看懂这个指标，你也可以“预测”房价_布谷新金融

1.

判断短期内的房价走势，有一个非常有用的指标，那就是：成交量。

量在价先，这是房产市场的一个规律。

楼市见底之前，通常要经历长达几个月甚至半年以上连续量价齐跌的过程；

同理，在楼市大涨之前，也会有几个月成交量的积累。

基于这个规律，我们就可以通过成交量和成交价的状态来预判短期内的房价走势：

量价齐涨：说明市场大热，牛市；

量涨价跌/不涨：说明市场处在蓄能阶段，可能是由于短期政策压制，从而导致价格涨不上去；是买入的好时机。

量跌价涨：说明此时炒作、宣传气氛较浓，而实际市场支撑力度不强，通常是房价下跌、挤泡沫的前兆；这时候，更适合观望而不是入手。

量价齐跌：市场变冷，楼市进入下跌区间。

2.

还是以我比较熟悉深圳的市场来说，

历年的房价走势验证了二手房成交量的两个关键数字：5000套和8000套。

（数据来源：深圳住建部）

5000套是深圳的熊线，低于这个成交量，说明市场偏冷—— 

2014年初到2014年9月之前的市场低迷期，月成交量都在三四千以下；

2014年9月30日出台利好刺激（利率最低可到7折，贷款还清不认房）之后，又过了2个多月的冷淡期，到2014年11月成交量开始急剧放大，超过了5000套。

而成交量到5000且能持续3个月，基本上就预示着下跌行情结束。

如果此时配合打压政策，则继续在底部横盘积蓄能量；

如果配合放松政策，就很有可能起一波小行情，甚至一飞冲天，

—— 2015年初的深圳，实施的是放松政策（即3.30新政）：公积金贷款2成、满二年免营业税、二套房首付比例最低4成。

之后成交量突破8000套的牛线。

此时政策继续放松，房价开始大涨，率先开启了全国新一轮的牛市行情。

在接下来的一年里，深圳有10个月的成交量超过了10000套；其中有4个月超过了15000套。

3.

而今年，深圳的房地产市场在经历了年初短暂的低迷以后，很快就恢复了活跃。

今年的金九银十，是近三年以来最强劲的一次：

9月，二手房成交7820套；10月，二手房成交量为7732套。

而在此之前的7月和8月，二手房成交量也都突破了7000套。

—— 现在的成交量已经连续四个月超过7000套，说明现有的房价已经经过市场的检验，非常扎实。

这就是底部区间右侧的价格。

在这样的状态下，

若政策不动，则房价继续随着通货膨胀稳定温和上涨；

政策稍一松动或者有什么利好释放，就有可能来一波小行情。

政策放松，一般就是放松落户 - 降低房贷利率 - 放松限购 - 放松限贷 - 降低首付比例，这样一个循序渐进的过程。

目前的形势是，政策只在前两个阶段徘徊（今天降息了，未来房贷利率迟早也会跟着降），

但只要限购限贷不放松，即便成交量回暖，房价也不会有特别大的涨幅。

不过话又说回来，对于买房的人尤其是刚需买家而言，即使是每年涨幅10%左右的“稳定行情”，

也是一笔不小的差额了。—— 从我身边的观察来看，深圳中西部区域去年400万的房，今年报价450万，很正常...

因此，在这种行情下，我的建议还是，

不管是出于自住还是投资，遇上好房就入手，早买早踏实。

4.

二手房的成交量、成交价，可以在当地的住建部/房管局官网查询。

如果嫌麻烦，也可以参考当地主流的二手房交易网站，一般都会有最近几个月的的成交数据，

有些虽然只统计了单个平台，但也可以看出趋势，比如，是连续三个月成交量稳定上涨？还是持续下跌？还是在一个区间内小幅震荡？

（深圳·中原地产成交数据）

另外，新房市场是否火热也可以充当辅助判断的一部分，

实地跑几个新房的售楼处，观察一下售楼处的到访量和置业顾问的态度，

大概就能知道这片区域，市场是在上行区间，还是下行区间了。

最近十公子一直在跑深圳的新盘，一个明显的感受是：

这妥妥的卖方市场啊，看样板间都要排队，有些楼盘还要先验资…

如果你不是购买意愿很强、又没有预约带看的话，置业顾问基本顾不上（懒得理）你。

上周我写到的雍和园，其实已经处于尾盘清盘阶段、没有几套房源了（所有户型加起来不到10套），但也丝毫没有“降价促销”的意思，

反正就是，不着急，慢慢卖，

你觉得贵，有人觉得不贵；现在觉得贵，过段时间可能就不觉得贵了...