我买的房子，为什么总是不涨？_布谷新金融

最近有个读者来问：

为什么我买的房子，这两年就是不涨呢？

这个问题问的好。我们不妨来梳理一下，

什么样情况下，房价会不涨？

欢迎大家对号入座。

1.

我查了一下这位读者提到的小区位置，罗湖黄贝岭片区，均价5万左右，

本身在一个不太受宠的区域，—— 罗湖属于老城区，几乎没有新的产业注入，而且东部不管是在政策上还是产业规划上，比起西部都略逊一筹。 

因此东部涨势不及西部，十分正常。

（去年3月开始罗湖区的房价跑输大盘，分化至今）

我在之前的文章里也多次提到这个问题，具体可以参考：

夫妻俩月入3万，一线城市上车指南

100万，在深圳买房的N种选择

另一方面，他的房子楼龄老（1995年）、户型大（四房、650万+），

而所在的片区又不属于改善需求旺盛的板块，

—— 虽然是优质学区，但为学区房而来的买家首先考虑的通常都是低总价小户型。

需求错配，房价自然很难涨上去。

2.

上面一部分提到了两个原因：区域红利不足和需求错配。

其实还有一点，就是：周期。

房价走势的一个规律是：

涨起来速度快，且持续时间短，到达顶部之后，开始进入长达几年的横盘甚至下跌区间。

如果买入的时间点刚好是在已经是涨过一波之后，那么极有可能出现几年不涨的情况，

因为消化之前的涨幅需要时间。

通常在这个时候，之前过高的涨幅会引发调控，即通过限购、限贷等政策抑制需求，因此很可能还会出现价格下跌，

比如近一年的北京、上海。—— 通过政策人为减少需求，那也是实打实的减少了需求...

3.

从对房价的影响程度来说，区域红利>需求适配>涨跌周期。

当然，以上三个原因都不是最致命的，最致命的是：选错城市。

房价升值的动力，宏观方面，来自通货膨胀。

在供需关系不发生变化的前提下，房价基本和M2挂钩，跑赢通胀。

微观上，则来自于供需关系的改变。

比如，城市发展红利，—— 越来越多的工作机会、越来越高的经济地位…，都能使一个城市源源不断吸引外来者进入，购房需求变大，

供不应求带来房价上涨，是自然而然的事情。

再往细一点的区域发展红利 —— 片区由不成熟到成熟，聚集的人口增多，房价水涨船高，本质上，也是本区域内购买力增多而带来的供求不平衡。

比如，深圳宝安区在过去的半年中均价涨幅是3.06%左右，而罗湖区半年均价涨幅为约为1.87%（数据参考：房天下）。

这个涨幅的差距，体现的就是区域红利， 因为深圳是一路向西发展的。

但因为深圳本身还在源源不断吸引外地人口，所以即使是不太受照顾的东部地区，依然能有比较好的保值增值的作用。

如果你的房产所在地既没有城市红利，也没有区域红利，甚至人口外流严重，

那…房价不涨甚至下跌，就是必然事件 —— 无论现在楼市是不是如火如荼。

人口流入流出地图，可以参考下面这张图：

（资料来源：恒大研究院）

其中，深绿色区域代表人口减少；

浅绿色区域是人口增长但低于自然增长（即：人口增长数 < 出生人数 - 死亡人数）；

红色区域代表人口增长高于自然增长；灰色区域数据缺失。

4.

综上，房子买了不涨，不要紧，

关键是背后的原因。

如果是在有发展红利的城市和区域，又是区域内的主流产品，即使房价不涨或者下跌，也是短期周期行为，

等就可以了；

如果是在有发展红利的城市，但既不占区域红利又出现需求错配，建议置换筹码（不包括自住需求）；

若是投资选错了城市，那就啥也别说了，赶紧往高线城市换吧...