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算一笔账,死了买写字楼的心…

房十二

前阵子,有个朋友想买写字楼。

她自己开公司的,公司不大,有六七个员工,租了一间四五十平的办公司,

—— 租金成本其实不算大头,但如果非要说在给房东打工,好像也无可辩驳…

就想着,要不干脆买个办公室好了,也算公司资产。

1.

她看中的那个楼盘靠近前海自贸区,住宅单价七万多,写字楼均价3.8万。

按照楼盘的宣传材料估算,最小的户型,40平算下来总价150多万,可以接受。

反正这个总价也买不到像样的住宅…

但到现场一看,情况又不一样了——

小户型早已被抢光,—— 是的,你没看错,就算是写字楼(包括公寓、商铺),在深圳依然不愁卖…

剩下的房源里最便宜的要将近400万,

而且商业类住房贷款只能贷五成,首付就要200万。

最后当然就是没买

预算超了是一回事;更重要的是,不值当。

这笔帐很好算。

200万首付,五成,可买的总价为400万,

而总价400万,在深圳还有许多非常不错的住宅可选。

住宅可以贷款30年,更重要的是,住宅涨幅比写字楼高,变现能力比写字楼好。

为什么非要买写字楼? 

2.

从业态上来讲,写字楼比商铺更加稳定一些,因为它受到微观因素的影响相对较少,

而是跟大环境关系更大,比如所在的城市、地段、产业规划、租住人群画像等。

而大环境总比小因素容易观测和预测的多

比如,对面是不是要开一家综合体、旁边是不是加了一道天桥挡了门店,

这些细微因素会极大影响一家商铺的客流,但并不会影响一间写字楼的出售和出租。

只要城市好、地段好、租住人群稳定,写字楼的投资回报率就会比较可观且不会波动太大。

这点跟公寓有些类似。

——  实际上,在公寓、写字楼、商铺这三种主流形态的商业地产中,只有商铺是最容易收到流量冲击的。

至于回报率,

以宝安中心的写字楼为例,一间50平、总价350万的办公室,月租金在8000元左右,

算起来,投资回报率大约是2.74%。

嗯…有点低,但确实比住宅要高不少。

同位置的住宅,租售比只有1.6%左右,

也就是,总价550万的房子,月租金7500元的样子。

3.

但,作为商业地产,写字楼的投资价值依然难以和住宅比肩

一是购买门槛高。

虽然单价相对比同地段的住宅便宜(便宜30%-50%左右),

但一般首付是要至少50%,贷款年限最长是10年,通常还会伴随贷款利率上浮。

而住宅可以首付3成,最长贷款30年。

—— 看吧,银行的态度已经能说明一切

二是高额的税费,导致写字楼极难有二手市场。

写字楼二手交易税费如下(只统计大额部分):

增值税(营业税):增值额x5.5%

土地增值税:增值额x(30%-60%)

ps,土地增值税税率计算方法如下:增值额未超过50%,按 30%收取;增值额超过50%-100%,按40%收取;增值额超过100%-200%按50%收取;增值额超过200%以上,按60%收取。

所得税:增值额x20%

契税:成交价x3% 

整体算下来,二手写字楼交易税金可高达交易额的30%以上!

举个例子。

小明10年前花100万买的写字楼,现在以200万的成交价卖给下家。

要缴纳的税费为:

增值税:(200万-100万)x 5.5% = 5.5万

土地增值税:增值额为100万,增值100%,按照40%的税率计算,为(200万-100万)x40%=40万

所得税:(200万-100万)x20%=20万

契税:200万x3%=6万

总计:71.5万

占成交价的35.7%,占增值额的71.5%。

—— 好不容易升点值,全都缴税了…

所以啊,写字楼盈利基本只能靠收租,即获得持续的现金流,

而不是买入卖出赚差价

另外,写字楼还有一点极大地影响了它的投资价值,那就是:

供应相对过剩

就说我所在的这个办公楼吧,

一层31个房间,大约有五六间空置,公司刚关门的、已经搬走的、正在招租的…

算下来空置率在18%左右,跟机构统计的数据差不多。

这个数据在全国城市中还并不算高,有的城市,如天津、西安,写字楼空置率达到了35%以上:

(重点城市近两年的写字楼空置率,数据来源:第一太平戴维斯;制图:房十二)

这也能解释为为什么市面上这么多“商住两用”的公寓,

其实就是写字楼太多了,卖不出去了,

所以干脆“商改住”做成公寓,来解决一部分人的居住需求。

4.

总的来说,写字楼可以保值,但比不上住宅。

因此有住宅名额时,不建议买写字楼;

除非是打算长期持有,一辈子不卖出那种,也不建议买写字楼。

如果是作为公司资产,且公司有融资、合作方面的需求时,持有写字楼的意义会更大一些。

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标签: 写字楼
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专栏作者
房十二
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