100万，咋咋咋咋咋投？_布谷新金融

中美“毛衣站”谈判取得了实质性进展，

股市红红火火，人民币汇率也升了，令人高兴的一天~

“毛衣站”这个话题不太好聊，

今天讲不同国家的房产投资。

不知道为什么，最近不少读者聊到，

手上有一些现金，想问问海外哪些房产合适投资的。

今天以100万人民币作为划分，来分析一下。

1、

a、海外投资是有门槛的。

如果国内没解决刚需，不建议去海外，尤其是买房。

因为房产投资流动性低，是个相对长期的事情。

如果国内急用钱，变现也困难。

从风险性的角度来说，海外投资最好用闲钱。

b、海外投资的目的地分两种——发达国家/发展中国家。

发达国家，用来求保值，比如英国、德国、法国、日本……

发展中国家，用来求升值，比如越南、柬埔寨、泰国、菲律宾……

选取的投资目的地是这个国家的首都or一二线城市，其它城市都不建议。

发达国家投资，基本没什么机会大涨，投资这些国家，租金稳定，房价稳中有升，就是最好的状态。

另，在子女教育方面，可以考虑这些发达国家的教育，比如未来留学什么的，以房养学还是挺不错的。

发展中国家，这几年热的是越南、柬埔寨、泰国，今年再加上个菲律宾，

投资这些国家，都是在赌它们是否会成为下一个中国。

既然说是赌了，风险就一定要考虑到了。

房价上涨是考虑的一方面因素，有没有人接盘是另一方面因素。

c、100万人民币怎么投，这里分两种情况，

一种是全款，一种是首付。

全款100万人民币基本在发展中国家全款购房问题不大，

发达国家，只有日本100万能够全款买房。

发达国家中，比如英国、德国部分房产、法国部分房产，外国人是可以加杠杆的。

100万人民币可以作为首付，

这些国家的好处是有比较稳定的租赁市场，租金回报率比较高，以租养贷，是有可能做到的。

但不建议过度加杠杆。

比如海外300万的房子，首付30%，虽然100万人民币是可以买的，

但如果手上只有100万人民币，就不建议冒这么大风险去加杠杆投资了，

是闲钱海外投资，不是欠钱海外投资。

2、

具体分析一下各个国家，100万人民币能怎么投资。

发达国家——

英国：

100万人民币，如果全款的话，在一线城市伦敦买不了房，

二线城市比如曼彻斯特、伯明翰，也还差一些。

英国有不错的贷款政策，外国人可以不到4%的利息，贷7成左右，

不仅可以等额本息，还可以先息后本，

如果100万人民币，作为首付，可以在英国买个300万的房子。

这个金额，在伦敦可能买到的房子相对偏远，

不过，伦敦作为全球的一线城市，买家和租客来自全球，市场活跃，更稳定。

第二大城市伯明翰，差不多170、180万就能投资一个不错的公寓，

如果贷款，首付加上税费，算下来，差不多六七十万。

曼彻斯特，会比伯明翰贵一些。

英国的房屋租金回报率都不错，所以有可能做到以租养贷，或者租金稍微贴一点养贷。

不过，英国房产的税费不低，所以，在买房之前要考虑到这一点。

大多数在英国买房的中国投资者目的是，

把国内的资产分散一点出国，英国是资产保值最好的目的地，也是子女教育最合适的国家之一。

预告一下……明天会有个伦敦房产的广告。

德国：

德国这几年房产市场涨得非常好，

柏林、慕尼黑、法兰克福，

这些一线城市这几年都在以每年10%+的速度上涨，

即便上涨快，但房价相比其它欧洲国家，还是比较低的。

柏林、慕尼黑均价8000欧/平米左右，

100万人民币甚至还可以在法兰克福/汉堡全款买个小小小的studio。

不仅房价涨，房租也在涨。

整体的房产市场，处于供不应求的状态。

德国的银行是不给外国人贷款的。

