实地看了下，它有“大火”的可能_布谷新金融

前几天去了宜兴后，

紧接着飞了菲律宾。

到首都马尼拉，看了看当地的房子。

之前写过几次马尼拉房产，大部分信息来自于第三方，

戳：「0首付」买房啊！

月供「千元」的房子

预测，它可能小火一把

这次实地考察，感觉还是挺不一样的。

马尼拉的房产有些出乎我的意料，

应该算是东南亚几个国家里，最活跃的市场。

1、

说马尼拉，先要搞清楚一般意义上马尼拉所知的范围。

马尼拉其实有两个概念，一个是马尼拉大都会（Metro Manila），一个是马尼拉市。

我们说的菲律宾首都马尼拉，实际指的是马尼拉大都会，

是以其中的“马尼拉市”为核心，涵盖了周边15个城市以及1个自治市。

这总共17个城市，可以理解为我们国内的“区”，共同组成了马尼拉大都会（下面说的马尼拉，指的都是马尼拉大都会）。

马尼拉大都会总面积639平方公里，人口1288万（2015年数据），目前差不多是1370万。

（这个数据我经过了仔细核实，有信息说马尼拉人口2400万，是不准确的，指的并不是马尼拉大都会）

做个类比，上海面积6340平方公里，人口2424万。

马尼拉大都会的面积只有上海的1/10，但人口是上海的一半多。

所以，马尼拉大都会的人口密度非常大，是个名副其实的“堵城”。

给房地产市场带来了不小的购买力和租房需求。

之前写泰国、柬埔寨，

都说到一个问题，二手房市场还没有起来，没有数据。

但菲律宾有这个市场在。

2、

马尼拉是个贫富差距挺大的地方，有林立的高楼，也有贫民窟。

从游玩的角度看，是个挺无趣的城市，到处都是人，又堵得厉害。

菲律宾人的生活，基本都被“财阀”们控制着。

比如SM集团、megaworld集团……

这些集团几乎垄断了菲律宾所有的产业，银行、商超……

包括房地产。

这些集团掌握了很多的土地，

所以，菲律宾人买房，基本也都在这些开发商手里买。

菲律宾人买房，基本只信本土的开发商，

所以，如果中国开发商去当地开发房产，本地人几乎也不会买，

大部分也就是出口转内销，卖给中国人了。

一个建议，

如果中国人去菲律宾买房，中国开发商的房子最好还是别碰了。

3、

菲律宾的房产，分本地人份额和外国人份额，本地人60%，外国人40%。

本国人可以买40%的外国人份额，但外国人不能买本国人的份额。

如果外国人买了本国人的份额，可能房产证下不来。

外国人份额的房子可以卖给外国人和本地人，

但本地人份额的房子，只能卖给本地人，

所以，如果不论是去菲律宾买新房还是二手房，注意不要买到本地人的份额。

4、

在马尼拉大都会买房，

一般在五个区域，3大CBD：Makati、BGC、Ortigas，北部的奎松，赌场区。

赌场区，这次我没去，不发表意见。

Makati：

传统的中央商务区，发展了挺多年了，可以理解为深圳的罗湖区，新盘少。

BGC：

新兴商务区，外国人多，菲律宾富豪多，外企多，价格已经挺高的了，这几年差不多也翻了一番，单价能到6万人民币/平米，而且新盘很少。

可以把这里理解为未来整个马尼拉大都会的发展目标。

Ortigas：

菲律宾是世界最大的BPO中心之一（可以理解为英文客服），BPO的业务主要就几种在Ortigas。

白领多，房价相对低，2-3万人民币/平米左右。

去年这里的新盘多。

奎松：

房价还很低，是从前的行政中心，后来行政中心搬到了马尼拉市，今年政策往这个地方倾斜，出了挺多利好的新政。

房价2-3万人民币/平米左右，今年这里的新盘多。

Ortigas和奎松都属于目前大兴土木做基建的地方。

如今，大部分投资人，

大部分选择Ortigas和奎松，外加赌场区这几个地方，因为价格低，甚至能找到单价不到2万人民币的盘。

5、

马尼拉的房产，这几年涨势都不错，BGC的房产，这几年差不多翻了一倍。

去年我的一个读者买的楼盘，这会了解了一下，也涨得挺好的。

这几年马尼拉在修地铁，目前挺多楼盘都开在了地铁附近。

菲律宾的开发商有比较规律的调价规律，

