算一笔账，死了买写字楼的心…

前阵子，有个朋友想买写字楼。

她自己开公司的，公司不大，有六七个员工，租了一间四五十平的办公司，

—— 租金成本其实不算大头，但如果非要说在给房东打工，好像也无可辩驳…

就想着，要不干脆买个办公室好了，也算公司资产。

1.

她看中的那个楼盘靠近前海自贸区，住宅单价七万多，写字楼均价3.8万。

按照楼盘的宣传材料估算，最小的户型，40平算下来总价150多万，可以接受。

反正这个总价也买不到像样的住宅…

但到现场一看，情况又不一样了——

小户型早已被抢光，—— 是的，你没看错，就算是写字楼（包括公寓、商铺），在深圳依然不愁卖…

剩下的房源里最便宜的要将近400万，

而且商业类住房贷款只能贷五成，首付就要200万。

最后当然就是没买。

预算超了是一回事；更重要的是，不值当。

这笔帐很好算。

200万首付，五成，可买的总价为400万，

而总价400万，在深圳还有许多非常不错的住宅可选。

住宅可以贷款30年，更重要的是，住宅涨幅比写字楼高，变现能力比写字楼好。

为什么非要买写字楼？ 

2.

从业态上来讲，写字楼比商铺更加稳定一些，因为它受到微观因素的影响相对较少，

而是跟大环境关系更大，比如所在的城市、地段、产业规划、租住人群画像等。

而大环境总比小因素容易观测和预测的多。

比如，对面是不是要开一家综合体、旁边是不是加了一道天桥挡了门店，

这些细微因素会极大影响一家商铺的客流，但并不会影响一间写字楼的出售和出租。

只要城市好、地段好、租住人群稳定，写字楼的投资回报率就会比较可观且不会波动太大。

这点跟公寓有些类似。

——  实际上，在公寓、写字楼、商铺这三种主流形态的商业地产中，只有商铺是最容易收到流量冲击的。

至于回报率，

以宝安中心的写字楼为例，一间50平、总价350万的办公室，月租金在8000元左右，

算起来，投资回报率大约是2.74%。

嗯…有点低，但确实比住宅要高不少。

同位置的住宅，租售比只有1.6%左右，

也就是，总价550万的房子，月租金7500元的样子。

3.

但，作为商业地产，写字楼的投资价值依然难以和住宅比肩。

一是购买门槛高。

虽然单价相对比同地段的住宅便宜（便宜30%-50%左右），

但一般首付是要至少50%，贷款年限最长是10年，通常还会伴随贷款利率上浮。

而住宅可以首付3成，最长贷款30年。

—— 看吧，银行的态度已经能说明一切。

二是高额的税费，导致写字楼极难有二手市场。

写字楼二手交易税费如下（只统计大额部分）：

增值税（营业税）：增值额x5.5%

土地增值税：增值额x（30%-60%）

ps，土地增值税税率计算方法如下：增值额未超过50%，按 30%收取；增值额超过50%-100%，按40%收取；增值额超过100%-200%按50%收取；增值额超过200%以上，按60%收取。

所得税：增值额x20%

契税：成交价x3% 

整体算下来，二手写字楼交易税金可高达交易额的30%以上！

举个例子。

小明10年前花100万买的写字楼，现在以200万的成交价卖给下家。

要缴纳的税费为：

增值税：（200万-100万）x 5.5% = 5.5万

土地增值税：增值额为100万，增值100%，按照40%的税率计算，为（200万-100万）x40%=40万

所得税：（200万-100万）x20%=20万

契税：200万x3%=6万

总计：71.5万

占成交价的35.7%，占增值额的71.5%。

—— 好不容易升点值，全都缴税了…

所以啊，写字楼盈利基本只能靠收租，即获得持续的现金流，

而不是买入卖出赚差价。

另外，写字楼还有一点极大地影响了它的投资价值，那就是：

供应相对过剩。

就说我所在的这个办公楼吧，

一层31个房间，大约有五六间空置，公司刚关门的、已经搬走的、正在招租的…

算下来空置率在18%左右，跟机构统计的数据差不多。

这个数据在全国城市中还并不算高，有的城市，如天津、西安，写字楼空置率达到了35%以上：

（重点城市近两年的写字楼空置率，数据来源：第一太平戴维斯；制图：房十二）

这也能解释为为什么市面上这么多“商住两用”的公寓，

其实就是写字楼太多了，卖不出去了，

所以干脆“商改住”做成公寓，来解决一部分人的居住需求。

4.

总的来说，写字楼可以保值，但比不上住宅。

因此有住宅名额时，不建议买写字楼；

除非是打算长期持有，一辈子不卖出那种，也不建议买写字楼。

如果是作为公司资产，且公司有融资、合作方面的需求时，持有写字楼的意义会更大一些。