您的位置:首页 > 资讯 >

高层住宅,真会变成「贫民窟」吗?_布谷新金融

2021-04-23 00:37:54 来源:蔚蓝财经

有一个很有意思的观点,是关于高层住宅的:

高层住宅的价值会越来越低,以后就是市中心的贫民窟

嗯…虽然我不认同,但这个观点好像还蛮盛行的…

你们怎么看?

这个问题大家争论来争论去,最后得到的却往往是“以后的事谁还管”、“留给下一代”,

这种模糊的、说了跟没说一样的结论。

那我们就来好好掰扯掰扯。

1.

认为“高层住宅会变成贫民窟”的理由,无非就是:拆不起、拆不动。

有这样的顾虑很正常。

开发商与其耗费人力物力跟老房子里的人计较拆迁补偿款,不如干脆去新区拿地,

—— 现在旧改、拆迁有多难,大家多少也能感受到。

事实上,现在的状况还真是这样。

像深圳,南山、福田已经很久没有新地块出让了,

是因为真的没有地啊。

上一次轰轰烈烈的大土拍,拍的都是光明、龙岗、坪山这种郊区的地。

—— 由原来的市中心逐步向外扩大,是城市发展的趋势。

为了带动新区域的发展,许多城市还会把市政府往新区迁,

慢慢引导城市扩张的方向。

如此一来,不管现在建成的小区有多么好,总有被抛弃的一天;

如果不能拆迁,就只好等着废弃咯…

从这个角度看,对高层住宅的担心不无道理。

2.

但仔细一想,这个理由其实是很站不住脚的。

错就错在,把短期现象当作了长期规律

按照“发展新区 - 废弃老区”的理论,城市会变成什么样呢?

最先发展起来的部分,也就是老城区,逐渐被废弃,城市在旁边的新区发展;

十几年或者几十年后,新区逐渐老化,变成下一个的“老城区”,

然后再找一个区域,把它发展成新的“新区”;

如此往复…

最终结果就是,地球上布满了一个又一个废弃的城市

但事实显然并不是这样的。

被废弃的,往往都是乡村、小城镇,或是产业单一的城市,

—— 这些城市本身就没有房地产,不在我们的讨论范围内。

还是那句话,

在我们这一代人的有生之年,一定会见证核心城市面积不断扩大的过程

因为我们正处在城市化、大城市化的历史进程中;

但这个过程并不会永远持续下去

在这有限的发展时间里,想让市中心发生位移,是非常难的事。

—— 随着城市生长到一定阶段,社会协作和利益阶层也会逐渐形成、固化,轻易不能撼动。

比如,深圳的中心是福田和南山,各自的金融业和互联网产业已经规模效应,

区域内聚集了大量有钱和有话语权的人,能量巨大。

除非社会发生大变革,其他区域才有可能“换个赛道超车”。

在这之前,城市的每一步扩大,都是在不断加强市中心的「中心地位」罢了

具体到房价上,

后海20多年前的小区,房价依旧站在价格顶端,是郊区新房所不能比的。

(二手房挂牌价)

当然啦,同地段同配套不同楼龄的房子,楼龄低的整体要比楼龄高的贵,

这是符合规律的。

因为房屋会折旧,折旧就会贬值

房屋价值 = 地段、配套(80%) + 小区环境、房屋质量(20%)折旧影响的,差不多就是后面那20%吧。

3.

即使房屋折旧造成房价下跌,也一定是在合理的范围之内,

因为低价会重新开始吸引人口回流,从而让价格再涨回来

试想以下情景:

A:位于郊区,周围工厂多,无地铁、公立学校分校、生活配套只有还没开业的底商,

房子卖3万块钱一平,新房;

B:位于市中心老城区,周围企业总部多,双地铁、公立学位、5公里内有医院和商场,

房子3.5万一平,楼龄10年。

你会选哪一个?果断B啊!

郊区新房的涨幅往往会高于市中心老破小,这不假,

因为郊区房产会经历一个“配套由不完善到完善”的过程。

配套不完善,价格低;配套完善,价格高。

赚的就是这个价差。

注意,前提是,买入价格要低

配套还没完善起来,房价就跟市中心相当了,我傻啊为什么不直接买市中心?

—— 我们说“主城区的价值回归”,大致就这么个意思。

4.

总结一下:

在人口大量减少,空置房大量增加的城市,

人们会向居住条件较好的小区聚集,而一部分陈旧失修的老住宅楼被废弃,确实会出现“贫民窟”的形态。

但这跟房子是“高层住宅”还是“独栋别墅”没关系,真正的原因是人口流失。

而在人口流入多、住房紧缺的大城市,

市中心不会衰败,市中心的“老破高层”自然也不会衰败,更不会变成贫民窟

房子当然会有折旧,但升值的部分能够覆盖这部分折旧,

所以房产整体上是保值、增值的。

—— 在价值这方面,高层住宅没有任何问题。

如果有问题,那也一定是你选择的城市、地段有问题,

不要甩锅给高层住宅

5.

至于,房子到了使用年限该怎么办,—— 虽然这不是我们需要该操心的事,但也不妨一说。

拆除旧楼房,技术上没有多大障碍,主要难在跟业主们的拆迁调解上。

而之所以难调节,根源无非就是因为部分业主还有争取更多补偿的砝码罢了。

那想一想啊,

真等到房子成危房、不能住人的时候,

要么房子塌了啥都没有,要么接受政府的拆迁补偿款,二选一,

你们猜,人们会怎么选?

ps,

以上讨论只限于两三代人和平稳定的发展周期,

时间维度上升到几百年上千年,就没什么意义了…

沧海桑田,世事变幻,且看那首都,不也是换了好几个?

栏目导读

国际金价逼近1900美元 黄金大妈又笑了!

  隔夜欧美股市整体表现较为平淡,但在通胀预期升温等因素推动下,国际金价进一步走高。Wind数据显示,截至当地时间5月25日收盘,COMEX黄金期价创下近5个月以来新高,并再度逼近1900美元

2021-05-26 16:34

如何辨别多头陷阱

  很多的新手股民都会发现一种现象,当自己的资金买入股票之后,股价并没有按照自己之前的预想那样展开升势,而相反的买入之后股票就会下跌,在这里股票入门基础知识的小编告诉股民

2021-05-26 16:38

定远县应急管理局:加大推进政务公开宣传工作

今年以来,定远县应急管理局通过宣传栏、网站、服务窗口等多种渠道,聚焦六稳、六保和安全生产,不断加强政务公开宣传工作,切实推进阳光、

2021-05-27 21:33

塔读文学向建党百年献礼 启动主题征文及优秀作品联展活动

为庆祝中国共产党的建党百年,国内领先的综合类网络文学平台——塔读文学启动向建党百年献礼的主题征文活动。此次活动目的在于通过征集与展

2021-05-27 21:33

加拿大将在2026年将月球车送上月表,同时进行载人绕月飞行任务

加拿大科学部长弗朗索瓦·菲利普·香槟(François-PhilippeChampagne)表示,加拿大计划在未来五年内将月球车送上月球。加拿大航天

2021-05-28 10:31