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房贷利率变了,偏有城市“搞特殊”...

房十二

今天,与LPR挂钩的房贷利率正式实施。

简单重复一下规则:

未来的房贷利率,首套房不低于LPR,二套房不低于LPR+60基点。

从之前的信息来看,

各城市加点以后的利率,基本维持了原有的房贷利率水平,只有非常微小的涨幅或降幅。

“换锚”要平稳进行,这是基调。

只有少数利率低于4.85%的城市(如上海),房贷利率会有比较明显的上调

毕竟规定说了,首套房利率不能低于LPR嘛。

但…谁又能想到,上海她不按套路出牌啊

1.

根据21世纪经济报道的消息,

上海作为一直以来房贷利率全国最低的城市,在本次房贷利率换锚之后,并没有在5年期LPR基础上加点,而是首套房减20个点,在业界意料之外。

是的,你没看错,首套房-20基点。

跟旧规则下的利率差不多,还略有下降。

旧规则:基准利率95折,即4.655%;

新规则:LPR-20基点,即4.65%。

在大家已经有了房贷利率要上涨的心理预期下,上海依然坚持“平稳过渡”,甚至不惜“搞特例”,

真是太让人感动了。

尽管这只是暂时的,—— 多位上海银行业人士表示,首套房贷款利率“减点”只是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。(21世纪经济报道)。

但也足以表现出上海在楼市政策上的特殊性。

2.

在一二线城市普遍高利率的大环境下,上海,为什么要“特立独行”?

—— 正好借这个机会,说说我对上海楼市的看法。

来看四个城市的过去2年(2017年1月-2019年7月)的成交量和成交均价。

微信图片_20191009100031.jpg

(仅参考链家,其他网站数据未纳入)

可以看出,

北京和上海的房价走势是非常相似的,

都是在2017年上半年达到房价高点之后一路下跌(涨跌时间差在3个月左右),

期间有所反弹,但至今较最高点仍然跌去了10%有余。

而广州和深圳,在2017年都是保持了上涨趋势,直到2018年才开始震荡下行。

—— 当然,进入下行区间以后,广州和深圳的分化就开始了,广州跌幅10%+,深圳跌幅则只有5%左右。

(仅参考链家,其他网站数据未纳入)

这说明,

即使同为一线城市,北上广深的楼市也不是同步的,

北京、上海是一个阵营,广州、深圳各自是一个阵营

再来看限购政策。

北上广深四个城市的政策都是,非本地户口5年社保或纳税。

其中,上海还额外要求非本地购房者必须是已婚状态。

但,广州和深圳的落户要比北京、上海容易的多。即:

落户难度:北京>上海>广州≈深圳

限购程度:上海>北京≈广州≈深圳

因此,从购房门槛来看,京沪是同一水平,广深是同一水平

3.

北京和上海,是国内城市的第一梯队,在楼市上也保持了较强的一致性。

但问题在于,即使同属第一梯队,两个城市的人口吸引力和对房价下跌的承受能力,却是不同的

最简单的一个体现:

北京、上海都是要“控制人口上限”的城市,并且两个城市“统计”出来的常住人口确实都控制住了,北京字面上的常住人口数量甚至还有所减少;

但在一些衡量人口的关键指标上,现实却与统计大相庭径。

比如,在居民用电量上,北京的增速是上海的两倍多,甚至差距还在继续拉大。

2017年,北京城乡居民生活用电218亿千瓦时,增长11.6%;上海城乡居民生活用电229亿千瓦时,增长5.1%。

2018年,北京城乡居民生活用电256亿千瓦时,增长18.2%;上海城乡居民生活用电243亿千瓦时,增长6.5%。

而在居民用水量上,上海这两年甚至出现了下跌(跌幅2.1%左右)。

这说明了什么?这说明,

北京要控制人口,依旧阻挡不了人源源不断涌向北京;

上海要控制人口,就真的控制住了,人真的就不来了...

2019年上半年,上海GDP的增速(5.9%)跑输全国平均水平(6.3%),不排除与人口增速放缓有关。

北京房价跌,没在怕的,也禁得起折腾,只要一天不迁都,就能稳坐国内第一城的宝座;

但上海,却是要跟全国城市竞争的,

身后是深圳、广州步步紧追,周围还有杭州、南京这些强邻环伺,

最重要的是,不同于上海的“控制人口”,这些城市可是都在进行抢人大战啊...

5.

So...作为一个一线城市,上海既要有北京的“高冷”,又不能像北京那样放开了折腾,

上海首套房利率是所有一二线城市中最低的,应该也算是这方面的一个体现了:

人口要控制,但对于那些达到“上海准入门槛”的「高端人群」,则要多一点关怀和照顾,

让他们更容易买得起房,留在上海

而北京,包括众多一二线城市的做法是,为了控制房价,不惜把首套房的成本抬高,“误伤刚需”。

—— 这么一对比,上海真的是太温柔啦。

当然,更温柔的还有上海的临港自贸区:(点击蓝字可查看临港分析)

非本地户口3年社保或纳税即可获得购房资格,也没有婚姻条件的限制...

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标签: 房贷
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专栏作者
房十二
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