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不限购的“睡城”:大胆看好,小心买入

房十二

写写一个后台被问最多的城市:惠州。

毫不客气的说,惠州没有产业。

如果一定要有,那就是房地产,以及由此产生的诸如学校、商场等生活配套

我对惠州房产一直比较谨慎,也是出于这个原因。

毕竟,大湾区除了广深,还有珠海、东莞、佛山可选,都是又有区位又有产业的城市。

好在,惠州因为天量供地,房价一直维持着比较便宜的水平,—— 虽然她同样没逃过2016年那一波普涨。

1.

根据房天下的数据,今年9月均价是10280元/m²,

是大湾区临深、临广城市中房价最低的一个。

也正因如此,无数深漂在这里买房安家,并为深圳打出了“来了就是惠州人”的口号。

还别说,这个口号真挺贴切…

没错,惠州最大的价值,就是给深圳当睡城

这里注意一下,我们在说 “睡城”时,并没有带任何贬意,

毕竟想当睡城,门槛也是很高的呀…

最基本的一条,你得紧邻一线城市吧。

四个一线城市中深圳面积尤其小,缺地,对土地的渴望最迫切的;

刚好,旁边的惠州别的没有,就土地贼多,—— 这也是睡城的通性。

仅临深的惠阳区(含大亚湾新区),面积就有1180平方公里,相当于60%个深圳。

(惠阳区区位地图)

而这个片区,也正是是惠州唯一值得投资的区域

—— 既然是深圳的睡城,价值自然就是跟深圳紧紧绑在一起,

离深圳越近,到深圳通勤越方便,房子的价值越高。

2.

基于以上价值逻辑,我们来捋一捋惠阳的通勤能力和房价现状。

一、可自驾与深圳双城通勤

从惠阳开车到龙岗中心城单程约30公里,50分钟;

到坪山,大概15公里,30分钟。

(以惠阳某楼盘为起点到坪山)

二、可通过高铁与深圳双城通勤

从惠州南站到深圳北站的高铁,单程约30分钟,

从早上7点到晚上10点半,大约每小时有三趟车。

单程票价二等座20元,一等座31元。

—— 这是一个可以接受的价格,毕竟乘坐深圳地铁,远距离单程也得要10块钱呢。

如果住在惠州南站附近,工作在深圳北站(龙华红山)附近,通勤时间可以控制在1小时以内

比许多深圳市内的通勤条件还略好一些。

当然啦,现在跨城上班的人越来越多,票可能没那么好买了…

目前,这几个区域/板块的房价分别是(链家数据,下同):

惠阳区:1.1万/m² ;其中惠州南站附近1.7万/m²

坪山区:3.4万/m² 

龙岗区:4.2万/m²

龙华区:5.7万/m²,其中深圳北站附近6 - 7.5万/m²

3.

这个价格,如何?

当我们拿不准一个地区的价值时,有一个非常直观有效的办法:

对标同类

比如,惠阳区之于深圳坪山,就如同燕郊之于北京通州,

二者都只能通过路面交通连接。

燕郊、通州的房价分别为1.95万、4.47万,前者是后者的43.6%;

相比而言,惠阳房价则是坪山的32.3%,属于合理略偏低区间。

再比如,惠州南站之于深圳北站,就如同天津武清之于北京南站,都是通过高铁连接。

二者通勤时长差不多,但武清到北京票价更贵一些(二等座38元)。

武清均价1.6万,高铁站附近房价2万左右,北京南站附近则在5.5 - 7.5万之间(没有新盘,参考二手房房价)。

对标武清,惠州南站附近的房价,也属于合理略偏低区间。

综上,惠阳区的房价算比较安全,

是那种买来没什么风险,能跑赢通胀的水平。

 但能不能有独立的行情涨起来,涨到什么程度,还要看未来预期能不能实现

 4. 

惠阳楼市最关键的一个预期,就是深圳地铁14号线和16号线,

尤其是14号线,直达深圳的中心城区福田区,因此含金量十分高,堪比西部的11号线。

(地铁14号线,虚线部分为惠州段)

如果未来14号线地铁开通,惠州惠阳对标的就是昆山花桥(均价1.9万)。

也就是说,排除通胀因素以后,惠州还有大约70%的上涨空间。

但是!

因为惠州人口数量不够的原因(城区人口不到300万),14号线惠州段尚处于规划阶段,开不了工。

虽然从大趋势上来看,深圳跟惠州之间开地铁是迟早的事,14号线终点也预留了延伸至惠州的条件,

但具体什么时候能成,不好说...

So...惠阳成为花桥,还需要一个比较长的周期

不过呢,14号线的深圳段已经开始建设,2022年通车,这个是不会有变数的,

这条线深圳段的终点站沙田,到惠阳临深区域大概七八公里,

与11号线终点站碧头到东莞长安镇的距离相当。

14号线深圳段开通,会给惠阳临深片区的房价带来一波提升,这个短期内就可以实现

正如同当年11号线拉高了东莞长安的房价一样。

—— 你们看,像惠阳这种房价影响因素单一又有参照物的区域,分析起来真的很简单。

5.

那么,哪些人可以买?我的建议是这样的:

一、资金不多、没有大城市购房资格的纯投资人群

原因很简单,惠州便宜,不限购

如果要买,就优先选择与紧邻坪山和惠州南站的楼盘,未来的涨幅比较明确。

二、真·自住刚需

我指的是:在惠州本地生活工作、在深圳坪山龙岗工作和在深圳北站附近工作的人群,

判定标准是,是否可以真正实现每日低成本、短时间通勤(参考文章第2部分)。

无法达到这个标准且尚未解决自住需求的深漂,则要谨慎一些,

买惠州没什么问题,但最好,还是把宝贵的首贷资格留给深圳吧...

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标签: 惠州
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