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郊区地铁房,最好的买入时机

房十二

今天有位读者问我,惠州大约什么时候能看到比较明显的收益。

我说,不考虑通胀的情况下,第一轮涨幅要等深圳14号线通车,也就是2022年。

读者接着问:

“可是14号线已经开挖了,该涨的都涨了。”

现在的价格是不是已经反映了所有的利好?等通车,还能涨得动吗?

这个问题问的好。

我们不妨就以深圳地铁14号线为例,来分析一条地铁线开通前后房价上涨背后的逻辑。

1.

先说答案:

是的,现在的价格已经反映了「当下」所有的利好,但这并不妨碍它未来的涨幅

我们进行价格分析,有两个前提:

首先,供需决定价格;

其次,一个城市的房子,最终一定要有真实居住的刚需客户接手才有价值;

房价被“炒”上去之后,必须有真正的刚需客户来接盘才能被夯实。

只靠投资客“炒”起来的房价,是虚浮的,

概念一过,一定会跌下来;时间越久,跌的越到位。

地铁拉升站点周围房价,本质原因就是它带来了大量的刚需购买力

—— 这里我们说的地铁,特指地铁已经成网(一般运营里程200公里以上)的大城市的郊区地铁线,

因为在这样的城市,市中心早已地铁口密集,房价也处在高位,

由于边际效应递减,市中心再加一条地铁影响相对较小,故不予讨论。

2.

一条地铁线的建成,至少需要经历“规划 - 建设 - 通车”三个阶段,

各个阶段的供需关系是如何变化的呢?

供应端

一般有两种情况:

一、片区已经发展比较成熟,该建的楼盘都建好了,因此住宅供应基本保持不变;

二、新开发片区,住宅随着规划一起建设,因而住宅供应也在增加。

鉴于惠州临深片区更接近于第一种情况,我们就按照“供应端保持不变”来分析。

(惠阳和大亚湾密密麻麻的楼盘,开发强度已经很大)

需求端

一、惠州本地的需求

因为惠州本身产业非常一般,所以可以认为,地铁开通对这部分需求没有影响;

二、来自深圳的自住需求

这其中又包含两部分:

一是可自驾通勤坪山/龙岗的自住需求,

这部分需求的增减与坪山和龙岗的发展息息相关,考虑到深圳强大的产业能力,和现在西部领先于东部这两个事实,

自驾通勤坪山/龙岗的自住需求是「缓慢线性增长」的状态;

二是来自福田和龙岗的刚需购房者,

随着通车时间越来越近,这部分购房者会越来越多;

通车以后,会迎来一个较大幅度的增量

三、投资需求

地铁规划一出来,会涌入一波;地铁开始建设,再涌入一波。

两个阶段内,随着区域热度降低和价格上涨,这部分需求会先热后冷,由多变少

地铁开通以后,由于利好已经兑现完毕,投资需求开始保持稳定,直至下一个利好出现。

比如,在这个例子里,下一个利好就是14号线惠州段的建设。

3.

可以看出,需求的快速增加,主要来自于福田和龙岗的刚需购房,

在地铁规划和建设阶段,只有一部分愿意牺牲短期居住体验且了解规划的人会买入,占比非常小;

当地铁开通以后,这部分需求才开始大规模进场

我们用表格来展示,更加直观:

由此可以推导出,在没有政策干预的前提下,

一个相对成熟(即供应不变)的片区通地铁前后,房价曲线走势大致如图:

(大趋势如图,期间会有小幅震荡)

4.

以上这个模型,可以用于简单分析大城市郊区房价因为通地铁而带来的变化,

其中最实用的一点,是可以用来指导郊区地铁房的买入时机:

最好的时机,正是它已经开始建设一段时间(半年到一年左右)以后,尚未通车的这段时间

这时候,地铁建设开弓没有回头箭,不再有规划上的变数;

同时,因为地铁开工利好带来的投资热潮也有所消减,价格冷静;

持有三四年等到地铁通车,真正的需求起来就能看到涨幅。

—— 我们把深圳14号线换成别的线,结论也是相似的。

比如,北京通往燕郊,上海通往嘉善的地铁,都停留在规划层面,

在这个阶段去赌“地铁盘”,并不是好的时机。(大趋势上,燕郊比嘉善更稳,但因为站点未开工,具体哪个楼盘靠近站点仍然有不确定性。)

5.

当然了,实际情况要比这个模型复杂得多,

比如整个房地产市场的大环境、新的调控政策、区域内产业入驻、住宅供应量大幅增加等因素,都会给价格带来波动。

把握大趋势就好。

房产投资,其实也讲究「模糊的正确」。

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标签: 房产
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