传统富人区，一线海景，非富即贵。

3的房价差不多5000多美金/平米。

1几乎没有在售的新房。

2的房子也很少，差不多5000多美金/平米。

这几个地方地少、项目少，房价都很高，但保值。

E、4这个点，是马斯拉克商业区，当地的金融CBD。

很多金融机构的总部设在这个地方，白领多，租房市场不错。

单价差不多3500美金/平米。

2和4之间的区域，差不多在4000美金以上/平米。

F、5这个位置，叫小切克梅杰湖，这个区域有个很大的规划，但短期内可能难以实现。

博斯普鲁斯海峡，是黑海国家出外海的第一道关口，商船自由通行。

土耳其政府打算在小切克梅杰湖以北再开挖一条运河，开辟第二条连接黑海和马尔马拉海的通道，这是个长期的规划，还没开挖。

这会是以后增长点，但目前这一块，本地人不算太喜欢，价格也不高，1500美金左右。

G、6、7这两个地方分别是伊斯坦布尔的新、旧机场。

7这里是旧机场，以前周围有很多酒店，其实各种配套也都还不错。

但6这里新机场今年4月投入运营，旧机场附近的客流就少了很多，酒店价格也降了不少。

这附近的房子，价格也涨不太起来，基本都不到2000美金/平米。

H、8这个位置，在紫色地铁线和浅绿色地铁线之间，是主要居民区。

伊斯坦布尔的地铁交通不算发达，但这一片区域，集中了两条地铁，交通比较便利，而且临马尔马拉海，可以看海景，当地人比较喜欢。

所以，这一整个区域，人多，房子也多。

价格在1900-3700/3800美金/平米，越靠东房价越低，楼层越低，越看不到海景，房价越低。

I、9属于豪宅区，都是当地非富即贵的半山别墅，百万美元。

PS：

这篇文章写出来如履薄冰，

上一篇一发出来，都还没怎么谈到房产，

就留言说我在坑人去土耳其买房（后来删了）。

以上我的观点表达地很清楚，希望大家平静看待这件事。

我太南了。