房价压了几十年，压不住了_布谷新金融

1、

周一的文章，写了布达佩斯的房价。

文末留了个小尾巴，

说到了欧洲的房屋自有率，提到了德国。

本来是打算以后有空再写的。

但大家好像还挺感兴趣的，

那就继续说说吧。

欧洲房屋自有率最高的几个国家在东欧，比如罗马尼亚、匈牙利、斯洛伐克，

房屋自有率都在90%以上。

而自有率最低的几个国家，在中欧——

瑞士、德国、奥地利。

这几个国家的房屋自有率都在50%左右，欧洲垫底。

也就是说，10个人里，只有一半的人买房。

2、

房屋自有率这么低，

原因在于它们有非常好的房产制度。

曾经看过油管上几个讲瑞士、奥地利、德国房产制度的视频，堪称典范。

主要是这么几个方面——

a、完善的租房制度。

比如在德国，房东不能随意涨房租（政府规定房租上涨的上限），

房东不可以随意把房子收回来卖掉。

租客租房，可以申请政府补助。

炒房不住，有高额的税赋。

甚至德国还有一种叫Baugenossenschaft的组织，

买不起房的人可以集合在一起，成立Baugenossenschaft组织，

向银行借钱，向政府买地，自己找建筑师建房子，房子建成后，大家以租户的身份付月租，没有物业拥有权，但可以住一辈子，还可以留给下一代。

（《德国人不爱砖头，宁租楼不买楼》）

b、社会保障房制度。

比如奥地利，只要愿意，就可以住一辈子政府提供的廉租房，

维也纳有6成居民，都租在政府补助的房子里。

而且这类廉租房并不在远郊，而且设施都很不错，很有生活品质。

台湾的一个电视台拍了一段关于维也纳廉租房的新闻，形容它比豪宅更豪宅。

（《维也纳社会宅，比豪宅更豪宅》）

c、和机构合作建房。

比如瑞士，瑞士1/3的出租房产，都有大型的保险公司持有。

政府也对这些保险公司提供税务优惠，同时也控制出租的价钱，不被疯狂增加。

这样完善的房产制度，外加相对平均、充分的社会资源，

抑制了炒房，也让大家可以安心居住在出租的房子里。

（《不是房奴，瑞士人不买房子的故事》）

3、

在完善的房产制度下，1977年往后的近40年时间里，

德国人均收入增长了3倍左右，但名义住房价格只涨了六成。

德国的房价和房租，在整个发达国家范围内都是洼地。

不过，德国的房价从2015年开始发生了变化。

从2015年开始，德国的房价和房租都在快速上涨。

2017年，柏林的房价涨幅冠绝全球，达到了20.5%。

除了柏林，汉堡（第七）、慕尼黑（第八）、法兰克福（第十）均榜上有名。

2018年，德国各个大城市房价仍保持了10%以上强劲增长。

（德国的房价变化，数据来源：globalpropertyguide）

涨价最主要的原因是供求关系——

人越来越多了，房子不够住了，打破了原本德国房屋市场的供求平衡。

发达的德国西部，空置率只有2%，慕尼黑的空置率只有0.2%。

人越来越多的原因有几方面，移民增加、难民增加。

英国宣布脱欧之后，一些企业出于担忧，把欧洲总部搬到了德国，

主要是一些金融企业挪到了欧洲的另一个金融中心法兰克福，

所以当时法兰克福的房价也涨了不少。

另外，作为欧洲经济引擎，经济稳定的德国本身也吸引了其它欧盟国家的人口，

外加上城市化进程，本国人也在往交通生活便利、资源集中的一线城市聚集。

柏林、汉堡、慕尼黑这些城市的人口这几年都在一路上涨。

需求量剧增，还有一个原因是——难民，

德国是欧盟国家中难民庇护政策最宽松的一个，也是全球接受难民最多国家。

2012年接收了5万难民，2013年11万，2014年20万，2015年接受了89万，2016年28万……

难民的到来，也刺激住房的需求。

（关于德国的难民问题，如果有读者留言想说这个，就不讨论了，

这是它的一个大缺陷，但我不喜欢在公众号里争论这个。）

由于以上这些原因，德国的住房问题，在这几年集中爆发。

房屋自有率低，供不应求的状态下，有买房需求的人也越来越多。

所以，这也是为什么上一篇文章里说，从这个角度看，德国有投资价值。

也因为德国的房价稳定，租金回报率稳定，

贷款利率低，所以吸引了全球的资金涌入德国。

当然，这些资金也包括中国。

据德国房地产协会IVD统计，

在德国的房屋投资市场，来自外国的投资者已占到1/4。

这几年，德国虽然在加大房产供给，但市场还是普遍认为，要完全满足需求，还得很长的时间。

2018年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，

2019年欧洲房地产投资前景最佳的十大城市，德国占了四个。

4、

关于外国人在德国投资房产，顺便也说两句。

因为已经涨了好几年了，关于德国房价还会不会涨，

这个节点来看，有机构乐观，也有机构谨慎。

现状是，今年的德国经济表现一般，但房屋供求的矛盾还在继续，

大家自行判断。

据德国调研机构Empirica公司的数据，

慕尼黑的房价高居德国大城市第一，当地公寓每平米均价在8158欧元，

其次是法兰克福5889欧元和斯图加特5886欧元，然后是柏林与汉堡。（2019年1月数据）

虽然涨了不少，但和其它西欧一线城市比起来，德国的房价确实也还不高。

想了解更详细房价和物价的朋友，

可以去我之前介绍过的网站国际生活成本网站numbeo查一查。

德国对于外国人买房没有什么要求，拿护照就可以买。

虽然在上涨区间，但如果是短期投资的话，不是很建议。

如前面提到了，

德国政府对于炒房还是有很严格的限制的，短期投资，税费太高，没必要。

好好收租就挺好的，租金回报能达到3-4%。

最后，

在德国买房，没有身份的中国人其实也是可以加杠杆的。

虽然银行不给贷，但有些房产机构，可以找到本土的非银机构贷款。

德国本身的贷款利率是很低的，

即便是找非银机构，贷款利率也低。

以上。