100万，在深圳买房的N种选择_布谷新金融

关于选城市、买房子，有句话叫“错过京沪，不错过一线”，

说的正是深圳。

相比于北京、上海严苛的落户政策，深圳的确友好得多。

房价虽然也不便宜，但上车还是要比京沪稍微容易那么一丢丢...

毕竟，北京的上车门槛都要120w+了，

而深圳，100万的选择还有许多。

1.

那么，100万预算，如何在深圳买房？

先上一张深圳房价地图：

（深圳房价地图；制图：米宅）

按照首套30%的首付，交易成本按10万估算，

100万首期款预算，大概可以买到总价300万的房。

在各个区，300万能买到的房大致如下：

（根据二手市场粗略整理，不代表所有情况）

宝安区面积大，不同区域房价差异也大，4w - 10w+都有，因此单独拿出来说。

宝安区的房价与到南山的距离高度相关，离南山越近，价格越高：

靠近前海的宝安中心附近，300万只能买到40平以内的开间；

西乡、碧海湾附近，300万可买50平左右的一房，楼龄15-20年；

宝安新区（福永、沙井、松岗），可买75平左右的二房或三房，楼龄5-15年；

2.

11个区域都有300万总价的选项，怎么选？

首先，我们排除罗湖和盐田。

罗湖是最早的市中心，但随着市中心一路向西转移，现在的罗湖已经显现出些许老态，

产业、经济地位已经完全让位给了福田、南山。

盐田虽然属于原来的关内，但没什么像样的产业，至今未通地铁，

主要的购房群体是本地刚需和部分罗湖的需求外溢。

虽然目前有8号线一期在建（预计2020年开通），但这条地铁线连通的是罗湖，作用仍然十分有限。

另外，罗湖和盐田的房子普遍楼龄偏老（20年以上），进一步削弱了房产投资价值。

其次，排除南山和福田。

南山和福田的地段、配套等各方面当然没问题，

有问题的是预算，100万实在太少了。

买房投资，要注意「地段、价格、面积」三位一体：

好的地段配大的面积、高的价格，面积越大、单价越高。

福田和南山是市中心，

尤其是南山，高薪企业聚集，是深圳房价最贵的一个区，遍地10万+。

这里是刚改、改善、豪宅的主场，卖的最好的是三房和四房，

买三四十平的小开间、一居室，属于“定位错配”。

实际上，南山均价之所以没超过10万，就是被小户型的价格拉低的...

同理，可以排除宝安中心。

宝中承接了大部分南山外溢的购买力，又有前海自贸区这一国家级战略加持，房价已经非常接近南山。

比如前不久开盘的海纳公馆，116平的四房单价最高，9.5万；

其次是89平三房，8.5万；

最小的户型75平，单价最低（7.5万），卖的也最差。

更别说300万只能买40平以下的超小户型了...

—— 这里的小户型更适合出租，而不是升值。

再从楼龄和户型上排除掉宝安西乡之后，只剩五个区域可选，分别是：

宝安新区（福永、沙井、松岗）、光明、龙华、龙岗、坪山。

3.

这几个区域定位都是城市副中心，但在产业上却各有侧重。

宝安新区有空港新城、会展中心，主打空港经济和会展经济；

光明有光明科技城，主打光电子、生物等科技产业；

龙华则是以金融产业为主；

东部的龙岗和坪山在产业上比较薄弱，为此市政府投资了1.4万亿推进东进战略，

但随着国家级战略粤港澳大湾区规划的发布，深圳一路向西的发展趋势，再难逆转。

产业越上游，对房价的支撑力度越大。

所以这一轮，龙华＞光明＞宝安新区＞龙岗＞坪山。

除了自身产业，这几个副中心房价最大的动力，就是市中心外溢的购买力。

其中，南山的外溢能力强于福田，福田强于罗湖。

而最直接影响购市中心买力承接的，就是地铁。

各区的地铁现状如下：

宝安新区：11号线40分钟直达南山；

光明：目前没有地铁，在建的6号线通往福田、罗湖，规划中的13号线通往南山；

龙华：4号线通往福田；

龙岗：3号线通往罗湖；

坪山：目前没有地铁，在建的14号线通往福田；

本轮结果：宝安新区＞龙华＞龙岗＞光明＞坪山。

综上，龙华、光明和宝安新区，可以作为房产投资的第一梯队；

而龙岗和坪山，因为产业和交通都不及西部，只能位于第二梯队。

4.

龙华、光明和宝安新区的房价，分别约为5.5万、4万和4万。

其中，龙华已经经历过一轮暴击，利好兑现过一波，房价明显高出其他区域一大截；

而光明和宝安新区的利好还在成熟阶段，尚未全部兑现。

因此短期内，光明和宝安新区的潜力略胜一筹。

如果此时拿着100万投资深圳，选光明和宝安新区（主要是沙井），没毛病。