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比起省钱买3栋楼,近10%的收益更能复制_布谷新金融

2021-04-23 00:36:43 来源:蔚蓝财经

1、

说说日本的房子,这阵子一直想聊。

最近有个很火的视频,是日本的综艺,叫《幸福穷女孩》,很多文章都写过——

33岁的主人公,15年省吃俭用买下了3栋房子。

工资17万日元(1.13万人民币),一顿饭50日元(3.32人民币)……

靠着异于常人的毅力。

27岁时买下了人生的第一套房——

1000万日元(66.5万人民币),3个房价,租掉了两间,租金7.6万日元(5000人民币)。

29岁时买下了第二套房——

1800万日元(119.5万人民币),4个房间,租掉了3间,月租金15万日元(9900人民币)。

33岁时买下了第三栋房——

2700万日元,独栋4居室。

买下第三栋房的时候,还实现了开猫咖的梦想。

一个带着一点偏执的心灵鸡汤。

2、

整个故事,发生的社会背景,是在日本。

这个大前提,决定了这件事情的可行性

90年代初,日本的经济、房产泡沫破裂之后,

日本经济陷入了滞涨,东西不是越卖越贵,而是越卖越便宜,

比如主人公吃的乌冬面,50日元变成了30日元。

除了东京、大阪、京都几个人流净流入的城市房价稳中有升,

大多数日本城市的房价基本没有变化或者下跌。

经济滞涨下的日本年轻人,对社会失去了信心,不愿意消费,不愿意投资,不愿意买房。

所以,为了刺激消费,日本的贷款利率极低,甚至负利率——

日本人买房的首付极低,甚至可以0首付,贷款利率极低(不到1%),

即便如此,在经历过泡沫之后的日本人,依旧没有买房的欲望。

早的时候,

去日本时,找当地的华人房产中介聊,他说真觉得日本人“很傻”,

0首付,贷款利率这么低,租售比这么高,做到以租养贷非常简单,可居然不买房。

这个故事的主人公,算是一个异类。

她的思维其实更像中国人,省吃俭用买房。

所以,这个故事容易在中国引起共鸣。

3、

把这个故事的背景放在中国,会非常不适用。

日本滞涨的二三十年,是中国房价暴涨的二三十年,

15年攒钱的速度,一定赶不上房价暴涨的速度,

当然,可能又是另一种加杠杆的玩法了。

主人公的消费观,我很佩服、非常佩服,

相比起她的省钱能力,更值得注意的是规划能力和执行力。

不过,我倒不觉钱是省出来的,一直认为钱是赚出来的(不赞成过度节约,并不代表赞成过度消费,一切适当)。

尤其,在上升期的中国。

年轻人的上升通道还是有的,机会是有的。

通过自己的奋斗,很多年轻人,能够快速实现财富累积,20-30岁的年纪,改变人生轨迹。

可以花时间和精力思考怎么省钱,更可以花时间来提升自己。

同样的时间成本,也许提升自己,带来的收益大于“省钱”。

前阵子写过台湾的年轻人,社会发展缓慢,年轻人上升通道窄,缺乏“希望”,工资的涨幅,

在日本也是一样,一个工作可以做一辈子,

工资的涨幅是按部就班的涨,没法出现跨越式增长。

刚进入社会,就知道未来几十年以后的样子。

工作不用换,房租不会涨,房价不会涨,一切都是确定的。

生活,就是生活的意义。

4、

注意到了一个细节。

故事的主人公虽然住在东京,

但实际已经不属于东京23区了,

她的三栋房分别在埼玉县(新所沢站)、小平市(小川站)、小平市(花小金井站),

算是大东京都市圈的范围了。

我查了一下,

埼玉县房价差不多2.5万人民币的样子,小平市差不多2万人民币/平米左右。

新所沢站、小川站、花小金井站到东京核心区新宿的车程,

差不多51分钟、43分钟、41分钟,都算是东京通勤上班族的住宅范围。

日本房产最大的特点,是租售比高,东京、大阪长租租金回报率4%-7%,

如果做民宿,运营得到达到10%也是可以的。

主人公不仅把房子租出去了,而且还想办法多隔了间出来,租给了更多的人,

租金毛回报率差不多达到了9%—10%。

而且,这个小姐姐买的是独栋房产,

所承担的杂费比公寓要少一些,

收益率达到8%以上应该没什么问题,稳稳地cover住房贷了。

从前谈日本房产投资,

主要谈的是东京23区、大阪

其实依托于东京都市圈人口的周边几个地区,也都可以作为投资的考量。

房价比23区低很多,租售比更高,而且有东京的人口做支撑,出租的情况也会比较好。

但这些地区投资的思路,

是追求尽量高的出租回报率,而非涨幅

日本买房,放弃暴涨的想法吧

因为侧重于本身有租客、带租约、正在交租金的二手房投资,

所以,很容易就能算出买一套房子,实际的回报率。

随便翻了翻中介网站上琦玉县的公寓,毛租金回报率达到8%的并不少。

(看不懂日文,找了个英文日本房产网站)

相比起主人公超越常人99.99%的省钱大法,

房租的高收益率倒是更吸引人一些,

复制的可能性更大一些。

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