从今天起，买房少交二三十万~

保二爷版权图

1.

深圳今天出了个重磅消息：

11月11日起，

对建筑面积144平以下，小区容积率高于1.0，满两年的住宅，免征增值税。

二爷在官方渠道没有查到确切的消息来源。

但我问了几个二手房中介，实际交易中已经免了增值税这一项，所以应该基本属实。

如果你不在深圳，你很难体会到这种欢呼雀跃。

像深圳，包括北京，上海这样的一线城市，新房很少，大部分人买房都是二手房。

在深圳买二手房，附加成本包括：税费+赎楼费+中介费。

图片来源：房多多

税费的大头，就是增值税。

二爷去年底买的房：终于，在深圳买了房。

总价553万，附加成本合计约37万，

仅增值税一项就交了21万。

按道理，住宅满两年可以不交增值税。

但深圳规定了一个“豪宅线”。

总价超过豪宅线，就都要缴纳增值税。

关键是这个豪宅线定得极不合理。

见上图，南山区超过490万，宝安超过360万，龙岗超过280万就都算豪宅。

事实上，400万在深圳，只勉强算能上车的刚需而已。

所以，在深圳，你基本随便一买，就是豪宅，都要缴大额的增值税。

2.

增值税的计算公式是：

不满二年：现网签价/1.05X5%。

满两年：（过户价-原登记价）/1.05X5%；

另外增值税附加税为：0.6%*增值税。

以前在宝安区你买400万的房子，假设原登记价为100万，满两年，

你依然需要缴增值税+附加税：

（400-100）/1.05*5.6%=15.99万。

并且这个钱需要一次性交，不可以贷款。

现在，按新标准，这个钱就不用交了。

还有一个历史遗留问题：以前深圳买房可以三价不合一，

业主买房，可能实际成交价很高，但为了避税，会把登记价写得很低。

这就导致增值税非常高。

我时常跟我买房的中介沟通，他说他们成交的房源，一般交税四五十万，算很正常。

如果按新标准，这些税就可以省下来了。

3.

总的来说，这个政策肯定利好深圳楼市。

是真金白银的利好。

特别是之前已经定了房，但还没过户的人儿，

房价不变，这笔“豪宅税”却可以结结实实省下。

对于还没买房的人，这个利好会稍微打折。

因为税是省了，但房子大概率要涨价。

二手房，是市场化很成熟的市场。

成本和价格往往很匹配，很少出现偏差。

譬如以前同个小区，A房和B房，其他条件都一样，

但A的税费比B高20万。

那么B房的定价为550万，A房的定价就得低于550万，假设为530万，不然没人会去买A。

现在A的税费没了，业主也不傻，自然会上调价格到550万。

另外，一些人之前为了避税，会去买低于豪宅线的房子。

没有了税，很多人的首付预算也提高了。

所以超过豪宅线的二手房，大概率会迎来普涨。

但涨价幅度不太可能高于减少的税费，不然市场也不会接受。

所以，这个新标准，

不管对卖方，还是买方，都是好事儿。

还有总价低于豪宅线的二手房，

短期内需求减少，是有往下的谈价空间。

如果你刚好要买这样的房子，趁这段时间可以去谈一谈。

至于新房，

按道理，二手房税费降低，会冲击新房市场。

以前买新房的人，可能会倒戈买二手房。

但是深圳的新房有限，僧多粥少。

二手房如果普涨，

在市场上涨预期的情绪下，新房也可能跟着涨一涨。

很多时候，楼市像股市，

不看基本面，看市场情绪~