一不小心，就买了“豪宅”_布谷新金融

有个读者最近在深圳买房，跟我诉苦，

因为他算首期款的时候发现，

自己只不过想买一套400多万的刚需二居室，竟然“被变成”了豪宅，要缴“豪宅税”…

1.

嗯...深圳的豪宅税，确实让人苦不堪言。

按照深圳对住宅的的划分，

成交总价超过一定金额，就属于“豪宅”，要按照“豪宅”的标准来征收增值税和个税，

也就是俗称的“豪宅税”。

问题是，现在使用的还是2015年10月份的划分标准，

而跟那个时候相比，深圳现在的房价已经翻倍了。

这导致，街上基本上随便拉过来一套小三房，都是妥妥的“豪宅”...

“豪宅”征收增值税及其附加的计算方法为：

满两年：（现值-原值）/1.05*5.6%；

不满两年：现值/1.05*5.6%；

另外，“豪宅”个税按1.5%征收，而“非豪宅”则是按1%征收。

2.

当然啦，想要规避豪宅税也有办法，

最常见的就是把备案价做低，低过当地的豪宅线。

我们来算笔账。

这位读者首期款预算150万，首房首贷，

看中的房在宝安中心，90㎡以下的两居室，满二年，原值300万，现价450万。

（为了方便计算，这里价格取了整数）

—— 这个价格，远远超过了宝安区360万的豪宅线。

在按照正常成交价备案的情况下，大致交易成本如下：

个税：1.5%，6.75万

契税：1%，4.5万

增值税及其附加：（450-300）/1.05*5.6% = 8万

赎楼费及短期利息（房东还欠银行150W贷款）：6.3万

中介费：1.5%，6.75万

其他杂七杂八的小钱先不算，以上合计就是32.3万的附加成本。

深圳二手房交易成本如此之高，阔怕啊阔怕…

而如果把备案价控制在359万，划归到普通住宅的范围，

则需要的交易成本为：

个税：1%，3.59万

契税：1%，3.59万

增值税：免征

赎楼费及短期利息（房东还欠银行150W贷款）：6.3万

中介费：1.5%，5.4万

总计约：18.9万

相比按照正常的成交价备案，后者的交易费便宜了32.3-18.9=13.4万。

看上去是不是很完美？

3.

但是，深圳实行“三价合一”：

银行房屋贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，必须一致。

如此一来，房子只能按照359万申请贷款， 

备案价和实际成交价之间的差额，就需要买家自己支付给房东了…

按照359万的价格备案，买家需要支付的首期款为：

450 - 359万*70% + 18.9 = 217.6万

而按照正常成交价备案，首期款为：

450*30% + 32.3 = 167.3万

相比后者，做低备案价虽然少付了税费，但首期款却多出了50.3万。

4.

那么，哪种方式更好呢？

我们把所有附加成本都加进来以后，从买方支出的角度，来对比两种方案的首期款和月供 ：

(贷款按照基准利率上浮10%，30年计算)

整合一下最终结果：

方案一（按正常成交价450万备案），首期款167.3万，月供17668元；

方案二（按359万备案），首期款217.6万，月供14095元。

即：方案一比方案二首付少了50.3万，月供多了3573元。

哪个合算？

这个问题可以转化为：

贷款50.3万，30年等额本息，月供3573元，这笔钱的成本是多少？

如果成本低，比如贷款利率能到8%以下，那么方案一就是合算的；

如果成本太高，比如利率15%+，方案一就不合算。

这就简单了。

用IRR算一下，就可以得出月利率，为0.638%，

（用irr算出来的月利率）

折合年贷款利率大约是7.66%（或者用房贷计算器估算，也可以得到近似结果），

是完全可以接受的资金成本。

5.

综上，

这套房，按正常成交价备案，乖乖缴纳豪宅税，比做低备案价更合算。

如果买家预算受限则更不必说，

比如这位读者，预算150万出头，就只能选择接受方案一（167.3万）；

而如果能真拿出217万首期款预算，倒不如把房子再买大一点、贵一点，

房贷多贷一点…