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房贷要不要提前还?算笔账

老钱说钱

房贷要提前还吗? 

这个问题已经有周期性了,问的次数和政策打压力度呈正相关。

房价不涨了,你看着每个月都在吃掉现金流的月供肯定闹心。

正好手里还有一笔闲钱,反正也不知道投啥,存银行又贬值,自然想把房贷提前还了。

人们总是喜欢在下行周期中吓唬自己,所以「市场底」一定比「政策底」要低,恐慌情绪自己就会发酵,连常识都动摇了。

房贷肯定不能提前还。

为啥?我来解释一下:

为了方便理解,做一个比较理想的假设——

· 我买了一套150万的房子 

· 背了100万房贷 

· 手头还有100万现金,正好可以把房贷还掉

· 30年等额本息还款,月供5307元,每年合计63684元 

· 我可以很稳定地实现复合年化5%的投资回报 

OK,现在开始定量分析。

如果我提前还款了,100万现金拿去还100万房贷,最后得到一套价值150万的房子。 

资产负债表是这样的:

很清晰,无债一身轻,什么都不用担心。

如果我不提前还款呢?

100万现金拿去买低风险理财产品,或者做一个股债平衡组合,预期5%的复合年化回报还是不难的。

资产负债表长这样:

如果不提前还款,我得到了:

· 一套价值150万的房子 

· 100万可支配的现金 

· 房贷的真实压力,最终体现为每年损失13684元的现金流

· 这种状态要持续30年 

很显然,房贷不提前还,更划算!

... ...

最后,再重复三个跟房贷相关的结论:

第一,30年等额本息,就是最优解

因为房贷额度只是数字,首付和月供才是真实的压力。

第二,能贷多久贷多久,不用提前还。 

第三,房贷不可怕,5年以后云淡风清

因为除了每个月的还款金额不变,其他都在变化——负债在被M2稀释,工资会涨。

... ...

周末央行完善市场报价利率(LPR)机制,相当于变相地给资质好的企业降息;

今年我们还给小微企业降了息;通过下调转融资费率给券商降了息;银行间市场也降了息。

总结起来就是各种定向降息,但是不搞普降,绕开物价,更要绕开房地产。

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标签: 房贷
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老钱说钱
一个对钱很有执行力的公司人。也可作为普通青年奋斗指南。
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