学区房，就是个BUG_布谷新金融

赶个晚集，说说新出炉的《关于深化教育改革全面提高义务教育质量的意见》。

1.

这个文件一出，影响最大的自然就是学区房。

目前主流的学区政策是按片划分，几个小区对口一个学校。

一般来说，有房有户的本地家庭的适龄儿童，在义务教育阶段都有学校可上，

但只有对口名校、牛校的小区，才是我们常说的“学区房”，

很多家长不惜斥重金买入的，就是这种。

比如前不久，北京西城成交了一套总价360万、面积12平方米、需全款支付的房子，

这套房几乎不能住人，买它仅仅是为了获得名校的一个入学资格。

什么学校的入学资格值360万啊？！

这笔钱，完全可以读高端私立学校，或者，请金牌家庭教师一对一辅导也够了啊…

但家长们还是前赴后继，为什么呢？

说白了，还是买学区房更加有利可图呗：

不管是读私立、还是请家教，都是「纯消费」；

买学区房则不一样，「入学资格」用完了还能转手卖掉，

不仅上学免费，说不定还能大赚一笔。

2.

但，想要获取一定的利益，必然要承担一定的风险，世事皆如此。

学区房因政策而兴，最大的风险，自然也是来自政策。

比如学区划分变动，比如学校搬迁。

再比如这次的新文件。

（影响最大的招生考试部分）

这一部分全是重点，最主要的目的就是保证义务教育阶段的「教育公平」：

义务教育阶段的小学和中学在录取学生时，不能通过任何标准筛选生源，只能就近入学；

如果某个学校报名的人数超过了招生计划，一律摇号；

—— 摇号嘛，就是随机抽取倒霉家庭，让他们买了学区房也不能上名校。 

学区房的价值大打折扣。

到了初中升高中时，高中虽然可以选拔生源，但优质普高需要给各个初中分配名额。

这一条可解读和可操作的空间就更大了…

比如在指标分配上，牛校与菜校之间的比例是99：1还是6：4？ 

如果是前者，这个政策就是雷声大雨点小，不说了；

如果是后者，那就是下狠手放大招。

看改革的趋势，指标向普通学校倾斜的概率更大。

若是优质高中的录取指标不再有压倒性优势，在“鸡头好过凤尾”的效应下，牛校必然会损失一大批优质生源；

而在剩下的生源里，就算报考人数超出招生计划也无法“掐尖”。

长此以往，牛校的优势必将难以维持，

毕竟，名校之所以成为名校，生源是其中最重要的一部分。

生源推倒重来，学校排名自然也要重新洗牌。

曾经的学区溢价，也会跟着减弱甚至消失。

3.

当然，以上情况只有在这个政策贯彻执行积累一定时间以后才会发生，

政策具体能贯彻到什么程度，现在还不好说。

但无论如何，对于学区房我一直持“谨慎不看好”的态度：

为了孩子上学，可以“赌”一把，赌这击鼓传花的最后一棒不会落在自己手上，就算赌输了，至少曾经拥有过；

纯投资，不建议碰。

学区房=房子+学票，

学票占比越大，则越脱离「房产投资」，越靠近「学票投资（机）」，

而后者，与政策相关性太强，很容易受政策影响。

比如前面提到的“360万12平”的学区房，就是完全是在买「学票」，而不是在买房。

一旦政策利空，学票大幅贬值，学区房自然要跟着大跌。

4.

义务教育是公共事业，讲究保底和全面覆盖，是大众教育而非精英教育。

从保证公平的出发点预测，学生在义务教育阶段获得的公立教育资源将会越来越趋于一致（平庸），

公立学区房会越来越势弱。

至于拔尖的优质教育，那是稀缺资源，是需要用钱去抢的。

想获得额外资源，就需要付出额外成本，

比如花钱请家教，花钱上补习班，花钱读私立。

从这个角度看，学区房就是个bug： 

不仅能免费获得优质教育，还能通过转卖学票赚钱，只进不出，不符合能量守恒定律啊…

既然是bug，总有被修复的一天。