放弃了一份诱人回报...

画：王宜兰

周三写了一篇「大阪的房价」

大家一看，当地房子价格不算高、维护的又特别好，很心动。

就想去投资一把。

那它的租售比如何？好不好出租？适合我们外国人投资么？

简单聊聊我个人的感受。

一

大阪的租售比，要分为两种情况来看。

一种是普通长租；一种是做民宿；

先说长租吧。

从我在大阪10天的见闻来看，这边的出租回报率，一般在6%上下浮动。

这算是一个「合理」的数字。

当然，肯定有很多比6%高的，我也查到了不少7%、8%回报的公寓。

但日本中介们，普遍劝我不要买这种：

承诺高回报率的公寓，很多比较旧，或者位置不是那么好。

将来可能不好租、也不好卖。

我在这边偶尔结识了一个中国中介，他一听我要投资，一口气给我推荐了4个收益率在8%左右的房子。

我一看，建筑年代都是1977年、1980年之类的，距今得有40多年了。

问了一句，看着都挺古老啊？

小伙子也没再搭理我...

或者说，虽然看着也不旧、位置也还行，但就是不太可信的样子...

即使当下回报率很高，也会让人隐隐约约产生一点怀疑。

有一个美女中介，帮我找到了一间回报率7%的房子，她打了好几通电话了解情况后，跟我摆了摆手，用了一个词来形容——

「微妙」

日语里的微妙，有点只可意会不可言传，不太好说的意思。

反正不是褒义就对了。

总之呢，从我与日本中介的沟通来看，这几个人普遍觉得——

5、6%上下的回报率，是比较正常、可信的。

当然，这只是我很粗略的了解而已，肯定有比这个高的。

不少读者跟我说过，他们之前在大阪买了房，回报很好，有的都超过10%了。

自己很满意。

但这样的房，现在不是遍地都有的，需要用心去挑选一下。

并不是像我一样走马观花，就能轻易撞上的~

二

有人说，其实6%也很高了呀，很诱人了。

资产配置嘛，有个稳定回报就好。

但注意，这个回报，只是“表面利回”而已。也就是用每年的租金收入，直接除以买房价格。

实际的回报，并没有这么高。

因为，日本的房子还有很多日常持有成本。

比如说：

1）管理费，也就是物业费。

2）修缮积立金，也就是维修费。

这个简单说说。

上一篇写房价时，很多人惊叹，1983年的房子，为什么看起来那么新，就像最近几年建的？

其实日本很多房子都是这样，修葺水平一流。

比如这一栋：

我让朋友猜建筑年限，他说——90年代建的吧？

实际上是，1978年。

为什么能维持这么好呢？

因为日本的公寓，一般每过10-15年，都会大型整修一次，而日常的维护也一直不断。

那这个钱谁出？

羊毛出在羊身上，就从每月的修缮积立金里出。

只要你在日本住公寓，管理费与维修费是少不了的。除非你买一户建，自己维护。

3）除此之外，在日本买房，每年还要交一笔固定资产税

——相当于房产税吧。

4）另外，你当包租公、包租婆挣了钱，要交个人所得税。

5）还有，你把房子委托给中介打理，不得给人家托管费用嘛

——有的中介收，有的免费。

所以你在日本买房，出租的实际回报应该是：

表面回报 - 管理费 - 修缮积立金 - 固定资产税 - 个人所得税 - 托管费

七七八八减下来，表面回报如果是6%的话，可能最后到手的就是4-5%吧。

一下子就没那么性感了...

当然，可能也有不少同学，是中意这个租金回报率的。

另外，房子不同，成本会不太一样。

比如：

我在中介那里看了两套房，表面回报率都是6%。但算出来的实际回报率，一个是5%，一个却只有4%。

为什么呢？

因为4%那套的管理费和修缮积立金，比5%那套高出很多很多。

这些隐藏成本，不能忽略。

...

除了直接算租金回报，你还得考虑到，房子好不好出租呢？

日本中介多如牛毛，托管倒是不成问题，完全可以当甩手掌柜；

并且租客除了交房租，还要交1-2个月的“礼金”给房东，还有保险费、中介费、担保金等一大堆费用，搬家成本巨高。

所以一旦签约，一般都是2年以上的长租，租期稳定。

这是它优秀的地方。

但除了托管，还得考虑到一个出租周期的事情。

我这10天在大阪内环到处晃，也看了不少房子的出租情况。

即使是在环线内、闹市区，也有一些房子是挂牌1-2个月了，还没租出去的。

比如我现场看了梅田附近的一套房，是10月初挂牌出租的，11月下旬刚刚租出去。

历时一个半月。

这个时间成本，也得考虑进去。

总而言之——

日本是一个制度完善的地方，这一方面意味着安全稳定，不愁无人打理。

但另一方面，各种各样的税费成本，也是不低的。

据我了解，日本买房之后，每年的各种日常成本大概会占到房价1-2%的样子（可能不准，但大概如此）

而在买房与卖房环节，还有各种交易税费。

这些成本，如果你不问，可能中介也不会主动去说。

你可得细细的问明白、算清楚了。

不能脑袋一热就拍板了。

三

以上说的是长租，那民宿呢？

民宿的回报率，是肯定比长租高不少了。

会更吸引人一些。

毕竟大阪是个旅游城市、商业城市，代购常驻的地方...

而且大阪可以合法经营365天全年民宿——只要你能办下来相关证件。

像这种：

当然了，要办下这个证件，肯定需要一定的条件。

和资质的。

并不是说，你买了一套房，放到airbnb上，就能开始做民宿了。

得找个靠谱的第三方公司，帮你打理才行。

——回报率具体是多少呢，也很考验地段、位置、装修效果、管理水平等等。

不能一概而论。

我在大阪那几天，泡酒吧时认识了一个台湾人，正好做民宿生意。

去她公司拜访时，她指着一个负责找客人的日本销售跟我说：

得力干将啊，他来了之后，我们公司的业绩快翻番了。

所以你看，投资民宿的回报率，受各种因素影响太多了。

还是有些门槛的，不止是花钱就行。

而且呢，在大阪做民宿有优势，但它的另一面就是

——做民宿生意的人，非常非常的多。

竞争很激烈。

前面提到的这个台湾姑娘，听说我要在大阪买房，她的第一反应是：

你要慎重。

大阪的民宿公司太多了，并不那么容易赚到钱。

...

我相信，民宿做得好的话，回报率不会差，所以关键在于评估自己的运营能力吧。

不知不觉写这么多了。

总之以上呢，都是我这10天以来看到的，原汁原味的大阪房产。

时间挺短，了解的肯定粗糙。说的不一定对，我就随便说说，大家也随便看看。

仅供参考。

出于种种考虑，我自己这次是没有下手的了。

世界这么大，我再多看看吧~