一般新盘预售的时候，房价最低，正式动工前，大涨一次，

之后每年还会上调价格，差不多会有20%的样子。

这几年菲律宾的房价就是这么涨起来的。

从前提到过，菲律宾房产有很好的付款方式，比如0首付。

但现在一般都做不到了。

差不多都得付个15%、20%的样子。

然后每月分期，交房的时候，再付全款。

看了一个房价比价低的项目，

算了一下，首付7万人民币，月供2600块钱，2023年交房的时候，尾款接近30万人民币。

如果房子总价超过了320万比索，购买新房的成本得增加12%的增值税，外加5%左右的杂费。

有些开发商会在这部分钱算在房子的总价里，有些会额外分开计算。

如果卖二手房（现房），税费加中介费，差不多得占房屋总价的10%。

如果在房子还没交房的时候卖掉，这些税费是没有的，但开发商要收一个更名费。

更名费收多少，这个取决于开发商收多少。

有些开发商不鼓励炒楼花，更名费收得高，可能得几万人民币。

有的开发商不介意炒楼花，更名费差不多几千一万人民币的样子。

6、

一个有趣的现象。

因为觉得马尼拉市场有潜力，

从2016年开始，一些中国公司也进入到了这里，

低价收了一些房子屯着，或者拿到中国来卖。

菲律宾开发商按规律调价了，反而这些中国的机构还没调。

所以，如果现在找中国的中介机构买房，

有可能比找开发商买还便宜。

7、

人多地少，所以，马尼拉的房子建的都和香港似的，又高又密，面积还小，一梯N户。

在马尼拉买房，考虑的是纯投资需求，不需要考虑自住。

在尽量小的空间里，实现尽量多的功能。

有个很有特色的地方，马尼拉的房子出租，很多时候是按床位来的。

一个20多平的studio，得住三个人，一个上下铺再加一个单人床。

（连样板间也是这样设计的）

一个床位差不多1000多人民币/月。

问了一下这里的人均工资，差不多五六千人民币的样子，

一个月差不多花1/5的钱在租房上面。

菲律宾买房，租出去应该问题不大。

按目前的房价，奎松和Ortigas的租金回报率达到7%应该没问题，

BGC会低不少，因为房价很高。

二手房市场是存在的，但具体怎么样，说实话，这么短的时间，我没办法考察到这些。

一些比较直观的感受是，当地人是有买房需求的。

去了几个售楼处，都有不少本地人在看房。

随行的工作人员给了一些本地的房产交易网站，有兴趣的朋友可以参考——

8、

菲律宾买房可以获得SRRV签证，是个长期签证，可以在当地生活、上学，

这也是很多菲律宾中介的一个卖点。

关于这个，需要说道说道。

获得SRRV签证有两个方法，35岁以上，在当地银行存2万美金，或者买了5万美金以上的房产，只要存款/房产保留，签证就保留。

拿到了SRRV签证，可以在当地贷款，但不算容易，

现阶段只有一家银行可以给获得SRRV签证的外国人贷款，贷款利率8%左右。

如果胆子够大用杠杆（有风险，有风险，有风险！），

5万美金可以支付2-4套房产的首付（同一开发商），然后申请SRRV签证，

尾款向银行申请贷款，然后，以租金抵贷款。

另，有机构宣传SRRV身份，能够参加华侨生联考。

关于这一点，请把预期放低。

华侨大学、暨南大学，已经宣布不接受SRRV身份以及马来西亚第二家园身份的学生参加这两校的两校联考了。

华侨生联考，目前还没有针对SRRV身份全盘否定，但可以预见，未来会越来越严格。

当前本身关于华侨生的身份的认定，已经比之前更严格了，

对学生和家长都有长期居住在当地的要求，具体戳：“400分上清华”是真的，但没这么简单。

所以，如果想利用SRRV身份来参加国内华侨生高考，需要斟酌一下。

不过，

菲律宾英文是官方语言，语言环境比较好，

而国际学校价格便宜，如果从这方面考虑，倒是可以来这里上学，未来申请欧美的大学。

9、

多说两句，菲律宾内政比较动荡，中菲关系时好时坏，

现任总统杜特尔特是个政治强人，目前的中菲关系处在比较不错的阶段。

菲律宾当地货币是比索，有汇率风险。

以上。

关于马尼拉房产的介绍，差不多就是这些了，

还有问题可以在留言区提问~