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看懂这个指标,你也可以“预测”房价

房十二

1.

判断短期内的房价走势,有一个非常有用的指标,那就是:成交量。

量在价先,这是房产市场的一个规律。

楼市见底之前,通常要经历长达几个月甚至半年以上连续量价齐跌的过程;

同理,在楼市大涨之前,也会有几个月成交量的积累。

基于这个规律,我们就可以通过成交量和成交价的状态来预判短期内的房价走势:

量价齐涨:说明市场大热,牛市;

量涨价跌/不涨:说明市场处在蓄能阶段,可能是由于短期政策压制,从而导致价格涨不上去;是买入的好时机。

量跌价涨:说明此时炒作、宣传气氛较浓,而实际市场支撑力度不强,通常是房价下跌、挤泡沫的前兆;这时候,更适合观望而不是入手。

量价齐跌:市场变冷,楼市进入下跌区间。

2.

还是以我比较熟悉深圳的市场来说,

历年的房价走势验证了二手房成交量的两个关键数字:5000套和8000套

(数据来源:深圳住建部)

5000套是深圳的熊线,低于这个成交量,说明市场偏冷—— 

2014年初到2014年9月之前的市场低迷期,月成交量都在三四千以下;

2014年9月30日出台利好刺激(利率最低可到7折,贷款还清不认房)之后,又过了2个多月的冷淡期,到2014年11月成交量开始急剧放大,超过了5000套。

而成交量到5000且能持续3个月,基本上就预示着下跌行情结束

如果此时配合打压政策,则继续在底部横盘积蓄能量;

如果配合放松政策,就很有可能起一波小行情,甚至一飞冲天,

—— 2015年初的深圳,实施的是放松政策(即3.30新政):公积金贷款2成、满二年免营业税、二套房首付比例最低4成。

之后成交量突破8000套的牛线。

此时政策继续放松,房价开始大涨,率先开启了全国新一轮的牛市行情。

在接下来的一年里,深圳有10个月的成交量超过了10000套;其中有4个月超过了15000套。

3.

而今年,深圳的房地产市场在经历了年初短暂的低迷以后,很快就恢复了活跃。

今年的金九银十,是近三年以来最强劲的一次:

9月,二手房成交7820套;10月,二手房成交量为7732套。

而在此之前的7月和8月,二手房成交量也都突破了7000套。

—— 现在的成交量已经连续四个月超过7000套,说明现有的房价已经经过市场的检验,非常扎实。

这就是底部区间右侧的价格

在这样的状态下,

若政策不动,则房价继续随着通货膨胀稳定温和上涨;

政策稍一松动或者有什么利好释放,就有可能来一波小行情。

政策放松,一般就是放松落户 - 降低房贷利率 - 放松限购 - 放松限贷 - 降低首付比例,这样一个循序渐进的过程。

目前的形势是,政策只在前两个阶段徘徊(今天降息了,未来房贷利率迟早也会跟着降),

但只要限购限贷不放松,即便成交量回暖,房价也不会有特别大的涨幅

不过话又说回来,对于买房的人尤其是刚需买家而言,即使是每年涨幅10%左右的“稳定行情”,

也是一笔不小的差额了。—— 从我身边的观察来看,深圳中西部区域去年400万的房,今年报价450万,很正常...

因此,在这种行情下,我的建议还是,

不管是出于自住还是投资,遇上好房就入手,早买早踏实

4.

二手房的成交量、成交价,可以在当地的住建部/房管局官网查询。

如果嫌麻烦,也可以参考当地主流的二手房交易网站,一般都会有最近几个月的的成交数据,

有些虽然只统计了单个平台,但也可以看出趋势,比如,是连续三个月成交量稳定上涨?还是持续下跌?还是在一个区间内小幅震荡?

(深圳·中原地产成交数据)

另外,新房市场是否火热也可以充当辅助判断的一部分,

实地跑几个新房的售楼处,观察一下售楼处的到访量和置业顾问的态度,

大概就能知道这片区域,市场是在上行区间,还是下行区间了。

最近十公子一直在跑深圳的新盘,一个明显的感受是:

这妥妥的卖方市场啊,看样板间都要排队,有些楼盘还要先验资…

如果你不是购买意愿很强、又没有预约带看的话,置业顾问基本顾不上(懒得理)你。

上周我写到的雍和园,其实已经处于尾盘清盘阶段、没有几套房源了(所有户型加起来不到10套),但也丝毫没有“降价促销”的意思,

反正就是,不着急,慢慢卖,

你觉得贵,有人觉得不贵;现在觉得贵,过段时间可能就不觉得贵了...

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标签: 房价
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专栏作者
房十二
房不要太多,十二套就好。
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