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偶像老孙又谈房地产了

老钱说钱

老孙今天参加了个会,公开谈了对当下房地产行业的观点,依旧是大白话,观点明确,充满数据,很有料。

摘抄了几个重点和大家分享下:

· 经济去房地产化是长期占率

房地产及相关行业在GDP中要占到30%,这个行业的卖地收入加上税收收入,占整个财政收入的40%。这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。

改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次的调控

· 调控还会继续

很多人认为现在的压力那么大,什么时候能够放松?我说不太可能。

大家记得2016年10月份,那时候限价,很多人其实是误判了。觉得2017年两会以后就能放开,结果没有放开。说十九大以后放开,结果没有放开。说2018年两会以后放开,还是没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。

· 未来的量大需求:城市化和置换

未来房地产整体规模,原来我们说60%多,刚才盛司长说53点几的城市化率,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。

一个是城市化的需求,另外是改善性需求。

在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,你不换也能活着,但是都想换。你任何10个朋友里面,肯定有一半的人想换房子,这种情况我估计还会保持很多年

· 到底什么是「存量市场」?

还有一个变化,到15万亿的量级的时候,从增量市场往存量市场变。

原来在2007年的时候,这个行业的年销售额是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。到了2010年的时候,是4点几万亿,到2011年大概5万亿。从2007年到2019年,涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。

但以后就是存量市场了,注意我不是说二手房,而是说就这每年15万亿存量上下晃悠,不会再多了,这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。

· 龙头房企的市场份额还会提升

这个行业的头部企业,前五名大概是18%,我估计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%。

为什么?因为行业规律,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%,我说的就是前五名。

我们这个行业,前五名是18%,所以再过五年,30%问题不大

· 并购解决风险最快的方法

有很多风险暴露出来,但是并购是解决风险最快的。如果你还不了银行的钱的话,基本上从你违约到最后你把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法。

P.S. 我觉得老孙此处的潜台词是:地价这么贵,还是并购划算啊,雪中送炭也好、乘火打劫也罢,并购可以快速完成扩张。

... ...

最后我想反驳一个观点,这两年很火,叫:

房地产不是蓄水池,而是水龙头。因为房贷多了,M2才多。

逻辑没问题,但观点我不太同意,我坚持认为房地产就是蓄水池。

对老百姓来说,房产是收入的终极流向,是赚钱后首先要解决的刚需。

我这几年收入的大部分都贡献给房子了,我身边的大多数人也是如此,「人生要选对」知识星球里关于房产的提问也是最多的。

或者这么说吧:

首付是蓄水池,房贷是水龙头

这么形容比较合理。

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标签: 房地产
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专栏作者
老钱说钱
一个对钱很有执行力的公司人。也可作为普通青年奋斗指南。
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