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投资一家booking「9.5分」的酒店

海马小姐

聊聊英国,

以及一个项目,一个booking评分9.5分的酒店。

项目保持点神秘,先说说英国。

最近刚看到了英国地产咨询公司hometrack的最新数据,

过去12个月整个英国的整体房价涨了4.6%,过去三个月涨了1.8%,

与此同时,

伦敦过去12个月涨了1.6%,过去三个月涨了0.9%。

曼彻斯特过去12个月涨了7.4%,过去三个月涨了2.4%。

这是两个挺有意思的数字。

确切地看,这是几乎是现阶段整个世界房产的规律。

一线超一线城市,单价高,增长放缓,租售比相对低(但核心区的增长都很强劲,但对普通人投资来说,太贵了),

二线城市增长,且租售比高

比如,

中国的一线,北上广深,二线的杭州、重庆、成都……

美国的一线,纽约、旧金山、洛杉矶,二三线的达拉斯、盐湖城、丹佛……

日本的一线东京,二线大阪,

甚至位于东南亚的泰国,一线曼谷,二线普吉岛、芭提雅……

都是这个规则。

求稳定,选择一线,

求租售比和升值,选择二线

今天想聊的,是曼彻斯特,英国的第二大经济体(第二大城市为伯明翰)。

应该不会有人不知道这个城市吧。

大名鼎鼎的曼联和曼城球队都出自这里。

BTW,祝福弗格森……

1、

曼彻斯特作为英国的第二大经济体。

2015年的数据,

曼彻斯特城的GDP总值约为280亿英镑,总增加值(GVA)超过560亿英镑,被全球化与世界城市化研究机构(GaWC)评定为除伦敦外英国最大的经济体。

地理位置上,它在英国的西北部,人口超过255万(大曼城区),它曾是工业革命的发源地,也曾是世界第一座工业化城市。

经济上,

英国有一个很有名的“富时100指数”,是在伦敦证券交易所上市的最大的一百家公司的股票指数。

这100家中,有80家的总部设在了曼城,海外集团,包括阿迪达斯、家乐氏等,也把英国总部设立在了曼城。

曼城,也是是一个对外地资本越来越有吸引力的城市,

整体上,它各种运营成本比伦敦低40%,

所以,更容易吸引投资,

曼城也一定程度上承接了伦敦一部分的生产力

因为从事媒体行业,所以,更引起我注意的是曼城的Media City,

它位于曼城西部的Salford,由著名的企业Peel Group耗资8亿英镑打造,是欧洲第一个以媒体为核心的商业中心,也是欧洲第二大创意及数字化媒体中心。

BBC已经把多个频道部门迁到了Media City,未来还将有250家媒体公司入驻这里。

2、

具体聊聊曼城的房地产市场。

房价:

这几年曼城的房价涨幅可以排英国前五。

2008年金融危机之后,曼城也受到了比较大的影响,

转机出现在2013年,

这一年之后,曼城的房价迎来一轮补涨,且一直在涨,而且租金回报率也一直保持在比较高的水准,约7%的样子。

(1998-2017年,曼城房价的变化趋势,图片来源:hometrack)

出租回报率:

直接上图⤵️

2017年,曼彻斯特的回报率接近8%。

(图片来源:英国地产公司aspenwoolf)

酒店入住率:

因为今天要说的是一个五星级酒店式公寓项目,

所以,我具体去查了曼彻斯特的酒店入住率数据,不同的来源给到的数字略有差距。

但总体都在80%左右。

(这个是英国地产资讯公司Lambert Smith Hampton的数据,入住率为80%)

这个入住率,在世界上任何地方都算很高了,有几个原因:

A、旅游业,这个不用解释,曼联和曼城每年就吸引不少游客,足球给这个城市做了很多贡献。加之,曼城也算是一个历史文化名城,旅游的人本身也不少。

B、就业环境,前面提到曼城承接了一部分伦敦的生产力,整个城市也是一个人口流入型的城市。

(曼城城市区域人口变化数据)

