有读者说，买这个今年涨了10%+_布谷新金融

上一篇写德国房产的文章，

有一位读者留言说，他买了一些REITs基金，今年为止涨了10%以上。

后来也有读者问，REITs基金在哪里买，怎么买。

很早的时候讲过REITs，

但今天再来回答一下这个问题。

1、

REITs，Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金。

指的是很多人把钱凑一块，

指定专业的管理公司购买物业，进行投资经营管理，

然后把赚的钱，按比例分配给投资者，专业的人做专业的事。

按照监管要求，90%的收益，必须以分红的形式返还。

简单理解，大家集中资金“收租、炒房”。

REITs经营的物业类型五花八门：

住房类、办公楼类、商业类（商场物业）、工业类（生产厂房、工业园区……）、寄宿类（酒店）、医疗类（医院）、仓储类（仓库）、基础设施类（铁路、电站……）、林地类……

甚至，之前写过，

美国某监狱的运营公司也发行了REITs，专门用于收购和运营监狱。

REITs的本质是基金产品，投资人并不持有物业的产权，而是基金份额，

所以流动性极强，不需要动辄几百万的资金来购买物业，

门槛低，几百几千块，就能在全球范围内当包租婆收租。

虽然金额低，但买的物业分散，风险也相对分散。

作为基金产品，

它的发行和管理都需要受到该地区证券部门的监管，上市需要符合各种规定，相对规范。

从前写日本房产的时候也过说，日本人不爱买房，但是他们爱买REITs，

同样能享受房地产带来的收益。

2、

REITs的收益来自两个部分——分红和基金净值涨跌。

分红多少，取决于管理公司赚了多少钱，赚得多分得多，赚得少分得少。

一般来说，

各地区的法律多有规定，REITs必须将经营收益的90%用于分红，不得留存。

有的可能一个月一次，有的一季度一次，有的半年一次。

因为房产租金相对比较稳定，大部分情况下，分红这块相对比较确定的。

当然，

不过不同的物业类型，它受经济周期的影响也会有不同——

住房类物业，对就业率敏感，就业率高，租房需求自然高。

商场类物业，商场、酒店、度假村，对整体经济状况敏感，经济好，消费能力强，赚得也多。

医疗、仓储、林场，这些物业类型，相对来说比较抗周期。

和普通基金一样，REITs也有净值涨跌，这一部分则比较不确定。

净值涨跌取决于这家公司的运营能力——

能否提升所有物业资产的价值，

能否通过不断收购资产来提升收入，扩大规模，

能否在不同地区吸收不同物业，分散风险，提升资产价值……

集思录上有香港和美国市场的REITs，

股息率指的是分红，复合增长率指的是含分红的涨跌情况↓

（点击查看大图）

总体看来，REITs还是一类比较稳健的产品，

几个研究数据↓

拉长周期看，来自于招商证券的研究，1990-2016年，大部分时间美国REITs的分红收益率优于同期美债，且金融危机后反弹迅速。

截止2014年底，大部分时间，美国REITs过去40年复合收益率跑赢了标普500。

（图片来源：微信公众号投研帮）

3、

目前，中国内地还没有标准的REITs基金。

如果如果要买REITs基金，得去海外市场买。

于我们而言，好开户的是港美股市场。

可以购买中国香港的REITs和美国的REITs，

其实香港的REITs很多也是持有内地的物业，

比如越秀房地产信托基金，主要资产就是广州、上海、武汉的物业。

集思录上，

对港股和美股市场的REITs做了个非常完整的数据罗列，

包括物业类型、股息率、复合增长率，是付费信息，

有兴趣的，可以买个会员看看。

港交所的官网也有港股市场上各个REITs的代码和信息总结，

美国的一个REITs网站，罗列当前358个美股REITs产品，还有晨星评级和基金的表现分析，

是免费信息，回复“reits”可获得这两个网站。

最后，

文末放了港美股的开户链接，来自华盛证券，

开户后在华盛通App输入代码可交易，有兴趣可以戳“这里”。

btw，华盛证券可以协助已开户用户开香港银行账户，有兴趣可以后台回复关键词“华盛”，获取服务顾问微信。

（风险提示：REITs虽然是一类相对稳健的产品，但也有亏损的可能，买入的时机很重要，量力而行。）