但是，有些机构能够找到德国非银金融机构提供贷款，

当然，由于只是特定机构的特定房产才有办法申请贷款，

所以，作为想利用杠杆的投资客，选择就会比较少一些。

法国：

巴黎的房价，这几年上涨得也非常不错。

因为我之前在法国读书，看过当地很多华人通过投资房产赚钱的案例，觉得巴黎的房产市场还是非常不错的。

巴黎郊区很多大house，都被当地华人买来出租给中国学生了。

不过，作为外国人来说，没法拿到贷款。

所以，正常情况下，100万人民币，在巴黎不论是全款，还是首付，基本都买不了房。

但少数一些项目，比如之前提到的PVCP集团的一些旅游地产，有可能拿到贷款，并直接拿运营收益，比较稳定。

日本：

日本是发达国家里一个很特殊的存在，

作为发达国家，它的房价并不高，首都东京4-6万人民币/平米（二手房），大阪更低一些。

投资日本，没必要去买新房。

一方面新房房价高，回报率自然就降低了，

另一方面，日本的房价几乎不太涨，主要是靠租金获得稳定的回报，新房买来直接就折价了。

从90年代日本经济泡沫破裂之后，房价暴跌后，基本就横盘了。

除了东京、大阪人口净流入，房价稳中小升，

老龄化+少子化的状态下，其它地方的房产就不要碰了。

投资东京和大阪的二手房产，可以获得稳定的租金收入。

一定情况下，也有可能做民宿，不过要求较高。

日本独居现象严重，所以很多十几二十平的小房子，

五六十万就能买个小公寓。

可以带租约买，即买即有收益，获得稳定的现金流。

外国人在日本买房，也可以贷款，

不过要求很高，不赘述了。

3、

发展中国家——

越南、柬埔寨、菲律宾这三个国家放一块说。

这三个国家的特点，比较一致，

经济发展处于比较高速的发展阶段，

年轻人多，人口红利大。

100万在河内、胡志明市、金边、马尼拉，都是可以全款买房的。

一般是首付一部分，然后到交房的时候慢慢付清全款。

这些国家投资，都是高风险高收益的。

一样的观点，用闲钱投资。

短期波动挺大的，不是不可以炒楼花，但可能面临没人接盘的境地。

既然投资的时候认为ta是下一个中国，那就要给ta一定的时间去发展。

赌对了，是下一个中国，赌错了，也不会影响现有的生活质量。

经过这几年的火热，回过头看，在这些国家投资的投资人有很鲜明的特点，

同样投资这些国家，有的人大赚了，有的人被套住了。

投资项目的选择很重要。

泰国：

为什么把泰国单独拿出来说，

是因为泰国的投资人，不光看中的是泰国的投资，很多人还有自住需求。

曼谷是一个基础建设比较发达的城市，

也是中国人钟爱的旅行目的地。

所以，很多中国人在曼谷买房，

一方面看中的是投资环境，

另一方面，还想着自己在闲暇的时候可以去居住。

因此在选择的时候，会考虑两方面因素。

在现在这个阶段，

100万可以全款买到曼谷的房产，但中心区域比较难了。

不过，今年泰国的房产市场不算景气，

如果有自住需求，倒是个不错的时间点，能够以合理的价格找到心仪的房子，

或者可以看看二手房，

这个时间点，可以砍砍价了。

以上。

100万人民币投资选择其实挺多的。

但100万和100万是不一样的，

不同的人，风险承受能力是不一样的。

最稳的是100万投资日本二手房，稳稳收租，上涨就不要有太大期待了。

然后是100万加杠杆投资英国、德国、法国房产，

获得房产升值和房租双重收益，还有可能以租养贷。

但加杠杆是有风险的，如果手上只有100万，就不建议这么极限操作了。

最后，100万投资发展中国家，

赌下一个中国，对了，资产可能成倍增长，

错了，也不能因为这笔投资影响现有的生活质量。