这个大涨过的城市，没我想的那么贵_布谷新金融

泰国房价前两年涨过一波，所以总给人一种已经很贵的感觉，动辄五六万…

但深入了解一下就会发现，这里的房子并没有想象中那么贵。

1.

曼谷其实是个很发达的城市，单从城建就能看得出来，

（拍摄高度：44楼）

一个缺乏工业基础的国家（比如柬埔寨），受限于基建水平，是建不出这样的城市的。

实际上，在GaWC发布的2018年世界城市名册中，曼谷排名甚至超过了深圳，排在广州之后。

是实打实的世界一线城市。

Alpha++：纽约、伦敦，2个

Alpha+：香港、北京、新加坡、上海、悉尼、迪拜、东京，8个

Alpha：芝加哥、洛杉矶、广州、曼谷等23个

Alpha-：旧金山、华盛顿、深圳等22个

不过，这个排名是综合了各个方面的结果，

单看经济，曼谷GDP只有深圳的一半，跟杭州差不多。

2.

在曼谷买房跟国内城市一样，要选靠近地铁/轻轨站的楼盘，

—— 地铁重构城市地段，这个道理在哪里都适用，

外地人进入一个城市买房或者租房，基本都是“逐地铁而居”。

我看过许多项目，从里面挑两个来对比一下。

先看两个项目的位置：

（点击可看大图）

分别来说。

Chapter Chula

位于曼谷的核心区域，距离最近的地铁站SAMYAN 500米，

这个位置在中央商务区、金融使馆区、文旅体验区和河畔景观区之间，是曼谷的黄金三角，也是整个城市的心脏：

离大皇宫只有4km，放在北京就是故宫边上，最靠近权力的地方。

除了靠近政治中心，这里还是金融中心，曼谷80%的写字楼都在这个区域之内；

同时，旁边还挨着泰国最顶尖的大学朱拉隆大学；

周边的酒店、商场等商业资源，也是曼谷顶级。 

若是类比国内，这里就相当于北京“复兴门+三里屯+五道口”的结合体。

项目本身也是曼谷十大网红楼盘之首，设计十分漂亮：

（我没拍好，网上找的图）

这样一个各方面都近乎完美的楼盘，价格是多少呢？

21万泰铢/㎡，折合人民币4.7万/㎡。

而且泰国的房子没有公摊，实际要比我们想象中大许多， 

比如这个项目，26平就可以做成一室一厅，总价130万左右。

（26平米户型图）

另外还有46平左右的小二居，50-72平⽅⽶的大二居。

不过我去看的时候，项目已经接近售罄，很多户型都没了，

要是感兴趣，也可以去淘淘二手房，如果有人转手的话...

IDEO O2

对这个项目印象深刻，是因为它十分符合中国人的审美。

曼谷的公寓，多数以「单体楼」为主，就是路边孤零零的一栋楼：

（某项目的模型图）

像国内一样有小区环境的不多见。

这也跟他们的土地制度有关：

泰国土地私有，开发商很难像国内一样拿下整片的大块土地。

但IDEO O2就是一个由三栋楼组成的、带小区环境的项目。

（项目内部环境）

一般公寓的标配：停车场、泳池、健身房、办公区、会客区…这里都有，

（绝大多数公寓都有的配套）

同时，因为占地面积更大，室外的配套就更豪气一些，还配了足球场和自行车道。

但位置就相对偏了，是比较标准的「近郊地铁盘」。

（项目所在的地铁图）

项目位于BTS素坤逸线 bangna站和 Udom Suk站中间，小区有通道直接接入站内。

—— 素坤逸线是曼谷最重要的轨道交通，承载了曼谷四分之一的人流量，

之前写的一个实例，也是买在这条线上，但比IDEO O2更靠近市中心。

这里价格比较便宜，单价2.5万左右，

下图这种32平的一居室，总价约80万：

（图by保二爷）

还有26平的开间和46平的两居室。

3. 

这两个项目，可以算是市中心和郊区的典型。

你会怎么选？

两个都是新盘，不用考虑“楼龄”、“老破小”的影响，

因此二者最大的差别就是：价格。

在买房投资时，近郊往往比市中心更受青睐，是因为近郊还有成长空间，涨幅可能会更大；

但市中心的优势也是无可替代的：确定性高、流动性好。

住在市中心，一定比住在郊区，能享受更多的城市资源，

（相同的出行半径下，市中心与郊区能享受到的城市资源）

因此，市中心的房子，也一定比郊区有更多的居住需求，

更好出租，也更好卖。

虽然曼谷与国内大多数二线城市一样，尚处于新房市场，二手市场还没发展起来，

但在土地已近开发殆尽、无新房供应的中心区域，只能选择二手房啊。

—— 从市中心开始逐步进入存量市场，城市就是这么慢慢成熟起来的。

比如第一个项目Chapter Chula，就是所在区域内几年来唯一的新房，

开盘一周就卖的差不多了...

等它最后零星的房源卖完，再想买这里，二手房就是唯一的选择。

而郊区进入到这样的状态，就需要更多的时间积累。

我的看法是，买泰国的房子，最重要的目的是「配置海外资产」，

稳定+ 源源不断的产生现金流（租金）+省心，比涨幅更加重要。

能买市中心，就优先选择市中心。

4.

一圈看下来，发现其实曼谷的房价比我预想的要便宜。

经过了2017年的大涨，很多人总觉得曼谷的房价已经很高，

但实际上，五六万的价格就可以买到非常高端的项目。

比如在通罗富人区，Central World集团的太子爷（≈泰国王思聪）同款小区Park Origin，单价也不过6万＋；

便宜一点，2万左右，也能买到位置不错的地铁盘。 

—— 一线城市这个价格，真不能算贵了。

另外，很大一部分涨幅并不是房价本身，而是来源于泰铢对人民币的升值：

在过去的两年多里，泰铢对人民币升值了20%+。

也就是说，就算房价一分钱没涨，我们现在拿着人民币去买，房子就比2016年贵了20%...

—— 抵御人民币汇率风险，这也是有钱人配置海外资产的重要原因吧。