3、

说说今天的项目,位于曼彻斯特的中心西曼城湾。

来自开发商Select Property Group(尚选地产集团),它是曼彻斯特当地最大的开发商,成立于2004年。

除了曼彻斯特之外还在布里斯托、南安普顿、爱丁堡、利物浦、谢菲尔德、纽卡斯尔、格拉斯哥等十余个英国城市开发过住宅项目,为了面对面解决中国投资者的海外置业需求,2016年相继在上海和北京设立办事处。

这是一个五星酒店式公寓项目,名叫CitySuites,都邑豪轩酒店式公寓。

与2017年2月开业,目前在booking上评分9.5分,

这个也是我决定接受这个推广的最主要的原因。

客流量大了之后,

能在booking上做到8分已经很不容易了,

到9分更难了,到9.5分算是稀缺了。

今天说的就是项目的第二期(CitySuites2,都邑豪轩二期),第一期已卖完,9.5分booking的运营,可见已经算很成功了。

二期在一期隔壁,2020年交房。

CitySuites是个五星级的高端项目,精装修,配套很不错,高端硬装,高端家具、卫浴……

公共配套也很不错,高档健身房、室内恒温泳池、24小时五星级物业……

图片太多了,我就放一些上来,有兴趣的,可以上booking去看看。

(Smeg、SAMSUNG及Wado等品牌的家电和卫浴产品、便捷Wifi和卫星电视)

项目位置在西曼城湾⤵️

CitySuites的客源有两部分,一类是长租人群,一类是短租商旅人群。

长租的,大部分是企业高管,这个地方步行可达商务区和购物区。

德勤、斯文顿集团、美国瑞生律师事务所的很多员工,都住在这儿,

还有演员,

甚至,还有球星。

另一类就是出差旅游人士。

总数据上,从开业到现在,CitySuites预定数量超过1500单,住宿总量超过30,000晚。

4、

具体到CitySuites2的项目规则:

该项目为酒店式公寓,产权为250年,

总价200万人民币起,包含五星级水准的精装修,

分为开间(33平米起)、一居室(55平米起)、两居室(66平米起)。

由于是酒店式公寓,所以无法贷款。

付款流程是,

预订时支付定金5,000英镑+手续费 495英镑,

交换合同时支付25%房款,

自交换合同起12个月内支付另外25%房款,

交房时(2020年4月),支付50%余款(扣除定金)。

包租2年,每年的净收益为7%+(合约保底收益为7%,实际可能更高),按季度付款

从第三年起,按照酒店的实际运营收益,扣除运营成本(项目本身的硬件维护和更新),项目出租推广费用,按投资者的投资比例反馈给投资者纯收益,项目方会把具体明细发送给投资者。

说明一下,按投资者比例分配给投资者,指的是单独不计算某一间房的收益,把整栋大楼的收益打包,按照实际的投资比例,分配收入。

因此不用担心房子空置。

前面说到了,这是一家booking评分9.5分的酒店,

所以,它的运营状况很不错,

具体到包租两年以后,第3年的运营,我自己测算了一下,

以开间为例,保守估计,

按一晚1000人民币计算,入住率按70%计算,

一年的收益为255500元,

200万人民币的投入,毛收益在12.775%。

算下来,给到客户的纯收益,做到7%应该不难。

5、

之前在《欧洲房产,大变局时代来临》一文中,

英国脱欧这只黑天鹅意外飞出以后,

有人看空英国地产,比如一些英国机构(不过有数据显示,那些“跑了”的英国金融机构,又回来了),

也有人赶紧加仓,包括中国人、德国人、新加坡人、还有香港人……

进入曼城的资金也不少,北京建工、香港远东发张集团……

最后,

目前,英镑总体还算是在低位,

(英国脱欧之后,英镑兑人民币的走势,暴跌之后,一直震荡)

今后具体走向怎么样,大家可考量。

总体,

这是一个位于英国第二大经济体、处于房价上涨周期、有相对稳定租金收益的项目。

有兴趣的,可点击“这里”咨询,享专属优惠,

或拨打热线:400-748-8840,了解详细信息。

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标签: 曼彻斯特
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