限购最严的城市放松了，房价要涨？_布谷新金融

没错，标题说的，就是最近的“新贵”，

全国唯一放松限购的一线城市……的郊区：

上海自贸区的临港新片区。

社保/个税年限由五年降为三年；不再限制必须结婚，单身也能有购房资格。

1.

临港，位于上海市最东南的一角，规划面积343平方公里，人口68万。其中先行启动面积119.5平方公里，跟横琴的面积差不多大（横琴107平方公里）。

我对这个地方的第一印象是：远，太远了，这事儿难成。

看地图：

（陆家嘴 - 滴水湖）

临港的核心位置滴水湖，距离浦东陆家嘴，50多公里，地铁通勤1.5h；

到浦东国际机场，25km+；到上海市中心更是有70km之遥。

而且中间有隔离带，是大片未开发成熟的片区。

—— 这种类似“孤岛”的模式，是很难发展起来的。

在以往的城市建设中，出现过很多这种飞地式的新区，真正发展的好的，也只有浦东一个而已。

包括1994年成立的天津滨海新区，直到现在地位仍然有些尴尬…

自贸区、先行区、xx区…同理。

距离超过50km，几乎就是一个全新的城市。

从这个角度讲，临港倒是有点类似昆山花桥，

与上海市区只有一条地铁线（16号线）相连，更像是上海的“睡城”。

（陆家嘴-花桥 VS 陆家嘴-滴水湖）

临港想要跟上海市区“融为一体”，还要很长很长很长的时间，

或者更悲观一点，根本不可能：

哪怕上海只朝着滴水湖的方向发展，把中间的未开发区域建设好，至少也还需要填进去大半个上海的人口，

而现在上海在控制人口上限……

2.

所以，临港想要真正发展起来，只能靠自身产业发力，让自己成为中心，

实现“产业+工作+居住”的自给自足。

而这，需要强大的行政力量主导。

照目前的经验来看，没有国家层面的支持，完全不可能成功。

—— 这里说的成功，是像深圳、浦东陆家嘴这种级别的成功。把远郊发展成普通地级市水平，靠上海本身的力量还是OK的...

临港发展了这么多年一直默默无闻，很大一部分原因就在于，

在历次中央给的“政策大礼包”中，它都没有姓名…

之所以有这次利好，自然也是因为拿到了国家政策。

3.

临港获得的政策支持，主要体现在「放松管制」和「税收减免」两大方面。

一、放松管制

最重要的一点是，在结算和融资层面给予了更好的跨境金融管理制度：

研究开展自由贸易账户本外币一体化功能试点，探索新片区内资本自由流入流出和自由兑换。

为新片区内企业和非居民提供跨境发债、跨境投资并购和跨境资金集中运营等跨境金融服务。

这个「资本自由流动」的政策，可以说是含金量非常高了。

我们知道，人民币是实行资本管制的，大陆范围内没有任何一个地方可以实现资本自由流动。

所以香港才这么重要。

（斗胆猜测，国家把这部分原本由香港承担的功能转移给上海，是不是在暗示点什么呢？）

如果临港能够担起这个任务，再加上人民币结算的便利，在金融方面成为下一个香港甚至超越香港，都是有可能的事。

况且，上海本身就要成为、某种程度上已经成为国际金融中心，将来也会一直持续这个定位。

临港背靠好的母体，也方便源源不断地获得能量。

二、税收优惠

重点企业按15%的税率征收企业所得税（全国标准是25%），跟横琴水平相当。

这个举措很好理解，就是用实打实的money来吸引产业入驻。

税收减免的企业主要集中在集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等高端制造业，

这也是在“定向”加强第二产业，以期扭转上海制造业下滑的局面。

可以看出，这次给临港的利好，是有明确的期待和清晰的打法在里面的，并不是好高骛远的“大饼”。

4.

实际上，临港已经发展了10年有余，

在新能源装备、海洋工程、汽车整车及零部件、物流、民用航空设备等高端制造业方面，已经有了比较不错的产业基础，

虽然目前还没有产生大量高薪岗位，但底子还是有的。

包括基础设施建设、城市规划等方面，也都比较扎实。

而不像千年大计雄安，除了一纸文件要啥啥没有，一片空白…

如今上面又给了东风，长周期来看，临港的未来可期，值得看好；

但在初期，还需要更多的积累。

这点在规划上也有所体现，时间节点是2035年，

即，十五年后看成果，再造一个浦东新区：

5.

目前，临港的房价在2.6万上下，可以认为是一个相对合理的价格。

为什么这么说？我们对标同类就可以了。

前面提到的昆山花桥，房价在2.1万左右。

临港到上海市区的通勤能力和花桥相当，但自身产业好过花桥；

另外，郊区再远也是上海，市政方面能享受到的资源，上海临港也要优于昆山花桥。

对标花桥的2.1万，临港能卖到2.6万，不稀奇。

等临港的高端制造业发展起来，下一个对标的就是苏州园区。

—— 同为可通勤上海的卫星城，苏州园区到上海的通勤能力弱于临港，但产业强于临港，目前房价3.5万左右。

再等金融业发展起来，就该对标上海市中心了…

（注：以上房价数据来自安居客，可能低于实际感受，仅用于对比参考。）

总之，

临港既没有很多人宣扬的那么好，也没有某些人贬低的那么差。

房价算不上洼地，也说不上虚高。

如果你需要在上海落个脚，

或者有耐心做长线投资，等她的利好一步步兑现和落实，

那么，可以买。