如果，一定要去小城市买房_布谷新金融

这几天在黄山玩耍，住的是一家非常漂亮的民宿。

房间布置雅致又舒服，推开窗就是鸟语花香、青山绿水，湖光山色尽收眼底…

1.

出于职业习惯，我首先感兴趣的是这里的房子，于是查了一下周边的房价，

黄山市中心屯溪区价格1w＋，较为偏远的黄山区（就是黄山所在的区），大概六七千的样子。

作为一个“斤斤计较”的投资客，我觉得这个价格真不算便宜了，

毕竟整个黄山市，只有不到150万人，GDP在安徽省排名倒数。

从基本面来看，这并不是一个适合买房投资的城市。

之前在写“养老房”的时候说过，

很多打着“田园梦”“慢节奏”卖点的小城市，房子并没有多少投资价值。

2.

但不得不说， “面朝大海、春暖花开”，真的是很多人（包括我）的梦想生活了…  

人呐，就是对美丽的房子没有抵抗力，  

买不起大城市的景观房，许多人就想去有山有水有花香的小城市买一套。  

这都能理解。

非要去小城市买房，也可以，

但一定要选择旅游资源丰富、商业化程度高、名气大、过夜游客流量稳定的城市， 

至少还能通过短租赚取收益。

以我这次游玩的黄山市为例，景区附近50万可以买套六七十平的湖景房，

这个时候既不算旺季也不算淡季，一晚的价格大约350元。   

按照40%的入住率，每年的租金可以达到5.1万，回报率就是10%左右，   

扣除一半的运营成本，收益率也能到5%，挺不错的水平。

3.

在这样的小城市买房，有两个底线：

一、城市必须要有足够的过夜游客流量，足以撑起短租市场；

二、房子周围基础设施建设必须完善，包括但不限于：公路、水电燃气、网络、公交站、超市、便利店，并能形成有人气的生活商圈。

前两天上热搜的乳山银滩海景房，就是一个反面教材： 

游客基本不过夜，短租市场有限，供过于求，入住率不足；

远离威海市区，也远离乳山县城（县级市）城区，各种配套都跟不上，

哪怕是自己住，生活带来的不便也足以冲淡美景带来的喜悦。

另外，城市的旅游资源必须是长久IP，经过时间考验的那种，比如桂林、乌镇、张家界；

仅凭一档电视节目、一场体育/文化盛会带火的“网红”，不算，

这种短时间内火起来的地区，一旦后续宣传、服务跟不上，很容易就会“过气”，

游客数量大幅度减少，房子的价值也跟着断崖式下跌…

4.

我找了一份榜单，《2018年中国旅游城市排行榜TOP50》，供参考：

可以看出，旅游业发达的城市，仍然集中在一二线，

在这样的城市，既有足够的「常住人口支」支撑起长租和买卖需求，又有大量的「过客人口」支撑起短租需求，

市场足够大，足够“主流”，足够“大众化”。

——这就是我们投资首选一二线城市的原因。

榜上还有一些小城市，比如丽江、上饶、湖州、绍兴、桂林、张家界、乐山、镇江等旅游胜地，

这些城市只有靠旅游产生的「过客人口」产生的短租需求。

盈利模式以租金为主，将来转手也只能卖给同样打算经营短租的投资者，

属于较为“小众”的市场，“市场深度”不足，因此升值属性较弱。

但如果房子位置好、能产生不错的租金收益（4%以上），同样具有一定的保值功能。

强化房子的居住功能，把房子作为一种「生产资料」获取租金，也不失为一种买房的思路。

在这样的城市，花点小钱买套好点的景观房，平时做成短租打理； 

自己兴致来了，可以去住上两天，过一过“向往的生活”…

听上去还不错。

只要你能降低对升值收益的预期。