郊区地铁房，最好的买入时机

今天有位读者问我，惠州大约什么时候能看到比较明显的收益。

我说，不考虑通胀的情况下，第一轮涨幅要等深圳14号线通车，也就是2022年。

读者接着问：

“可是14号线已经开挖了，该涨的都涨了。”

现在的价格是不是已经反映了所有的利好？等通车，还能涨得动吗？

这个问题问的好。

我们不妨就以深圳地铁14号线为例，来分析一条地铁线开通前后房价上涨背后的逻辑。

1.

先说答案：

是的，现在的价格已经反映了「当下」所有的利好，但这并不妨碍它未来的涨幅。

我们进行价格分析，有两个前提：

首先，供需决定价格；

其次，一个城市的房子，最终一定要有真实居住的刚需客户接手才有价值；

房价被“炒”上去之后，必须有真正的刚需客户来接盘才能被夯实。

只靠投资客“炒”起来的房价，是虚浮的，

概念一过，一定会跌下来；时间越久，跌的越到位。

地铁拉升站点周围房价，本质原因就是它带来了大量的刚需购买力。

—— 这里我们说的地铁，特指地铁已经成网（一般运营里程200公里以上）的大城市的郊区地铁线，

因为在这样的城市，市中心早已地铁口密集，房价也处在高位，

由于边际效应递减，市中心再加一条地铁影响相对较小，故不予讨论。

2.

一条地铁线的建成，至少需要经历“规划 - 建设 - 通车”三个阶段，

各个阶段的供需关系是如何变化的呢？

供应端

一般有两种情况：

一、片区已经发展比较成熟，该建的楼盘都建好了，因此住宅供应基本保持不变；

二、新开发片区，住宅随着规划一起建设，因而住宅供应也在增加。

鉴于惠州临深片区更接近于第一种情况，我们就按照“供应端保持不变”来分析。

（惠阳和大亚湾密密麻麻的楼盘，开发强度已经很大）

需求端

一、惠州本地的需求

因为惠州本身产业非常一般，所以可以认为，地铁开通对这部分需求没有影响；

二、来自深圳的自住需求

这其中又包含两部分：

一是可自驾通勤坪山/龙岗的自住需求，

这部分需求的增减与坪山和龙岗的发展息息相关，考虑到深圳强大的产业能力，和现在西部领先于东部这两个事实，

自驾通勤坪山/龙岗的自住需求是「缓慢线性增长」的状态；

二是来自福田和龙岗的刚需购房者，

随着通车时间越来越近，这部分购房者会越来越多；

通车以后，会迎来一个较大幅度的增量。

三、投资需求

地铁规划一出来，会涌入一波；地铁开始建设，再涌入一波。

两个阶段内，随着区域热度降低和价格上涨，这部分需求会先热后冷，由多变少。

地铁开通以后，由于利好已经兑现完毕，投资需求开始保持稳定，直至下一个利好出现。

比如，在这个例子里，下一个利好就是14号线惠州段的建设。

3.

可以看出，需求的快速增加，主要来自于福田和龙岗的刚需购房，

在地铁规划和建设阶段，只有一部分愿意牺牲短期居住体验且了解规划的人会买入，占比非常小；

当地铁开通以后，这部分需求才开始大规模进场。

我们用表格来展示，更加直观：

由此可以推导出，在没有政策干预的前提下，

一个相对成熟（即供应不变）的片区通地铁前后，房价曲线走势大致如图：

（大趋势如图，期间会有小幅震荡）

4.

以上这个模型，可以用于简单分析大城市郊区房价因为通地铁而带来的变化，

其中最实用的一点，是可以用来指导郊区地铁房的买入时机：

最好的时机，正是它已经开始建设一段时间（半年到一年左右）以后，尚未通车的这段时间。

这时候，地铁建设开弓没有回头箭，不再有规划上的变数；

同时，因为地铁开工利好带来的投资热潮也有所消减，价格冷静；

持有三四年等到地铁通车，真正的需求起来就能看到涨幅。

—— 我们把深圳14号线换成别的线，结论也是相似的。

比如，北京通往燕郊，上海通往嘉善的地铁，都停留在规划层面，

在这个阶段去赌“地铁盘”，并不是好的时机。（大趋势上，燕郊比嘉善更稳，但因为站点未开工，具体哪个楼盘靠近站点仍然有不确定性。）

5.

当然了，实际情况要比这个模型复杂得多，

比如整个房地产市场的大环境、新的调控政策、区域内产业入驻、住宅供应量大幅增加等因素，都会给价格带来波动。

把握大趋势就好。

房产投资，其实也讲究「模糊的正确」。