夫妻俩月入3万，一线城市上车指南_布谷新金融

最近有个深圳买房的咨询，我觉得蛮有代表性的，

是典型的处在上车边缘的刚需购房案例，适合大多数预算不多的普通家庭。

就把它整理了一下，分享给大家。

1.

买家是一对小夫妻，基本情况如下（应买家要求，隐去不必要的个人信息）：

首付预算：90万；

收入：家庭每月到手收入共3万出头；

住房：深圳无房；男方在老家名下有房有贷，月还款4000元，月租金2500元；

工作：上班地址一个在后海，一个在南山科技园，都是互联网从业者；

购房需求：自住为主，兼具投资属性

这种情况在深圳算“无房有贷”的家庭，首付五成，

但鉴于另一方没有房贷记录，可以操作成首套房，首付三成。

如此一来，90万的预算，可以买总价300万的房子。

贷款210万，月供11460元，加上原来的负债，总房贷占不到总收入的45%，

可以看出，月供并不紧绷（在50%以内都是安全的范围），因此总价上还会有一点腾挪的空间，

总价300万左右，最高不超过320万，这样子。

再加上二手房还有比较高的税费，因此提高一部分预算是不可避免的，

这都是小问题，十几万的缺口，解决起来很容易。

—— 或者也可以降低总价，但预算再低，就几乎买不到符合条件的房子了...

2.

OK，然后是具体选筹。

现在工作的地点分别在后海（11号线、2号线后海站）和南山科技园（1号线深大站）。

我们就以此作为二人的通勤目的地来选房。

—— 作为互联网从业者，虽然未来跳槽会比较常见，但深圳这类岗位集中的地方主要就是这二处，

因此就算以后换工作，也不容易出现某一方需要穿越整个城市去上班的情况。

单从自住的角度来看，最基本的，需要保证通勤时间在一个小时以内，最长不能超过一个半小时。

那么，我们可以首先排除掉龙岗、坪山、盐田、大鹏这四个区。

（深圳地图）

在剩下的区域中，我们沿着地铁线向外发散，总价300万左右（不超过320万）可选的区域有：

(点击可看大图)

以上需要地铁通勤的区域，只参考距地铁站1.5千米以内的小区，包含已有和在建。

非地铁房的便利程度和升值空间都比不上（准）地铁房，所以我们不做考虑。

3.

先筛选自住条件。

一、通勤

以上表格中的通勤时间仅是地铁上，如果再算上地铁站外花费的时间，—— 取个一般水平15分钟，

那么龙华的通勤时长实际上是超过了1个小时，

并且，四号线是深圳最堵的一条地铁线，进站、换乘都需要排长队，

可能等好几趟都上不了车…

再考虑到龙华中心的产业规划和体量，投资潜力一般，通勤距离又太远，故而可以首先排除掉。

光明区目前通勤也不方便，但未来规划的13号线北延（下面会提到）开通以后，光明到南山就可以半小时左右直达。

二、居住条件

夫妻家庭买房，考虑到以后养小孩，要保证面积，两居室起。

这个条件也是刚性的，由此我们再排除掉只能买得起小户型一居室的南山、福田和西乡11号线部分。

因此，从自住便利程度来看，几个区域的排名为：

罗湖 ≥ 宝安新城 ＞西乡（12号线部分）＞光明

4.

再来看升值潜力。 

剩下的片区中，未来的升值空间主要来自两大方面：

区域内的产业规划，和到市中心（南山、福田）的交通规划

产业上，

罗湖：老城区，几乎没有新的产业注入；属于市中心之一的“福田-罗湖中心”

西乡（12号线）：接受前海自贸区和大空港经济的辐射

宝安新区：大空港经济产业；属于城市组团中心

光明：光明科技城，主打科技产业；属于城市副中心

（深圳中心规划，略老，但总体思路如此）

再加上深圳一路向西融入粤港澳大湾区的国家战略，以上区域的升值潜力排名为：

光明＞宝安新区（福永、沙井、松岗）＞西乡（12号线）＞罗湖

交通上，最大的影响因素就是地铁站和地铁线的规划、建设和开通。

根据边际效应递减规律，在作用上，

地铁从无到有＞地铁新增；郊区＞市区

西乡、福永：

地铁12号线（建设中，2022年通车），南通南山，北达大空港，

是一条自南向北串联起南山、宝安、福永、大空港及会展片区的轨道交通骨干线。

光明：

地铁6号线（建设中，2020年5月通车），可直达福田中心区；

地铁13号线（建设中，2022年通车）和13号线北延线（规划中），可直达南山区后海。

沙井、松岗：

地铁12号线北延（规划中），可直达南山站。

罗湖：无

因此在交通上，以上区域升值潜力排名为：

光明＞西乡＞ 福永＞ 沙井、松岗＞罗湖

综合以上两个升值要素，推荐顺序为：

光明＞福永＞西乡（12号线）＞ 沙井、松岗＞罗湖

5.

还有一个问题：学位/学区

实际上，好的学位都集中在福田和南山，少部分在罗湖和宝安，

如果这个预算追求学校，必然就要牺牲居住面积和居住体验，—— 面积小、楼龄老、外立面破败、人员嘈杂、小区环境差，

我个人不是很推荐。

学区房，应该划分到改善需求里面去。

当然，对于「学位大于一切」的人来说，上面这些都是次要的，沿着名校找房就可以，—— 这个话题以后单独再说。

6.

综上，我的建议是，

如果愿意牺牲短期的居住体验等待地铁开通，最优选择是：光明

这里现阶段短期生活配套差，但规划新，政府投入多，未来升值潜力大；

其次是西乡境内12号线沿线，片区成熟，只是短期内交通不便，档次也不高。

如果同时考虑短期居住体验和升值，可以选在福永、沙井、松岗境内11号线沿线。

—— 这些地方符合条件的小区其实没有多少，因为预算是在是太低了…

实际上，首付预算120万以内，我的建议都是如上顺序，

只是在具体小区上，能更多一点选择，多进行一些比较。