预测，它可能小火一把

今年看到挺多机构在推菲律宾房产项目，

我最近在上海，接触了一些机构做菲律宾房产的机构。

再来讲讲菲律宾房产吧。

不过，虽然说了一年要去菲律宾，到目前为止还是没有去到当地看看考察，

所以，今天分享的也都是二手信息+公开数据。

大家要有兴趣，可以自己去当地看看……

1、

最早的时候接触到菲律宾房产，

是因为有个读者跟我说，她去年在菲律宾买了一套房子，

点击：「0首付」买房啊！。

之后又具体写了一篇菲律宾交易细节的文章，

点击：月供「千元」的房子

稍总结一下那两篇文章的内容，

菲律宾房产的单价在3万人民币/平米左右的样子，套内面积，永久产权。

房产的付款流程很友好，首付极低，甚至可以零首付，

还可以分期付款，一套房子40、50万的房子，从首付到交房，每个月可能就几千块钱，

交房时付清尾款，甚至，结尾款的时候还可以继续分期。

人口多，经济增长快，年轻人多。

租金回报率6%的样子。

所以，如果买到合适的房子，

不论是房价涨幅、租金回报率、付款方式，

从投资的角度看，都非常不错。

但和其它东南亚国家，比如泰国，不一样，

在交易方面，菲律宾的税费要高很多。

一定程度上也是在抑制炒房，比如交房前交易，也就是炒楼花有并不低的更名费，

二手房出售，交割时有不低的税费和中介费。

如果房价涨幅不够，cover不住这些税费，不适合炒楼花。

总体还是合适长期持有的。

菲律宾内政比较动荡，中菲关系时好时坏，

现任总统杜特尔特是个政治强人，目前的中菲关系处在比较不错的阶段。

菲律宾当地货币是比索，有汇率风险。

2、

最近新了解到的一些信息，来更新一下，

主要是一些具体到房产交易环节的信息。

a、

目前，大部分菲律宾的房产，

难接受零首付了，差不多20%的样子吧。

分期付款依然还是可以的，在交房之后，也有还可以继续分期的。

付款方式依然很友好。

b、

已经有菲律宾本土的大房地产开发商开始进军中国市场。

这几年，菲律宾的房产在中国并不算太火，

买房的，大部分都是一些“散户”，个人行为去当地买。

国内做菲律宾房产的机构也不多，

菲律宾房产在中国没有泰国、柬埔寨那么火的一个原因，

在于菲律宾房产的佣金低。

大开发商的房子，总价可能不到一百万，

付款政策又是一点一点分期，

和泰国、菲律宾首付完就结佣不一样，

菲律宾的佣金也是一点一点算，从付款到交房，一点一点结，

本身佣金也不多，还要分几年付款，

所以，本地的中介们可能也不愿意卖菲律宾的新房。

不过，对于菲律宾投资来说，这也算是个好消息，

外国人炒作的气氛不浓。新楼盘也可以被本地人消化。

本地的中介愿意卖二手房，因为一笔付，结佣快，佣金也不低。

因此，相较而言，菲律宾有相对成熟的二手房市场。

当然，从去年年末到今年，

国内推广菲律宾新房房产项目的中介公司也越来越多，

这里分了几种情况，

第一种，比如中国公司去当地“包盘”，然后再自己定价卖给中国买家，佣金也高，

买家买到的房子价格可能也虚高了，

这类房产的首付也很高，达到50%，因为急于回笼资金。

另一种，这几年虽然菲律宾房子在中国不算太热，但中国人口基数大，其实买房的人总数也不少，

菲律宾的一些大地产商也看中了中国人的购买力，想打开这个市场，

在和国内的中介机构合作的时候，也做了一些适配国内销售的工作，

比如结佣方式，来吸引国内的机构去销售它的项目，

可能得小火一把。

建议买房的话，

最好买当地前十大开发商的项目，小开发商容易烂尾和跑路。

大开发商的项目，基本来自当地财团，都有很长时间的历史，手上囤了很多土地，

房地产开发只是他们旗下的某一个产业而已，

烂尾、跑路风险低，房子质量也高。

c、

菲律宾房产，有相对成熟的二手房市场。

当地的中介结构，也相对愿意卖二手房。

从投资角度，算是个优势，意味着真正有人来接盘房产。

而从另一个角度看，如果直接去投资二手房，也是可以的。

毕竟房价低于同等水平的新房，租金也还不错。

长期持有，收租应该回报率挺可观的。

不过，相比较于新房，二手房交易没法分期，得全款，基本就没法用资金杠杆了。

还有一点得注意一下，菲律宾的公寓，

分本国人份额和外国人份额，外国人份额不能超过40%。

所以，如果从菲律宾人手上买二手房，需要先看看这个楼外国人的比例，

如果已经满了，就买不了了。

关于菲律宾房产，

以上是更新的内容，

不涉及民族情绪，也没推荐投资。

——一个毫无感情的码字机器。