今天,与LPR挂钩的房贷利率正式实施。
简单重复一下规则:
未来的房贷利率,首套房不低于LPR,二套房不低于LPR+60基点。
从之前的信息来看,
各城市加点以后的利率,基本维持了原有的房贷利率水平,只有非常微小的涨幅或降幅。
“换锚”要平稳进行,这是基调。
只有少数利率低于4.85%的城市(如上海),房贷利率会有比较明显的上调。
毕竟规定说了,首套房利率不能低于LPR嘛。
但…谁又能想到,上海她不按套路出牌啊…
1.
根据21世纪经济报道的消息,
上海作为一直以来房贷利率全国最低的城市,在本次房贷利率换锚之后,并没有在5年期LPR基础上加点,而是首套房减20个点,在业界意料之外。
是的,你没看错,首套房-20基点。
跟旧规则下的利率差不多,还略有下降。
旧规则:基准利率95折,即4.655%;
新规则:LPR-20基点,即4.65%。
在大家已经有了房贷利率要上涨的心理预期下,上海依然坚持“平稳过渡”,甚至不惜“搞特例”,
真是太让人感动了。
尽管这只是暂时的,—— 多位上海银行业人士表示,首套房贷款利率“减点”只是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。(21世纪经济报道)。
但也足以表现出上海在楼市政策上的特殊性。
2.
在一二线城市普遍高利率的大环境下,上海,为什么要“特立独行”?
—— 正好借这个机会,说说我对上海楼市的看法。
来看四个城市的过去2年(2017年1月-2019年7月)的成交量和成交均价。
(仅参考链家,其他网站数据未纳入)
可以看出,
北京和上海的房价走势是非常相似的,
都是在2017年上半年达到房价高点之后一路下跌(涨跌时间差在3个月左右),
期间有所反弹,但至今较最高点仍然跌去了10%有余。
而广州和深圳,在2017年都是保持了上涨趋势,直到2018年才开始震荡下行。
—— 当然,进入下行区间以后,广州和深圳的分化就开始了,广州跌幅10%+,深圳跌幅则只有5%左右。
(仅参考链家,其他网站数据未纳入)
这说明,
即使同为一线城市,北上广深的楼市也不是同步的,
北京、上海是一个阵营,广州、深圳各自是一个阵营。
再来看限购政策。
北上广深四个城市的政策都是,非本地户口5年社保或纳税。
其中,上海还额外要求非本地购房者必须是已婚状态。
但,广州和深圳的落户要比北京、上海容易的多。即:
落户难度:北京>上海>广州≈深圳
限购程度:上海>北京≈广州≈深圳
因此,从购房门槛来看,京沪是同一水平,广深是同一水平。
3.
北京和上海,是国内城市的第一梯队,在楼市上也保持了较强的一致性。
但问题在于,即使同属第一梯队,两个城市的人口吸引力和对房价下跌的承受能力,却是不同的。
最简单的一个体现:
北京、上海都是要“控制人口上限”的城市,并且两个城市“统计”出来的常住人口确实都控制住了,北京字面上的常住人口数量甚至还有所减少;
但在一些衡量人口的关键指标上,现实却与统计大相庭径。
比如,在居民用电量上,北京的增速是上海的两倍多,甚至差距还在继续拉大。
2017年,北京城乡居民生活用电218亿千瓦时,增长11.6%;上海城乡居民生活用电229亿千瓦时,增长5.1%。
2018年,北京城乡居民生活用电256亿千瓦时,增长18.2%;上海城乡居民生活用电243亿千瓦时,增长6.5%。
而在居民用水量上,上海这两年甚至出现了下跌(跌幅2.1%左右)。
这说明了什么?这说明,
北京要控制人口,依旧阻挡不了人源源不断涌向北京;
上海要控制人口,就真的控制住了,人真的就不来了...
2019年上半年,上海GDP的增速(5.9%)跑输全国平均水平(6.3%),不排除与人口增速放缓有关。
北京房价跌,没在怕的,也禁得起折腾,只要一天不迁都,就能稳坐国内第一城的宝座;
但上海,却是要跟全国城市竞争的,
身后是深圳、广州步步紧追,周围还有杭州、南京这些强邻环伺,
最重要的是,不同于上海的“控制人口”,这些城市可是都在进行抢人大战啊...
5.
So...作为一个一线城市,上海既要有北京的“高冷”,又不能像北京那样放开了折腾,
上海首套房利率是所有一二线城市中最低的,应该也算是这方面的一个体现了:
人口要控制,但对于那些达到“上海准入门槛”的「高端人群」,则要多一点关怀和照顾,
让他们更容易买得起房,留在上海。
而北京,包括众多一二线城市的做法是,为了控制房价,不惜把首套房的成本抬高,“误伤刚需”。
—— 这么一对比,上海真的是太温柔啦。
当然,更温柔的还有上海的临港自贸区:(点击蓝字可查看临港分析)
非本地户口3年社保或纳税即可获得购房资格,也没有婚姻条件的限制...
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