四年翻一番的城市，还在涨…_布谷新金融

1、

房价四年翻了一番。

如果这么说一个城市，大家肯定觉得这个城市在中国。

但这么魔幻的事情，还发生在另一个城市——

匈牙利的布达佩斯。

根据全球住宅城市指数的数据，2018年，匈牙利首都布达佩斯，

是世界房价增长最快的城市，达到了22.9%（第二是中国西安）。

(匈牙利这几年的房价涨幅，数据来源：dailynewshungary.com)

过去几年，这个国家楼市疯狂的程度，赶上了中国，

而且没有停止的态势。

最近的新闻——

据匈牙利媒体报道，在十分强劲的开年之后，

5月份房地产市场的走势有所减缓，但价格并未停止上涨。

郊区公寓的每平方米价格增加了46-52％，而砖瓦房的价格与去年相比增长了20％以上。首都房屋的平均价格上涨了21-28％。

但因为它是个远离中国的小国，所以受到的关注不多。

另一方面，这个中欧小国，之前的房价着实很低，

所以，即便涨了又涨，现在的价格也依然不高。

最核心的区域，

价格也才不到3000欧元的均价，非核心区的房价均价不到2000欧元。

以平均工资做个对比（都以欧元换算），

比较接近布达佩斯的中国城市，是广州（数据来源numbeo），

布达佩斯的平均工资，税后差不多是税后776欧，广州税后818欧。

广州的房价，核心区差不多是7749欧/平，布达佩斯是2833欧/平。

非核心区，广州差不多3803欧/平，布达佩斯1808欧/平。

再和泰国首都曼谷做个对比。

曼谷的税后平均工资667欧，低于布达佩斯。

房价上，曼谷核心区均价4752欧/平，非核心区2833欧/平，都比布达佩斯高。

即便房价四年翻了一番，对比起来，还是低的。

从中国人的眼光看，也就是国内三线城市的水平，

几十万人民币就能在欧洲申根国买个房子。

从租金回报率上看，

即便房价翻了一番，当前布达佩斯也能到5%的样子。

2、

我非常喜欢布达佩斯，

我朋友圈的背景图，就是在布达佩斯拍的。

多瑙河把这个城市一分为二，西岸布达，东岸佩斯，

走在布达佩斯，就像走在电影里一样。

非常适合美好的语气感叹一声“C'est la vie！”。

不光是我这么认为，西欧很多人都这么觉得，

这里的物价比起西欧来很低，经济虽然不那么强，

但作为申根国家，居住起来十分舒适，西欧过来交通也很方便。

所以，匈牙利很多房子都被外国人买走了，

根据调查数据，布达佩斯内城区五区，大概四分之一到五分之一的二手房买家都是外国人。

21世纪初，主要外国买家是德国人、英国人、荷兰人……

金融危机期间，匈牙利的房产几乎处于停滞状态。

这几年又迅速回暖。

如今，大部分买家是俄罗斯人、中国人、以色列人、乌克兰人……

btw，前几年，

有很多中国人移民到了匈牙利，原因是匈牙利政府推出了投资移民的政策，

买30万欧元的匈牙利国债，就可以获得匈牙利的永居，5年后退出，

不过，这个项目很短命，2017年就结束了。

3、

不止布达佩斯，

一带一路经济带上几个东南欧国家，这几年都涨得很不错。

去年写过捷克的房价（这个全球「涨幅第三」的地方），

2017年房价涨幅排在全球第三，达到了12.3%。

斯洛文尼亚、拉脱维亚、波兰这些国家的涨幅都排在世界房价涨幅前列。

上涨的原因都和布达佩斯差不多——

基础房价低，外国资本入局，外加经济发展这几年比较稳定。

从前也有读者和我讨论过，去东欧投资的可行性，比如买房租给当地的留学生。

给不了明确答案，但可以稍微分析一下。

捷克对非欧盟身份的人买房还挺严格的，所以操作起来有点麻烦。

但匈牙利对外国资本是不做限制的，有护照就可以买房。

房价涨得快，单价算下来，也不算高，租金回报率不错，

这些是优点。

不过，因为离中国比较远，对于普通投资者来说，管理起来并不方便，

另外，欧洲的一些老房子，其实在管理的制度上，有比较严格的限制。

这些是缺点。

还有一个重点需要注意一下，

东欧国家的房屋自有率非常高，甚至比中国还高。

欧盟统计局统计了28个欧盟国家，加上瑞士等个别非欧盟国家——

东欧国家尽管个人收入低，

但自有房的比率明显高于西欧国家，

罗马尼亚以97%排名第一，匈牙利和斯洛伐克，以90%的自有率排名第二。

因此，如果考虑到未来出售，

作为一个人口只有170多万且负增长的城市，找接盘的人可能会比较难。

以上。

顺便，

如果从租房自有率的角度看，

合适投资的国家是德国，这个以后再分析~