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夫妻俩月入3万,一线城市上车指南

房十二

最近有个深圳买房的咨询,我觉得蛮有代表性的,

是典型的处在上车边缘的刚需购房案例,适合大多数预算不多的普通家庭。

就把它整理了一下,分享给大家。

1.

买家是一对小夫妻,基本情况如下(应买家要求,隐去不必要的个人信息):

首付预算:90万;

收入:家庭每月到手收入共3万出头;

住房:深圳无房;男方在老家名下有房有贷,月还款4000元,月租金2500元;

工作:上班地址一个在后海,一个在南山科技园,都是互联网从业者;

购房需求:自住为主,兼具投资属性

这种情况在深圳算“无房有贷”的家庭,首付五成,

但鉴于另一方没有房贷记录,可以操作成首套房,首付三成。

如此一来,90万的预算,可以买总价300万的房子。

贷款210万,月供11460元,加上原来的负债,总房贷占不到总收入的45%,

可以看出,月供并不紧绷(在50%以内都是安全的范围),因此总价上还会有一点腾挪的空间,

总价300万左右,最高不超过320万,这样子。

再加上二手房还有比较高的税费,因此提高一部分预算是不可避免的,

这都是小问题,十几万的缺口,解决起来很容易。

—— 或者也可以降低总价,但预算再低,就几乎买不到符合条件的房子了...

2.

OK,然后是具体选筹。

现在工作的地点分别在后海(11号线、2号线后海站)和南山科技园(1号线深大站)。

我们就以此作为二人的通勤目的地来选房。

—— 作为互联网从业者,虽然未来跳槽会比较常见,但深圳这类岗位集中的地方主要就是这二处,

因此就算以后换工作,也不容易出现某一方需要穿越整个城市去上班的情况。

单从自住的角度来看,最基本的,需要保证通勤时间在一个小时以内,最长不能超过一个半小时。

那么,我们可以首先排除掉龙岗、坪山、盐田、大鹏这四个区。

(深圳地图)

在剩下的区域中,我们沿着地铁线向外发散,总价300万左右(不超过320万)可选的区域有:

(点击可看大图)

以上需要地铁通勤的区域,只参考距地铁站1.5千米以内的小区,包含已有和在建。

非地铁房的便利程度和升值空间都比不上(准)地铁房,所以我们不做考虑。

3.

先筛选自住条件。

一、通勤

以上表格中的通勤时间仅是地铁上,如果再算上地铁站外花费的时间,—— 取个一般水平15分钟,

那么龙华的通勤时长实际上是超过了1个小时,

并且,四号线是深圳最堵的一条地铁线,进站、换乘都需要排长队,

可能等好几趟都上不了车…

再考虑到龙华中心的产业规划和体量,投资潜力一般,通勤距离又太远,故而可以首先排除掉。

光明区目前通勤也不方便,但未来规划的13号线北延(下面会提到)开通以后,光明到南山就可以半小时左右直达。

二、居住条件

夫妻家庭买房,考虑到以后养小孩,要保证面积,两居室起。

这个条件也是刚性的,由此我们再排除掉只能买得起小户型一居室的南山、福田和西乡11号线部分。

因此,从自住便利程度来看,几个区域的排名为:

罗湖 ≥ 宝安新城 >西乡(12号线部分)>光明

4.

再来看升值潜力。 

剩下的片区中,未来的升值空间主要来自两大方面:

区域内的产业规划,和到市中心(南山、福田)的交通规划

产业上,

罗湖:老城区,几乎没有新的产业注入;属于市中心之一的“福田-罗湖中心”

西乡(12号线):接受前海自贸区和大空港经济的辐射

宝安新区:大空港经济产业;属于城市组团中心

光明:光明科技城,主打科技产业;属于城市副中心

(深圳中心规划,略老,但总体思路如此)

再加上深圳一路向西融入粤港澳大湾区的国家战略,以上区域的升值潜力排名为:

光明>宝安新区(福永、沙井、松岗)>西乡(12号线)>罗湖

交通上,最大的影响因素就是地铁站和地铁线的规划、建设和开通。

根据边际效应递减规律,在作用上,

地铁从无到有>地铁新增;郊区>市区

西乡、福永:

地铁12号线(建设中,2022年通车),南通南山,北达大空港,

是一条自南向北串联起南山、宝安、福永、大空港及会展片区的轨道交通骨干线。

光明:

地铁6号线(建设中,2020年5月通车),可直达福田中心区;

地铁13号线(建设中,2022年通车)和13号线北延线(规划中),可直达南山区后海。

沙井、松岗:

地铁12号线北延(规划中),可直达南山站。

罗湖:无

因此在交通上,以上区域升值潜力排名为:

光明>西乡> 福永> 沙井、松岗>罗湖

综合以上两个升值要素,推荐顺序为:

光明>福永>西乡(12号线)> 沙井、松岗>罗湖

5.

还有一个问题:学位/学区

实际上,好的学位都集中在福田和南山,少部分在罗湖和宝安,

如果这个预算追求学校,必然就要牺牲居住面积和居住体验,—— 面积小、楼龄老、外立面破败、人员嘈杂、小区环境差,

我个人不是很推荐。

学区房,应该划分到改善需求里面去。

当然,对于「学位大于一切」的人来说,上面这些都是次要的,沿着名校找房就可以,—— 这个话题以后单独再说。

6.

综上,我的建议是,

如果愿意牺牲短期的居住体验等待地铁开通,最优选择是:光明

这里现阶段短期生活配套差,但规划新,政府投入多,未来升值潜力大;

其次是西乡境内12号线沿线,片区成熟,只是短期内交通不便,档次也不高。

如果同时考虑短期居住体验和升值,可以选在福永、沙井、松岗境内11号线沿线

—— 这些地方符合条件的小区其实没有多少,因为预算是在是太低了…

实际上,首付预算120万以内,我的建议都是如上顺序,

只是在具体小区上,能更多一点选择,多进行一些比较。

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标签: 买房
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