怎样买到「最便宜」的房子_布谷新金融

在我们这行，有个术语叫“笋盘”，

大家关注我这么久了应该都懂，之前在朋友圈也发过几套。

“笋盘”指的是价格明显低于市场价的房子，买到就是赚到。

1.

便宜到什么程度，算“笋”呢？

现如今信息比以往更加发达，一般来说，能到九折就已经比较难得。

—— 这里的九折严格来说，是指这套房「本应价值」的九折，

而不是小区挂牌均价的九折。

但一套房「本应价值」是多少，要依托于丰富的看房经验积累而来的估价能力。

一个速成的参考方式：

同小区同户型最近一套成交价和挂牌最低价，二者取其低者，打九折。

举个例子。

某小区有同户型的二手房源，一个月内最新成交2套，分别为178万和185万；

另有20套在售，挂牌价分别为：

220-230，2套；210-220，5套；200-210万，10套；190万，2套；175万，1套。

如果这个小区新上一套房源卖价158万，就可以算“笋”。

2.

二手房市场上卖家足够多，总有那么一些人，出于各种各样迫不得已的理由，低价卖房。

笋盘就是这么来的。

按原因分，主要有这么几类：

一、着急置换。

之前说过，置换是一件磨损大、有风险的事，

但在当前的高房价和二套高首付的限购政策下，很多人只能「先卖后买」。

一是筹集资金，二是降低首付压力。

比如深圳，二套房首付70%，先卖后买就是首套（有过贷款记录），首付50%，

总价500万的房，20%的差额就是100万。

二、出国变现；

三、救急，比如家人治病，企业资金周转；

四、还债，最典型的就是法拍房；

五、分家产，比如夫妻离婚、老人去世兄弟分家；

另外，还有的卖家因为常年不在国内/本地，对价格不敏感，会低价出售房屋，

但2016年以后，这种情况越来越少了。

当然啦，被大家深恶痛绝的“炒房客”，也是笋盘的「供应商」之一，

什么杠杆爆掉啦，房贷还不上啦…不得已只好卖房保命。

3.

但便宜也不是那么好捡的...

一般来说，如果是很“笋”的房源，很大一部分都会被内部消化掉：

房东的亲戚、朋友、同事，先扫一圈；

委托给中介后，中介的同事、亲戚、朋友，再扫一圈。

没有被这两波人吃掉，房源才会进入我们的视野...

中介的朋友圈，就是普通人最容易接触到笋盘的地方。

So，想了解市场，想“淘笋”，除了亲自去实地看房以外，手里怎么也得有十个八个当地中介的微信，

即使不在前线，也要保持着对前线的感知。

真正的笋盘存活时间往往很短，最多几天就会被秒杀，

根本来不及出现在房天下/安居客/链家…的网站上，更不会排成一个列表在那里等着你去挑。

4.

OK，我们找到了一个笋盘，买到就是赚到。

那么问题来了，凭什么这个便宜能让你捡？

所有的便宜，必然对应的一定的代价。

买笋盘也不例外。

不同类型的笋盘，对应着不同程度的代价。

比如房东欠债、家庭分家产这种，一般伴随着非常麻烦的债务、产权、抵押问题，在业内被称为“药单”，

比如，兄弟分家，一套房子上恨不得有N个户口；

债主上门，你得先给房东剥除债务吧；法拍房的水更是深不见底...

—— 这类风险太大，就不建议普通人折腾了。

比较干净的笋，主要来自置换、出国和救急的卖家，

这种笋盘没有乱七八糟的风险，对买家最大的要求就是：

要有足够的资金。

—— 既然是着急用钱，多数卖家是没法让你去贷款，然后等两三个月的银行审批流程的，

一周之内付全款，你能做到吗？

笋盘靠抢，能者得之。

5.

总之，在二手房中淘笋盘、捡便宜，是一个费心费力的活儿。

其实新房也有笋盘，主要是开发商卖到最后，没钱做渠道、宣发、广告的尾盘。

没事去挨个逛逛新盘的售楼处，说不定也会有意外收获哦。

Ps，

通报一下珠海那边的最新行情。

之前关注过的几个重点楼盘，都有涨价的趋势或已经涨价。

横琴的中铁建封盘了，预计要等商业类（办公楼和商铺）开盘时再拿出来卖，号称再开盘要涨价3000元/m²；

唐家湾的首开龙湖天矩涨价500-800元/m²；

金湾的星河传奇涨价1000-1500/m²；

融创财富中心在售的最小户型基本卖完...