说几个买房骚操作_布谷新金融

●做了知识星球后每天都能遇上几个有关买房的问题，今年我发现一个变化，就是我越来越多地建议「投住分离」这件事儿。

今天就梳理下适合投住分离的5种常见情况。

首先咱们得搞清楚为啥这个操作这两年特别流行？

我觉得有几大原因：

最重要的一点是城市在分化。

对买房而言，城市选择又是最重要的。解释一下：

成功的买房公式应该是这样的：

城市 x（配套+小区+户型+贷款方式和额度）

公式中只有城市用了乘法。而有长期投资、配置价值的城市本来不多：一线、新一线城、二线省会、个别经济强市。

剩下的低线城市，居住价值很高，投资价值很低。

 房子越来越贵，在大城市买套房对谁都不是容易的事儿，买房没法随心所欲，只能首付和月供范围内寻找属于自己的最优解。

 从60后开始，代际财富传承需求变得越来越井喷。而房产不仅是很棒的媒介，更能通过房贷杠杆放大代际财富。

优质房产可以源源不断地产出租金、锚定财富。要实现人生中明确的财务目标从来都靠稳定的现金流。

 房地产调控一城一策。不同城市之间确实存在套利空间，这些空间包括但不限于——落户门槛、购房门槛、房价门槛、租售比空间等等。

以上，都是投住分离越来越流行的大背景。

●什么情况可以考虑投住分离呢？

回答过大量问题后我总结出以下5种常见操作：

A在京沪工作，首付够了，但没有买房资格。所以办了深圳户口，利用深圳更优惠的落户和购房资格，在深圳买房收租，在北上广租房工作。错过京沪，不错过一线。

B年纪比较大了，在低线城市生活。为了子女的发展和财富传承，B把三线砖头换成二线砖头，相当于于换个地方存钱了，再用二线租金在老家租房生活。

C在一线工作。人到中年，买了房要了娃，但是还没户口，学区也不好，面对高昂的教育成本，再想想自己在工作上遇到的瓶颈，索性决定全家移民到二线城市。但保住一线的房子，有了租金，月供压力也没那么大，也给自己和孩子留条后路。

D是个在一线城市打拼的年轻人，上车遥遥无期。于是想给自己留条后路，在老家的省会城市买了房，用父母名义买的，做接力贷。虽然多了些成本，但保下了自己珍贵的首贷资格。在一线买房的梦想还是要有的，万一实现了呢。

E终于可以在一线城市上车了，但和大多数刚需一样，首付有限，必须二选一。一边是近郊次新面积大单价低有升值潜力，一边是市区老破小地段好配套好上班近但越发被市场边缘化。最终E买了近郊次新并出租，用租金在公司附近租房住。

嗯，成年人只看利弊，必须试着接受投住分离。

●有很多读者都很纠结「新一线」和「二线」的区别。

是这样的：

一般而言，所有省会城市+个别的经济强市，都算二线，在各自省内都有很高的首位度。

但是呢，有些省份和省会存在感很低（以西部为主）。 

二线里又有一批强二线，很网红，媒体关注度也高，横向比较，经济水平也有优势，全国的房产投资者也认可。

以《第一财经周刊》为代表的媒体又圈出来15个城市，造了个新词儿，叫它们「新一线」。

所以严格来说新一线是二线的子集。

2019年这15个新一线城市分别是：成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。

另外新一线榜单不固定，之前无锡、大连也上过榜。

最重要的是「新一线」也没想和买房沾边。人家的评选维度中从来也没有房价、房产投资。

你看厦门、福州、珠海、海口这些城市也没上过榜单。所以大家真想买房也不必纠结这个榜单。

我公开喊一嗓子，留个证据：目前所有新一线城市中我最看好的就是长沙。

GDP落后武汉，高于郑州。新一线城市中，长沙房价倒数第一，房价收入比倒数第一，核心江景好学区均价1.5W。

长沙6.25新政是所有二线城市中调控力度最狠的，没有之一。

2019年长沙政府工作报告里提到：

「反炒房」攻坚战取得阶段性胜利，持续保持房价「洼地」优势。誓要把「房住不炒」贯彻到底。