给深圳想几个「降房价」的办法_布谷新金融

1.

前几天，深圳得到了“打造全球标杆城市”重磅文件加持，

这无疑是对深圳房价的大利好。当然了，既然示范给对面看，必然就不能像对面一样，被高房价透支未来。《意见》中，对房地产的提及是这样的：

“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。”

那么，完善保障房和人才房，真的可以降房价吗？

如果真要达到降低房价的目的，又有哪些办法？

—— 别说，爱操心的十公子还真给深圳想了几个「降房价」的招...

2.

先来看政府主导的保障性住房与人才住房制度。

按照规划，到2035年深圳将新增建设各类住房共170万套， 

其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房等政策类住房总量不少于100万套。 

这些政策类住房，既可以住，也可以享受当地教育资源（虽然可能优先级差一点）， 

价格只有同等商品房的30% - 60%。 

其中安居房和人才房可租可售，还可以在内部封闭流转。  

政府提供更加便宜的保障房、人才房，确实是一个非常棒的思路， 

因为供应增加一定有利于降低价格，这个是毋庸置疑的。  

如果合法的、低价的、可租可售的政策类住房大量供应，必然会拉低深圳的房价。

—— 如果住房供应确确实实在“增加”的话。 

但是，按照深圳上次轰轰烈烈的大土拍体现出来的模式看，事实并不乐观。

深圳要建设的“人才房”，是要求开发商“配建”的。 

意思就是，房子是开发商出钱盖的，只不过要无偿移交给政府。 

举个例子： 

本来开发商花钱拿了一块地，可以盖1000套房子卖， 

现在政府说，不行，你得捐200套出来给政府，作为“人才房”使用。 

那么，市场上这部分房子就由“1000套商品房”变成了“800套商品房＋200套人才房”。 

每增加一套政策类住房，必然减少一套商品房； 

相应的，政策类住房每便宜一块钱，便宜的那部分，必然由商品房补上来。 

最终整体房价还是降不下来，反而会加剧商品房的稀缺... 

3.

所以，基于此，真正能够通过政策类住房降房价的办法应该是： 

政府自己掏钱拿地建设人才房、安居房，在不挤压商品房空间的前提下，增加住房供应。 

这个做法的本质，其实就是政府从其他行业抽钱来补贴房地产。（因为政府不创造财富，只分配财富）  

不过，看国家对房地产深恶痛绝的态度，这条路似乎走不通...

4.

别慌，十公子作为一个房地产领域的野生智囊，当然还有别的办法…

我们先来看深圳的住房情况。

截止2016年年底，深圳的存量住房总计约4.57亿平，大概856.8万套。

构成是这样的：

其中，小产权房的数量尤其多。

小产权房以“握手楼”的形式，高密度地出现在深圳的各个区域，是天然的廉租房，

深圳的租金比北京、上海低出一大截，这些小产权房功不可没。

（北上广深租金对比）

除此之外，深圳还有大量的保障房、工业园区宿舍和自建房，加上小产权房，总计约占了深圳所有住房的七八成。

深圳这些非商品房的住宅，足以容纳1638万人，

而官方公布的人口，也不过1300万（实际可能更多）...

注：按照保障房和自建房每套容纳一家三口、宿舍和小产权每套容纳2人计算。

正如数据显示的那样，如果刨除其他属性，坚决贯彻“房子是用来住的”，

深圳并不缺住房，价格也不贵。

缺的是可以“炒”的房，贵的是可以自由流通的房。

—— 截止2016年，真正可以在市场上自由流通的，只有商品房和少量“转正”后的保障房、自建房，共计约166.6万套。

So...

如果能够调整相关法规，允许各类存量住房尤其是小产权房入市流通，成为完整产权的商品房。

房价必然就会大降。

不过，这个动作牵扯到的利益实在太多，短时间内可能也看不到改变的希望…

5.

到这里，其实我们也能看出，想要深圳的房价降下来，是一件非常难的事，

让商品房和非商品房双轨制运行，把保障房、人才房这部分的价格控制住、降下来，可能就是最符合实情的做法。

至于商品房的价格，悬。

因为土地实在稀缺，商品房实在稀缺。

稀缺就会带来昂贵，这是规律。

既如此，倒是还有一个治标治本的招数：

深圳最大的问题不是缺地么，那就把版图扩容到周边城市，多卖地、多盖房。

郊区的低价房源一多，价格自然就降下来了。

—— 从现状看，这应该是可能性最高的一个选择，

就看深圳能不能吃下周边的土地了...

如果连这个也做不到，那就只好祭出终极大杀器了：

调整统计数据。

现在房价之所以高，是因为统计的样本是少量稀缺的“商品住宅价格”，

嗯，发现问题就好办了。

把人才房、安居房等内部封闭流转的政策类住房也统计进去，出一个“住宅价格”，保证“房价”可以立竿见影地降下来。

毕竟这些政策房，本身就是住房体系的重要组成部分，

进入统计，合情合理嘛。

ps，最后一部分纯属瞎猜，如有言中，说明我猜的准。

pps，说正经的，目前国内有超级政策，且当地发展给力的城市有三个：深圳、上海临港和珠海横琴。